“也許今日的離別是為了明日更好的相見”，近日color公寓的官網(wǎng)上寫著這樣一段告別語開頭，這也宣告著昔日號稱深圳最大的O2O租房青年公寓就此暫別長租公寓市場。

　　有長租公寓市場的業(yè)內(nèi)人士告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者：“color公寓已轉(zhuǎn)手。”與此同時(shí)，記者注意到鉑濤集團(tuán)擬以1200萬元的價(jià)格掛牌轉(zhuǎn)讓廣州窩趣公寓管理有限公司(以下簡稱“窩趣公寓”)16.4%的股權(quán)。

　　就在萬科、金地、世聯(lián)行、鏈家等開發(fā)商及各路資本仍在長租公寓市場大規(guī)模擴(kuò)張之際，早期進(jìn)入市場的公寓品牌已出現(xiàn)分化。

　　長租公寓市場是否仍是價(jià)值藍(lán)海？是否已進(jìn)入調(diào)整期？整個(gè)市場是否已趨于飽和？資本方對于長租公寓目前又是持怎樣的態(tài)度？

　　股權(quán)轉(zhuǎn)讓成常態(tài)

　　據(jù)了解，窩趣公寓成立于2010年，注冊資本為1387.5萬元，由6大股東出資設(shè)立，其中鉑濤集團(tuán)為窩趣公寓第一大股東，持股比例為48%。近期，鉑濤酒店擬以1200萬元的價(jià)格掛牌轉(zhuǎn)讓16.4%的股權(quán)，待轉(zhuǎn)讓完成后，鉑濤酒店將持有窩趣公寓31.6%的股權(quán)。

　　記者注意到，運(yùn)營將近7年，但窩趣公寓仍未盈利。據(jù)其公布的數(shù)據(jù)，2015年公司凈利潤虧損達(dá)到246萬元，2016年虧損擴(kuò)大至585萬元，截至2017年3月31日，前3個(gè)月凈利潤虧損達(dá)到234萬元。

　　對此，窩趣公寓品牌副總裁楊稷曾對媒體表示，并不是因?yàn)楣静毁嶅X所以轉(zhuǎn)讓股權(quán)，公司未盈利是為了規(guī)?；l(fā)展，前期投入資金較多。

　　與此同時(shí)，曾公開宣傳是深圳最大O2O租房青年公寓——color公寓也在官網(wǎng)宣告暫別市場，有了解情況的市場人士稱其已進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　“長租公寓的整合并購一直都有，這其實(shí)是一個(gè)正常的商業(yè)行為，不過目前比較多的是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，兩個(gè)大規(guī)模的公寓品牌并購的情況暫未出現(xiàn)。”專門幫助長租公寓市場內(nèi)中小“二房東”撬動銀行資金的盈家生活深圳負(fù)責(zé)人鄭澤豪表示。

　　同時(shí)，他也指出長租公寓投資回報(bào)不高，在深圳拿房成本高，回報(bào)就更低，因此不排除部分公寓運(yùn)營方放緩腳步或者轉(zhuǎn)持觀望態(tài)度。

　　在魔方生活服務(wù)集團(tuán)(以下簡稱“魔方公寓”)副總裁陳馳看來，在深圳等一線城市，長租公寓行業(yè)發(fā)展較快，目前僅深圳市場就有上百家品牌公寓在競爭，市場仍不規(guī)范，缺乏一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。非規(guī)?；男」⑵放茣谶@個(gè)過程中逐漸退出，這是長租公寓市場規(guī)范化的一個(gè)趨勢。市場完成規(guī)范化的過程中，不符規(guī)范的小公寓品牌逐漸被淘汰。

　　市場遠(yuǎn)未飽和

　　近年來，長租公寓市場被視為“風(fēng)口”，除了YOU+、魔方等品牌外，萬科、金地、世聯(lián)行、鏈家等也加速在該領(lǐng)域內(nèi)跑馬圈地。

　　據(jù)2017年鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告顯示，當(dāng)前中國的房屋租賃市場規(guī)模是1.1萬億，預(yù)計(jì)到2025年，中國租賃市場規(guī)模將增長到2.9萬億，到2030年將會超過4.6萬億。此外，政策優(yōu)惠的支持也給予了“房東”們開拓市場的底氣。2017年初，廣東省人民政府辦公廳發(fā)布了《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》就曾提及發(fā)展住房租賃企業(yè)、建立住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺、允許改建房屋用于租賃、提供金融支持等，市場普遍認(rèn)為利好長租公寓市場。

　　盡管大小公寓品牌股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜頻現(xiàn)，但受訪專家一致認(rèn)為長租公寓市場遠(yuǎn)未達(dá)到飽和狀態(tài)。

　　“租賃市場原本就是存量市場而非增量，簡單說就是我們不做公寓這些租客還是有地方住，只不過是城中村或者小區(qū)房而已，所以飽和是個(gè)偽命題。”一位不愿具名的品牌房企深圳長租公寓負(fù)責(zé)人表示。

　　陳馳表示，“國內(nèi)公寓在整個(gè)租賃行業(yè)內(nèi)占比不到2%，我們注意到數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)流動人口仍在成倍增長，2020年將達(dá)到3億的流動人口，需求仍很旺盛，所以在我們看來公寓市場遠(yuǎn)未飽和。”

　　V客青年公寓創(chuàng)始人辜月則坦言，僅深圳而言，部分區(qū)域已處于相對飽和狀態(tài)，但整個(gè)行業(yè)看仍有發(fā)展空間，V客也會遵循自己的步調(diào)進(jìn)行有序擴(kuò)張。

　　長租公寓是重資產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目，前期資金投入成本較高，投資回報(bào)周期長，如上述窩趣公寓運(yùn)營7年仍處于虧損狀態(tài)。如何實(shí)現(xiàn)投入與效益的平衡也是各公寓品牌亟待解決的問題。

　　“我們自己算了一筆賬，通過對項(xiàng)目的預(yù)估，保證能在3~5年內(nèi)回本的項(xiàng)目我們才會做。”辜月直言V客并不做賠本買賣，這也是為什么僅在短短兩三年內(nèi)，V客公寓可以實(shí)現(xiàn)回本的關(guān)鍵所在。

　　但在陳馳看來，“就魔方而言，目前仍在擴(kuò)大規(guī)模，預(yù)計(jì)2017年的規(guī)模能實(shí)現(xiàn)成倍的增長，因而仍在不斷地投入資金，很難基于此計(jì)算盈虧。但魔方會將每間店的投資回報(bào)周期控制在5年以內(nèi)，唯有單店實(shí)現(xiàn)盈利，才能講求整體的效益。”

　　據(jù)鄭澤豪介紹，目前長租公寓的運(yùn)營思維主要有兩種，簡單的包租思維就是“二房東”模式，賺取拿房成本與房租價(jià)格間的差價(jià)，但開發(fā)商對于長租業(yè)務(wù)的思維并不局限于此，更注重長線布局。

　　“開發(fā)商盯的是后市，例如合同期為10年，其認(rèn)為5年后租金上漲收益可觀，提前布局。這后5年的收益是相當(dāng)高的，現(xiàn)在基本上開發(fā)商都這么做，因此出現(xiàn)大規(guī)模資金進(jìn)入長租公寓市場。所以對于資金實(shí)力不足，僅通過自有資金運(yùn)營的公寓項(xiàng)目很難玩得贏。”鄭澤豪表示。

　　同時(shí)，他也補(bǔ)充指出單憑租金收入，回本太慢，公寓運(yùn)營方尤其是資金實(shí)力無法與房企匹敵的中小二房東，通常會選擇尋求銀行資金支持及資產(chǎn)證券化等方式盤活資產(chǎn)。