重磅突發(fā)！住房供地，政府將不再壟斷！

毫無征兆，平地起驚雷，堪稱歷史性突破！

剛剛出爐的大消息：住房供地，政府將不再壟斷！

國土資源部部長姜大明今天（1月15日）說，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

政府將不再是居住用地唯一提供者。

我國宅基地將“三權(quán)分置”！

國土資源部部長姜大明表示，我國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。他強(qiáng)調(diào)，這是一項(xiàng)重大理論和實(shí)踐創(chuàng)新。但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會館。

翻天覆地之變，這類人有福了！

上面這兩條消息的核心內(nèi)容是：

1、宅基地的制度安排將發(fā)生翻天覆地的變化。

把所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分離開。所有權(quán)不變，仍然屬于集體；資格權(quán)是保證農(nóng)民附著在土地上的各項(xiàng)權(quán)利的一種保障；而使用權(quán)最為關(guān)鍵，因?yàn)閷⑹褂脵?quán)分離出來意味著，宅基地真正可以入市了，進(jìn)入住宅用土地市場。

2、一直被忽視的財(cái)富有望被兌現(xiàn)！

姜大明明確，政府將不再是居住用地唯一提供者，還提到非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法。

這兩句話尤其值得品味。

此前在十八屆三中全會中曾經(jīng)提出過，“在確保農(nóng)民住有所居前提下，賦予農(nóng)民宅基地更完整的權(quán)能，并積極創(chuàng)造條件，將其逐步納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。”如果這條意見是宅基地改革的基本方向，再結(jié)合上面提到的這兩句話，“暴財(cái)經(jīng)”推測——如果這個(gè)解讀沒錯，那么這絕對是一個(gè)對中國有著翻天覆地的影響的舉措，因?yàn)椋?/p>

一來這改寫了樓市（尤其是一二線城市）土地稀缺的局面，有大量潛在土地可以入市；

二來，農(nóng)民的利益將可能會因此而大幅度提高！

農(nóng)地真可以直接入市？

一位不愿具名的土地專家接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，住宅用地政府不再壟斷的理解不夠準(zhǔn)確，客觀來說，真正的含義是：

原來住房供地都是國有建設(shè)用地，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市需要經(jīng)過政府征地轉(zhuǎn)化為國有建設(shè)用地，這次明確了以后住宅用地將不僅是國有建設(shè)土地供應(yīng)，農(nóng)村集體建設(shè)用地也將參與供應(yīng)，但是只能通過建設(shè)租賃住房的方式入市，而且是在政府統(tǒng)一規(guī)劃下建設(shè)，并不是真正打破壟斷。

而對于宅基地三權(quán)分置說法，他認(rèn)為，客觀來說，這次核心是提出宅基地使用權(quán)的概念，原來對于宅基地沒有提過“使用權(quán)”，這次提出未來將“適度放活宅基地使用權(quán)”，但是對于使用權(quán)將來怎么流通，具體有何限制，并沒有明確，只是為未來放活做鋪墊。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，此類政策思路或是對集體建設(shè)用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周邊宅基地的盤活。

但也有兩個(gè)紅線或底線。

第一、土地屬性不改變，還是屬于集體建設(shè)用地。第二、允許租賃住房產(chǎn)品先探索，其他產(chǎn)品類似普通住宅是否跟進(jìn)還要看后續(xù)改革的進(jìn)度。

市場沖擊幾何？

上述不愿具名的土地專家認(rèn)為，過去的農(nóng)村集體建設(shè)用地改革很多年了，但是直到現(xiàn)在也沒有什么實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，他判斷宅基地的改革應(yīng)該會更加謹(jǐn)慎。

他同時(shí)指出，這次國土部部長講話中的用詞說“研究制定”和“探索”，這只是剛剛開始，未來還要進(jìn)一步試點(diǎn)，到將來推開也是有限范圍內(nèi)，因此對房地產(chǎn)市場的影響不會有市場預(yù)期那么大。

實(shí)際上，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市已經(jīng)呼吁了很多年。此前，2015年，國家提出在北京市大興區(qū)、天津市薊縣等33個(gè)縣市試點(diǎn)農(nóng)村集體經(jīng)營性用地入市。后來《土地管理法》修改，改掉了不準(zhǔn)農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市的條款。

這次房價(jià)會下降嗎？

姜部長的講話，背后透露什么信號？

“非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：政府不再壟斷住房供地，需要注意的是住房與商品房是有區(qū)別的；另外，還需要注意這里是指權(quán)屬不變、符合規(guī)劃，這是土地出讓的前提。

分析認(rèn)為：

1、這傳達(dá)的信息是政府不再是住宅用地的唯一供應(yīng)者，村集體的土地可以作為建設(shè)用地入市建住宅。但住宅并不代表是商品房。

農(nóng)民的土地，可以由公司，比如村集體股份合作公司，建成房子，用來出租，但不能賣，不過也算是住宅。

懂了么？能夠用于買賣的，依然是國有用地的商品房，而不是村集體土地。

2、這實(shí)質(zhì)上就是給宅基地松綁，讓農(nóng)民參與中國城市化進(jìn)程。農(nóng)民以后村集體的地不用被拆遷，可以直接名正言順的蓋房出租， 也獲得一點(diǎn)紅利。

3、千萬要分清楚，居住用地并不代表商品房用地，住房和商品房是兩碼事。

2017年國土部就發(fā)過文件，要鼓勵集體用地建設(shè)租賃房，這有利于提高建設(shè)用地緊張的一二線城市，加快租賃房源供應(yīng)的可能性，這對城中村是個(gè)利好，可以經(jīng)過改造出租。

不要指望著靠這個(gè)政策降房價(jià)，增加的是市場的租賃房，而不是可供買賣的商品房。

（來源：騰訊財(cái)經(jīng)