別只盯著房價了！樓市又一信號很重要
關(guān)于樓市調(diào)控再度爆出重大消息，引起所有人關(guān)注！國家統(tǒng)計局局長寧吉喆：房地產(chǎn)長效機制正在制定，會適時出臺。消息一出樓市圈內(nèi)炸開了鍋，對長效機制的解讀和未來樓市走勢的猜測眾說紛紜。
本文主要內(nèi)容：
1、國家反對房地產(chǎn)投機態(tài)度不會變
2、什么是長效機制？
3、中國房地產(chǎn)長效機制應包括哪些要素？
4、專家是如何看的？
1、國家反對房地產(chǎn)投機態(tài)度不會變
對中國經(jīng)濟增長具有重要支撐力量的房地產(chǎn)市場，在經(jīng)歷了因地制宜、因城施策的調(diào)控政策，特別是熱點城市限購、限貸等從嚴調(diào)控之后，下半年的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施又將如何？
昨天（10月10日），國家統(tǒng)計局局長寧吉喆在“國務(wù)院新聞辦”舉行的新聞發(fā)布會上，透露了三個重要信息：
1、中國目前的調(diào)查失業(yè)率是4.83%，為2012年以來新低。
2、全年實現(xiàn)6.5%左右的預期發(fā)展目標沒有任何問題，可能還會更好一點。
3、房地產(chǎn)長效機制正在緊鑼密鼓制定，會適時出臺。
不僅如此，還透露出另一個重點：國家反對房地產(chǎn)投機的態(tài)度不會變！
值得注意的是，寧吉喆還有一個職務(wù)——國家發(fā)改委正部級的副主任，同時他還是科班的經(jīng)濟學博士，中國人民大學“區(qū)域經(jīng)濟學”的博士生導師，中國人民銀行貨幣政策委員會委員。
所以，由他來談房地產(chǎn)的長效機制，不算客串。可以說，長效機制真的離我們不遠了。
2、什么是長效機制？
其實早在2012年，政府就在強調(diào)樓市要建立長效機制。
2014年3月出臺的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》中，官方首次系統(tǒng)性闡述“長效機制”，包括：調(diào)整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制。
各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局。確保住房用地穩(wěn)定供應，完善住房用地供應機制，保障性住房用地應保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。
實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機投資需求。依法規(guī)范市場秩序，健全法律法規(guī)體系，加大市場監(jiān)管力度。建立以土地為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進部門信息共享。
從目前的形勢判斷，房價進入一段平穩(wěn)運行的時期可能性較大。未來，要進一步加強對房地產(chǎn)供求格局理性分析的引導，強化房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異化管理，適當擴大需求強勁而供給相對滯后的城市的房地產(chǎn)供給，適度拓寬城鄉(xiāng)居民的投資渠道等，多措并舉，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，從而為經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
3、我國房地產(chǎn)長效機制應包括哪些要素？
從最初的“限購”“限貸”到“限價”“限售”，再到“限商”，熱點城市組合執(zhí)行了“五限”措施。數(shù)據(jù)顯示，截止到2017年9月30日，全國范圍內(nèi)已經(jīng)有近60個城市被納入調(diào)控范圍。
以本輪調(diào)控政策最為密集的北京為例，調(diào)控呈現(xiàn)明顯的“從需求端到供給端，從短期調(diào)控到長效機制”的演變路徑。
那么未來的長效機制應該具備哪些要素呢？
高端有市場、中端有支持、低端有保障
“低端有保障”，主要是指面向低收入階層，將提供更多的廉租房；“中端有支持”，是指對于“夾心階層”可以提供“共有產(chǎn)權(quán)住房”、“限價房”等帶有“部分產(chǎn)權(quán)”、“限制產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)的住房，同時提供類似公積金貸款這類低息貸款渠道（未來住房公積金制度或許會消失，誕生中國的房屋銀行）。
“高端有市場”，是指中高收入階層住房問題，將交給市場解決。但這個市場中短期來看，是被管制的市場。大城市限購、限貸、限售等政策會長期存在，很難輕易取消。
房地產(chǎn)稅很有可能在局部（比如北上深）率先試行，全國普遍推行房地產(chǎn)稅幾乎不可能
房地產(chǎn)稅面臨的首要難題，是合法性的問題。對已經(jīng)繳納了70年土地使用費的房屋，再征收房地產(chǎn)稅，顯然是多重征稅。如果對小產(chǎn)權(quán)房、違法建筑征房地產(chǎn)稅，雖然合理合法，但相當于承認其合法性。相比之下，前者難度更大。
由于人口增長緩慢或者流失，加上存量房屋巨大，中國絕大多數(shù)城鎮(zhèn)（600多個城市，2000多個縣城，以及很多“較大的鎮(zhèn)”）未來面臨房屋空置的問題。征收房地產(chǎn)稅這種直接稅，難度會非常大，對經(jīng)濟會產(chǎn)生巨大負面作用，所以只能免征。
所以，最終解決方案可能是：在五六十個中心城市試點。至于稅率，可能各地都不太一樣。
多元化的“長效機制”
可以說根本沒有一成不變的“長效機制”，只有不斷微調(diào)的“長效機制”；沒有“一刀切”的“長效機制”，只有一個大框架下的“因城施策”。
由于各地情況千差萬別，所以樓市政策一定越來越多樣化，不可能整齊劃一。
商品房是資金的主要來源
在未來長效機制中，商品房是資金的主要來源，是“中端有支持、低端有保障”的基礎(chǔ)。所以，“中端”、“低端”會“公有制化”，但“高端”仍然會“市場化”、“多元化”。
4、專家如何看待長效機制？
楊現(xiàn)領(lǐng)
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示：長效機制的內(nèi)容，從購租并舉到購租同權(quán)，長效機制已經(jīng)在路上，甚至可以說，調(diào)控本身就是長效機制不斷探索和形成的過程，租賃已經(jīng)成為長效機制最為重要的組成部分。因此，這一輪調(diào)控本身就是長效機制形成的過程，中國房地產(chǎn)政策的中長期框架正在清晰化，明朗化。
從目前的情況來看，租賃已經(jīng)成為下一階段政策的焦點，破局的關(guān)鍵在于通過集體建設(shè)用地建設(shè)租賃增加租賃房屋供給，核心是要處理好兩個關(guān)鍵問題：一是存量租賃房屋的規(guī)范化管理，二是吸引長期穩(wěn)定的社會資金進入建設(shè)領(lǐng)域。
嚴躍進
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進亦表示：從此次新聞發(fā)布會的內(nèi)容來看，主要涉及了三個內(nèi)容：一、房地產(chǎn)長效機制會加快制定政策。從當前樓市改革和發(fā)展情況來看，對于租賃市場、集體建設(shè)用地等或許會寫入到此類長效機制內(nèi)容中來，這也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容。二、國家反對投機炒房的思路不會變，這也說明了房住不炒的政策導向不變，后續(xù)依然會保持嚴厲的政策思路。
陳貴
京WORK-北京碼頭創(chuàng)始人、中國管理科學研究院企業(yè)管理創(chuàng)新研究所所長陳貴表示：長效機制的建立必須充分發(fā)揮政府和市場兩個功能，改善型市場的需求歸市場，保障性政府的需求歸政府。理性引導有房住和有住房居家理念，租售并舉和租住同權(quán)理順機制分類施策，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價格上漲預期。
鳳凰房產(chǎn)綜合
來源：劉曉博（liuxb929）、南京樓市（njloushi025）、V房產(chǎn)（beijing_house）、每日經(jīng)濟新聞（nbdnews）
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