今年 兩會 上，一份關(guān)于 建議將房地產(chǎn)納入市場軌道，限購令應(yīng)盡快退出 的提案，引起很多地產(chǎn)界人士的共鳴。在他們眼里，中國的房地產(chǎn)出問題并不在價格，而在量上，如一些三、四線城市出現(xiàn)很大的飽和現(xiàn)象，空置率比較高，才造成一定的風險。

樓市分化較為嚴重

分類調(diào)控的政策是對的，增強了樓市調(diào)控的針對性。 全國政協(xié)委員、招商局集團董事長傅育寧對證券時報記者表示，目前，國內(nèi)有些城市的住房還存在嚴重的供不應(yīng)求，而有些城市供應(yīng)已經(jīng)相當多了，像有些三、四線城市，房價、交易量已經(jīng)出現(xiàn)了下滑。這種背景之下，不能再用統(tǒng)一的政策去調(diào)控。

在此之前，以溫州、鄂爾多斯為代表的樓市，房價走勢明顯背離整體水平。不過，今年2月杭州、常州樓市出現(xiàn)的打折現(xiàn)象，給國內(nèi)樓市敲響警鐘。

這次之所以有更多人的擔憂，是因為發(fā)生在過去一向被看好的杭州。 全國政協(xié)委員、財政部財政科學研究所所長賈康分析指出，今年的樓市，大家已經(jīng)注意到了一些新的動向，但市場分化的苗頭還要進一步觀察。從全局來說，即使杭州樓市有回調(diào)，也不代表市場整體價格將回調(diào)。還是要分化，區(qū)別對待。

今年以來，各地房價漲幅出現(xiàn)分化。如今年2月份，北京、廈門和廣州等熱點城市，房價同比漲幅較大，但溫州、紹興、臺州等城市的房價同比已經(jīng)出現(xiàn)下滑。

房價下跌，與當?shù)貥鞘懈邘齑娌粺o關(guān)系。統(tǒng)計顯示，目前國內(nèi)相當一部分城市的樓市陷入了高庫存危機。今年1月實行限購政策的主要城市，除了呼和浩特商品房庫存高達171個月外，大多數(shù)限購城市商品房庫存在32個月以內(nèi)。

全國政協(xié)委員、住建部副部長仇保興表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場分化非常嚴重。目前國內(nèi)大概有十多個城市的房價和收入比在10以上，這些地方的房地產(chǎn)風險比較大。如果不注意調(diào)控，就會出現(xiàn)像海南、溫州的局部房地產(chǎn)風險。

分類調(diào)控路徑浮現(xiàn)

今年政府工作報告中不提 房地產(chǎn)調(diào)控 ，也沒有講 遏制房價過快上漲勢頭 ，但并不代表政府不再調(diào)控房地產(chǎn)市場，更不等于政府允許 房價過快上漲 。細讀政府工作報告，在 完善住房保障機制 的小標題下，還有 針對不同城市情況分類調(diào)控，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展 的明確表述。

針對分類調(diào)控，全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥的解讀是，今年國內(nèi)部分城市仍然面臨較大的房價上漲壓力，針對這類城市，一方面，千方百計地增加普通商品住房供應(yīng)，特別是中小戶型商品住房供應(yīng)；另一方面，為了緩解供求矛盾，仍然采取相關(guān)的調(diào)控措施，包括差別化的信貸和稅收政策。 我們了解到，有些城市表示今年將繼續(xù)執(zhí)行商品住房限購、限貸，以保持城市住房供求關(guān)系能夠得到緩解。

據(jù)介紹，目前住建部已經(jīng)跟國土資源部有關(guān)部門商定，對于房價上漲壓力較大的城市，今年要繼續(xù)增加住宅用地的供應(yīng)，加快普通商品住房的建設(shè)和開發(fā)的節(jié)奏，努力增加供應(yīng)；在做好調(diào)控的同時，將努力增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)，住建部準備在全國一些熱點城市開展推進共有產(chǎn)權(quán)住房的試點工作。

不過，全國政協(xié)委員、星河灣董事長黃文仔認為，控制房價不需要限購，只要用金融調(diào)控就可以。只需要嚴控銀行資金流向開發(fā)商。開發(fā)商最注重現(xiàn)金流，沒有現(xiàn)金流，肯定很便宜就把房子賣出去了。而中國的房地產(chǎn)出問題并不在價格，而在量上，如一些三、四線城市出現(xiàn)很大的飽和現(xiàn)象，空置率比較高，才造成一定的風險。在這次兩會上，關(guān)于 建議將房地產(chǎn)納入市場軌道，限購令應(yīng)盡快退出 的提案，也引發(fā)了不少地產(chǎn)界人士的共鳴。

在這些地產(chǎn)大佬呼喊限購令松綁的背后，是溫州、徐州和蕪湖等地已經(jīng)做出了松綁的表率。以溫州為例，曾經(jīng)名噪一時的溫州樓市，在經(jīng)過連續(xù)22個月下降后，該市于2013年8月對樓市限購令進行松綁，允許本地戶籍家庭在市區(qū)購買第二套住房，而2011年3月出臺的限購令不允許購買第二套住房，這一政策的轉(zhuǎn)向也讓溫州成為中國首個放寬樓市限購令的城市。

但是，對于這些高庫存去化問題，齊驥則用調(diào)整供需來回答。他指出，會在今年控制住宅用地的規(guī)模，調(diào)整新建商品住房的上市結(jié)構(gòu)，通過必要的經(jīng)濟手段，來支持當?shù)鼐用窈侠淼淖》啃枨螅瘞齑?，通過分類指導，實現(xiàn)樓市持續(xù)健康發(fā)展。

按照齊驥給出的高庫存是指庫存量高于月銷售量12~15倍，只有合肥、北京、南昌、上海、深圳、蘇州和南京等城市的商品房庫存在相對安全區(qū)域內(nèi)?？紤]溫州、徐州、蕪湖等部分庫存高位城市，已經(jīng)出臺放松限購政策和鼓勵購房的相關(guān)政策措施，市場預測年內(nèi)限購城市存在一定微調(diào)并非完全沒有可能。