網簽價失真，大型開發(fā)商銷售火爆，大部分沒有降價計劃

10月3日，在上海 十一假日樓市 房展會上被人丟棄在地上的各種宣傳單。C FP供圖

剛剛過去的國慶假期，廣州頻現日光盤，銷售火爆。但房價卻出人意料地大幅下降。數據顯示，成交均價為9307元/平方米，同比下降17 .2%。

南都記者從業(yè)內獲悉，國慶期間多數成交樓盤位于郊區(qū)如蘿崗、花都、增城，簽約價基本在萬元左右。由于受政府指導價影響，大部分新開樓盤均采用了 陰陽合同 ，因此成交均價已缺乏參考意義。

南都記者從兩家大型房企有關負責人獲悉，國慶期間的銷售可觀，但并沒有體現在網簽數據上。多家開發(fā)商透露，廣州房管局每日批準網簽的速度放慢，降低了網簽成交數據。

網簽價跌至9字頭

公開數據顯示，國慶假期(10 .1-10 .7)廣州十區(qū)二市共計網簽820套單位，同比去年增長1 .1%，成交均價為9307元/平方米，同比下降17.2%。成交主要集中在增城、南沙、花都和番禺等近郊剛需盤。

廣州房管局事實上對房價仍較為敏感，南都記者從有關人士處獲悉，目前指導價仍在嚴格執(zhí)行。受此影響，大部分新開樓盤均采用了 雙合同 ，將毛坯房和裝修合同分開簽約分開統計，因此成交均價已缺乏參考意義。

現在很多樓盤采取雙合同，即按政府規(guī)定的價格網簽，但是多出來的部分采取雙合同來操作，導致公布的各區(qū)域網簽價格不是其真實的市場反應，只是按政府要求達到的一個價格，不具有特別大的參考意義。 廣州經緯房產研究中心總監(jiān)朱欣苑告訴南都記者，政府現在很難有一些措施把房價抑制下來，就只能在網簽價格上花心思。

根據相關房產數據監(jiān)控顯示，國慶前后廣州樓盤報價基本平穩(wěn)。其中8、9月在售住宅樓盤255個，有177個樓盤報價與前一個月持平，占樓盤總數69 .41%，28個樓盤報價下跌，占比10 .98%，花都有盤尾貨大降3000元/平方米。

但諸多購房者反映，網簽只計入了毛坯價，算上裝修費用、其他稅費，購房成本遠非網簽價那么 寒酸 。

南都記者以購房者身份咨詢發(fā)現，雙合同已成為郊區(qū)新盤較為普遍的做法。廣州增城區(qū)某樓盤代理透露，對外均價報8000元/平方米左右，但同時要求簽訂2500-3500元/平方米不等的裝修合同，這樣樓盤單價已過萬元。

在國慶長假期間開盤的某華南開發(fā)商內部銷售人士告訴南都記者，公司并沒有計劃在今年降價， 大部分開發(fā)商也沒有打算降價。但政府是有指導價的，也反對提價過高。這樣裝修合同基本就不可避免了。

當前政府對于房地產市場政策和走勢的表態(tài)較為曖昧，和宏觀經濟 觸底的階段特征密不可分，在宏觀經濟尚未明顯好轉之時，房地產市場投資拉動宏觀經濟穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演。 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，因此，只要下半年市場和房價不出現報復性反彈，房地產市場調控政策不會有太大變化。

房價結構性下跌

繼 金九 廣州樓市以74盤沖上推貨高位之后， 銀十 也不甘落后，共計73盤推新，延續(xù)旺市走勢。郊區(qū)剛需盤 占山為王 ，城郊六區(qū)推新項目高達53盤，已經連續(xù)5個月占比超七成。中心六區(qū)10月推新盤20個，占比相對9月小幅上升至27.40%。

國慶首日，位于花都區(qū)的剛需大盤雅居樂錦城（樓盤資料）推出收官組團 花冠集 共800套新貨，吸引近萬名買家涌入，兩小時內 日光 。遭搶的外圍剛需大盤還有花都區(qū)祈福大型項目，均價已升至1.1萬-1.2萬元/平方米。開發(fā)商介紹，當天開售2小時內售出400多套單位，銷售金額達3億。

業(yè)內分析，正是大賣的樓盤都在郊區(qū)，導致了國慶期間統計房價下跌。

值得注意的是，一方面低價樓盤大量簽約，另一方面，高價樓盤限制簽約，這也導致了房價數據面上的下跌。

保利地產、合生創(chuàng)展均在海珠區(qū)開發(fā)有中高端大型樓盤。南都記者從兩家房企有關負責人獲悉，國慶期間的銷售可觀，但并沒有體現在網簽數據上。萬科有關負責人也向南都記者透露，近幾個月，不光是中高端盤，剛需盤也放慢了網簽速度，每天準簽的數量下滑。

目前官方仍在限簽，國慶期間當日基本可買幾十套，但網簽只能每日一兩套 細水長流，實際數據要翻很多倍。 合生有關人士告訴南都記者。合生目前在中心區(qū)多處項目均有后期工程，開發(fā)戰(zhàn)線較為漫長，對結構性調整并無擔憂。

經緯行房產認為， 日光盤 很多都處于外圍區(qū)域，而且都是品牌大盤，已經開發(fā)了好幾年，受到了市場的認可?，F在的價格雖然相比之前上漲了不少，但是與市中心相比還是有比較大的性價比，還算是價格洼地。

蘿崗、增城、花都等區(qū)域未來陸續(xù)還將有地鐵開通或者其他規(guī)劃利好，所以業(yè)內預計，項目還有升值空間，因此會出現 日光 的現象。

觀望長效機制

國慶期間大型開發(fā)商的銷售 戰(zhàn)果 顯赫。碧桂園集團高層透露，假期創(chuàng)造認購185億的新高， 10月單月銷售超200億已屬必然 。另外萬科、奧園集團也紛紛駐扎持續(xù)大熱的蘿崗板塊。其中萬科項目預計售價在16000-18000元/平方米，按照慣例的開盤當月去化八成的速度，現金回籠可觀。

雅居樂地產有關負責人向南都記者透露，其國慶首日開盤的反應表明，目前的剛需市場對新貨反應非常熱烈， 主要反映在總價偏低的兩三房小戶型最熱銷?，F在這類郊區(qū)大盤也必采取快開盤快銷售的作風，給市場注入強心針。

中原地產粗略統計，整個國慶黃金周的一手樓無論成交量、還是成交價都同比去年有20%左右的漲幅。

金九已經表現明顯，銀十樓市再爆發(fā)并不意外，從目前市場看，房企銷售任務完成得非常好，很可能下半年最后幾個月開始追求高利潤。 中原地產研究部總監(jiān)張大偉分析認為，各地頻繁出現的地王將導致市場定價權完全掌握在開發(fā)商手中，購房者很可能恐慌性入市。 特別是今年的金九銀十處于政策的空窗期。

對于后市的措施，業(yè)內紛紛觀望即將醞釀出臺的樓市 長效機制 。據中原地產透露，北京后期即將出臺限房價競地價每年2萬套的供應，如成現實，配合其他可能出臺的長效機制，有望可以逐漸抑制房價的上漲幅度。

[鏈接]

全國樓價慣性上漲

中原地產研究中心昨日統計，國慶7天，全國主要的54城市，新建住宅簽約套數為19572套，同比2012年國慶假期的18440套上漲了6.2%。金九銀十市場升溫，9月以來，雖然存在中秋小長假的因素影響，但住宅市場成交較8月同期仍然保持上升。

中原地產研究部總監(jiān)張大偉分析認為，大部分城市市場依然延續(xù)之前的市場走勢，雖然漲幅放緩，但上漲趨勢未變。房價依然慣性上漲中，國五條各地落地的執(zhí)行細則力度過小，淡化了之前市場對政策的擔憂。

從全國樓市看，一二線城市因為集聚了過多的資源，使得房價易漲難跌。而2012年來過多供應的信貸是出現市場反彈的主要原因。如果在2013年，樓市信貸不收緊，房價必然繼續(xù)上漲。