深圳房貸政策升級 房產(chǎn)證除名再購房未必算首套

目前，深圳房貸政策再升級，購買第二套房需七成首付，這讓許多需要換房的購房者因為首付高而難以再購房。

家住寶安的李先生正是這些換房族中的一員，他現(xiàn)居住的商品房寫了夫妻兩人名字，由于太太沒有工作，實際是由李先生一人承擔貸款及還款。李先生想將太太的名字從房產(chǎn)證上除名，然后以太太的名義再去買房，這是否按首套房算房貸？

除名時按產(chǎn)權(quán)份額交契稅

就此，記者咨詢了廣東前海律師事務(wù)所鄧天祥律師，鄧天祥表示，購房者要去辦理產(chǎn)權(quán)證除名手續(xù)時，一般是通過贈與或者過戶，將自己名字從房產(chǎn)證上除去。

如果房屋產(chǎn)權(quán)之前未做份額約定的話，一般會按照等額劃分比例來交稅，如兩人共有產(chǎn)權(quán)，每人就占有二分之一的產(chǎn)權(quán)；三人共有產(chǎn)權(quán)，每人就占有三分之一產(chǎn)權(quán)，以此類推，接受產(chǎn)權(quán)的一方要交納對方所占有產(chǎn)權(quán)比例的契稅。

如果是夫妻間房產(chǎn)證除名，就不需要交納契稅；如果和親戚或朋友兩人共同擁有一套房產(chǎn)，一方要除名，可以選擇贈與或買賣進行過戶除名。

除名后再購房未必算首套

如果過戶的房產(chǎn)尚有銀行貸款未結(jié)清，在貸款尚未結(jié)清的情況下去掉一方名字，房產(chǎn)受讓方須是銀行貸款主貸人，經(jīng)公證處進行減少產(chǎn)權(quán)共有人公證后，由銀行出具同意書方可辦理除名事宜。

需要提醒的是，并不是除名無房了就一定能按照首套房貸款買房。鄧天祥表示，如果除名的那套房產(chǎn)之前是以被除名方的名義貸款的，即便還清貸款，且現(xiàn)在此人包括家庭名下無房，再貸款買房也不能享受首套房政策。因為銀行有規(guī)定，對于曾經(jīng)貸過款的人，即便房子賣了成為無房戶，還是要 認貸 。

只要在銀行有過按揭貸款記錄，都不再享受首套房待遇，一切要以銀行信貸記錄為依據(jù)。如果之前貸過款，即便全部除名，銀行也不會按首套房來貸款。

也就是說，只有沒有貸款記錄，除名無房后才能認定為首套，這也是銀行界普遍的認定標準。

李先生的情況是將太太名字從房產(chǎn)證上除掉，因為當時房子是以夫妻的名義購買，那么貸款也是以夫妻的名義申請，這種情況不能按第一套房貸政策購房。同時，目前對于尚未按揭完的房屋，原則上也不同意更名。