3城市更新中政府抽走32%，更新成本最終轉(zhuǎn)換成房?jī)r(jià)

　　同時(shí)，在記者對(duì)深圳多個(gè)舊改項(xiàng)目的走訪中看到，開發(fā)商抱怨深圳城市更新的效率和速度太低下，尤其是在最令他們頭疼的拆遷賠償條件上，甚至認(rèn)為政府在這一塊是“缺位”的。但事實(shí)上，深圳的城市更新辦法有著很多創(chuàng)新來推進(jìn)城市更新項(xiàng)目，其中創(chuàng)新地選擇了“市場(chǎng)主導(dǎo)”，則意味著目前的城市更新項(xiàng)目必須要面對(duì)市場(chǎng)效率不高的可能。

　　目前通常拖慢整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度的是前期的拆遷談判，公開報(bào)道的拆賠比例已經(jīng)一路走高，從1：1.2到1：1.3，甚至在深南大道邊上的南園新村爆出了1：1.4的歷史新高，而有消息稱還有一些在談判的小項(xiàng)目開發(fā)商為了談動(dòng)更多人拆遷，報(bào)的比例還要更高。比例的每一點(diǎn)提高則意味著開發(fā)商對(duì)此要支付更驚人的成本。

　　而“釘子戶”問題同樣牽動(dòng)開發(fā)商的利益神經(jīng)，長(zhǎng)期研究拆遷談判的深圳市城市更新房地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司總經(jīng)理宋留強(qiáng)介紹說，通常一個(gè)項(xiàng)目中50%的業(yè)主簽約比較快，但是越往后談判工作越難做，而碰上幾個(gè)“釘子戶”，消耗的時(shí)間成本更是無可估量，這也導(dǎo)致了社會(huì)資源的浪費(fèi)。

　　而政府從城市更新中抽走的利益比例也越來越高，2012年8月17日深圳出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》，曾一度被業(yè)內(nèi)稱為“二次土改”，但實(shí)際上，通過這項(xiàng)政策，政府也被認(rèn)為獲得了更多的利益。政府將提取處置土地的20%納入土地儲(chǔ)備，同時(shí)要求，未來的城市更新還要拿出不少于15%的土地?zé)o償移交給政府。這意味著，政府將從這些城市更新項(xiàng)目中提留至少32%。

　　不論是業(yè)主、“釘子戶”還是政府所分得的利益蛋糕越來越大，追逐利益的開發(fā)商并不會(huì)因此降低自己分得的蛋糕。通常在保留了企業(yè)的合理利潤(rùn)外，城市更新過程中開發(fā)商所支付成本最終將出現(xiàn)轉(zhuǎn)嫁，未來這一大批的城市更新項(xiàng)目只有表現(xiàn)出更高的價(jià)格，才能滿足開發(fā)商的開發(fā)動(dòng)力和利潤(rùn)欲望。