在2016年樓市“930”政策即將滿一周年之際，業(yè)內(nèi)再度將目光聚焦至房地產(chǎn)市場上來。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來截至目前，全國已有超過100個(gè)城市（縣級以上）發(fā)布了150余次與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的措施，其中僅北京一個(gè)城市就發(fā)布調(diào)控政策超過20次。如果從去年9月30日開始算起，調(diào)控城市和調(diào)控措施只會更多。
 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《證券日報(bào)》記者，與往年相比，今年樓市調(diào)控政策的基本面出現(xiàn)了根本性變化，即過去的調(diào)控更多的集中在事后管理，而今年樓市調(diào)控更多的是集中在預(yù)期管理，在房地產(chǎn)市場未出現(xiàn)不穩(wěn)定因素的前提下提前發(fā)布新政，比往年的樓市調(diào)控措施效果更好。

值得關(guān)注的是，在剛剛過去的這個(gè)周末，石家莊、重慶、南昌等地也紛紛宣布加入“限售”隊(duì)伍。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國已有44個(gè)城市發(fā)布“限售”政策。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“限售”政策作為一個(gè)新的樓市調(diào)控政策，也可以說是一種“補(bǔ)丁”政策，主要是發(fā)揮抑制投資投機(jī)的作用為樓市降溫。整體來看，如果去年10月份集中出臺調(diào)控的20個(gè)核心一二線城市，在今年的房地產(chǎn)市場中仍然存在反彈情況，不排除這些熱點(diǎn)城市會跟進(jìn)“限售”政策的可能。

事實(shí)上，當(dāng)前不僅“限售”政策的覆蓋范圍在逐漸加大，全國多個(gè)城市的房地產(chǎn)按揭利率也在不斷提高。

根據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)融360的數(shù)據(jù)顯示，8月份全國首套房平均利率為5.12%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.04倍，環(huán)比7月份上升2.47%，同比去年8月份的4.44上升了15.35%；8月份二套房平均利率為5.54%，同比去年8月份的5.39%上升了2.77%。

作為本輪樓市調(diào)控中的主力軍，北京市的房貸利率更是經(jīng)歷了六次重要調(diào)整，調(diào)整后首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮5%—10%成為主流，部分銀行甚至將首套房貸利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率20%的水平。

“整體來看，以限購、限價(jià)、限售等房地產(chǎn)政策主導(dǎo)樓市降溫的階段基本已經(jīng)過去，未來半年或一年，貨幣、房貸、資金面等將成為熱點(diǎn)城市樓市降溫的主導(dǎo)性因素。”易居研究院研究員賴勤在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，從近幾年房貸利率與70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅走勢來看，二者往往呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，即房貸利率上調(diào)，房價(jià)下行。

雖然短期內(nèi)房貸利率上調(diào)會加重剛需購房者的購房成本，但從長期來看，房貸利率上調(diào)對投資投機(jī)需求的打擊要大于剛需，會降低投資投機(jī)需求的占比，進(jìn)而讓房價(jià)走勢更加平穩(wěn)。

賴勤預(yù)計(jì)，后續(xù)樓市調(diào)控政策松緊度基本不變，但金融環(huán)境繼續(xù)呈緊縮態(tài)勢。綜合考慮房貸利率變化與房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)度，熱點(diǎn)城市樓市將延續(xù)降溫趨勢。

來源：證券日報(bào)