粵港澳大灣區(qū)上的璀璨明珠 前海5年變了多少？
2012年12月7日，習近平總書記在黨的十八大后離京視察第一站就來到深圳前海，對前海的開發(fā)、開放作出重要指示；2012年新任廣東省委書記胡春華到廣東后調(diào)研的第一站，是前海；2015年馬興瑞任深圳市委書記的第一站考察，是前海；2017年深圳新書記王偉中基層調(diào)研首站，也是前海。
2017年7月1日，國家主席習近平在香港出席簽署了《深化粵港澳合作 推進大灣區(qū)建設框架協(xié)議》。同日，國家發(fā)改委副主任林念修在“攜手共建粵港澳大灣區(qū)，合力打造世界級城市群”論壇上作主旨演講，首次向外界正式通報了粵港澳大灣區(qū)的下一步六項重點工作。
這其中，深圳前海是近幾年三地合作的重要平臺。開發(fā)建設前海，是國家做出的一項重大戰(zhàn)略決策，前海被譽為“特區(qū)中的特區(qū)”。作為國家級戰(zhàn)略平臺，前海開發(fā)開放具有特殊意義，也擔負特殊使命。
那么，深圳前海這幾年間都發(fā)生些什么變化呢？趁著香港回歸20周年，深港合作深化，粵港澳大灣區(qū)持續(xù)發(fā)酵之際，做一番前海梳理。
【前海大事記】
2010年8月26日，深圳30歲，前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)獲得國務院批準成立。七年來，前海全面落實國務院批復的總體發(fā)展規(guī)劃，實現(xiàn)了跨越式的發(fā)展。
圖：來源于《前海門戶網(wǎng)站》。前海，占地面積14.92平方公里，建設規(guī)模2600萬-3000萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口65萬、居住人口15萬，重點發(fā)展金融、現(xiàn)代物流、信息服務、科技服務及其他專業(yè)服務四大產(chǎn)業(yè)。核心區(qū)內(nèi)分三大片區(qū)。
2015年，前海升級為前海蛇口自貿(mào)區(qū)。片區(qū)總面積28.2平方公里，分為前海區(qū)塊（15平方公里，含前海灣保稅港區(qū)3.71平方公里）和蛇口區(qū)塊（13.2平方公里）。
片區(qū)擁有獨一無二的“合作區(qū)+自貿(mào)試驗區(qū)+保稅港區(qū)”疊加模式，目標是通過3-5年的改革試驗，成為中國自由貿(mào)易試驗區(qū)新標桿。
圖：來源于《前海門戶網(wǎng)站》
2017年，前海在一片灘涂上，高樓拔地而起，成為深圳最有商業(yè)潛力的片區(qū)之一。雖然總面積僅有15平方公里，卻是“特區(qū)中的特區(qū)”。并成為粵港澳大灣區(qū)國家戰(zhàn)略的重要合作平臺之一。
圖來源于網(wǎng)絡，原圖地址。
【土地出讓圖表】
2013年7月26日，“前海第一拍”在深圳土地交易中心鳴響，意味著將凝聚更多的社會資源和市場力量共同參與前海的開發(fā)建設。
如今整整四年時間，成功出讓了25宗地，除一塊工業(yè)用地外，均為商業(yè)用地。
目前出讓片區(qū)的土地建設正如火如荼進行中，主要建筑群集中在與寶中接壤的桂灣片區(qū)和媽灣片區(qū)十九單元。
我們以習近平總書記到訪前海為時間節(jié)點，看看前海片區(qū)這5年以來的建設變化。
5年前：
Google Earth顯示的2012年前海片區(qū)除前海車輛段上蓋物業(yè)前海時代外，其余大部分區(qū)域都還是黃土地。彼時，前海還尚未公開出讓過一塊土地。
VS
5年后：
Google Earth顯示的2017年3月份前海片區(qū)，很明顯，道路網(wǎng)絡雛形已現(xiàn)，軌道交通、公交設施、地下空間等為核心的市政基礎設施建設全面鋪開……
前海核心區(qū)內(nèi)的三大片區(qū)均有代表性的建筑崛起。桂灣片區(qū)的華潤、卓越、恒裕組團，已是摩天成群；前灣片區(qū)的萬科企業(yè)公館、前海深港青年夢工場已成為目前前海最活躍地帶；媽灣片區(qū)的十九單元，集合了順豐、世貿(mào)、香江、信利康等總部大廈，即將入駐使用。
桂灣片區(qū)（圖攝于2016年12月，下同）：
前灣片區(qū)：
媽灣片區(qū)：
【部分在建項目】
未來前海地上地下都是一座城
前海將來多會是集約的、密集型的高層建筑，地下大部分是3至4層。
臨海大道地下道路是國內(nèi)首條多點進出的超長城市地下道路，雙向四至八車道，基坑最深達24米。臨海大道與濱海大道交會點，將建設深圳最大的地下立交橋，共4層，其中地下3層。
前海的規(guī)劃各類軌道線路有12條，總長度約53公里，軌道網(wǎng)絡密度3.5公里/平方公里。正在建設的有地鐵5號線南延線、9號線西延線，預計最快2019年通車運營。
圖：來源于《前海門戶網(wǎng)站》
前海將建成首個自貿(mào)區(qū)基金小鎮(zhèn)
前海深港基金小鎮(zhèn)位于前海核心商務和金融區(qū)--桂灣片區(qū)，辦公容積率僅0.68。項目占地面積9.5萬平方米，建筑面積近8.5萬平方米，由28棟低密度、高品質的企業(yè)別墅組成。
目前已有多家基金、資管機構擬入駐，項目有望下半年投入試運營。
圖：來源于《前海門戶網(wǎng)站》
【數(shù)說前?！?/strong>
成功出讓25宗地，出讓金破700億
如今距離“第一拍”已近4年，前海共成功出讓了25宗地，除卓越、華潤、恒裕、嘉里建設、九龍倉等少數(shù)幾家房企拿地外，其余均為定向出讓，保證了前海開發(fā)的質量。
累計向港企出讓土地占比48.5%
前海大幅擴大深港合作空間，2013年以來累計向港企出讓土地33.47萬平米，占全部出讓土地的48.5%；對港籍高端人才減按15%征收個人所得稅。
企業(yè)數(shù)量5年增長457倍
從完成填海的2012年到2017年一季度，前海企業(yè)數(shù)量增長了457倍，總量達11.67萬家；注冊企業(yè)增加值增加了132.35倍，達926.45億元。前海開發(fā)開放實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，已成為我國發(fā)展最快、效益最好的區(qū)域之一。
港資企業(yè)4500余家，貢獻三成稅收
截止至2017年5月，在前海蛇口自貿(mào)片區(qū)注冊的港資企業(yè)達4564家，注冊資本達3898.82億元，納稅85.35億元，占比31.7%，已成為內(nèi)地港資企業(yè)最密集、效益最好的地區(qū)。
5年來，前海、寶中房價至少上漲200%
除地鐵前海車輛段的前海時代外，前海核心區(qū)內(nèi)的物業(yè)開發(fā)均為商業(yè)用地。因此，寶中、老前海等臨近片區(qū)首先受前海概念的利好沖擊，兩片區(qū)的物業(yè)增值至少漲幅200%。尚屬開發(fā)階段的寶中受益更大，后期樓盤幾乎普遍豪宅化。
【新房在線】
這段時間，恰好迎來前海開發(fā)的新一輪物業(yè)兌現(xiàn)潮，項目不少，但主要以公寓、寫字樓等商業(yè)物業(yè)為主，符合前海開發(fā)，產(chǎn)業(yè)主導的特質。
在前海核心區(qū)的外圍圈層，則擔負起住宅供應，然而新盤實際已不多。在售的多為入市多年，獲轉現(xiàn)樓銷售，或尾盤銷售的項目，整體價格集中于7.5萬/平左右，個別豪宅特殊戶型達到16萬/平。
【周邊二手房】
寶中：
寶中同樣是填海區(qū)域，有著較高的起點和規(guī)劃。稀缺的海景資源和四通八達的交通優(yōu)勢。樓盤整體素質較高。
寶中片區(qū)的樓盤近30個，單價普遍在6-7.5萬之間，以2005年后的樓盤為主，基本都是花園社區(qū)，樓盤類別較多，從小戶型到別墅均有。除天御雙拼外，其他樓盤都是一本證。目前居家體驗性較好的花園小區(qū)，三房起步價700-750萬之間，單價7萬左右。
老前海：
月亮灣大道以東的部分，也就是俗稱的“老前海”。老前海以桂廟路為界，大致分為南北兩個部分。北區(qū)主要以一號線大新地鐵站附近為主，配套表現(xiàn)較為成熟，生活氣息濃厚。北區(qū)大部分小區(qū)都是03年前后入伙的，宜居性比較好，目前整體均價6.5萬左右。
南區(qū)有南山實驗優(yōu)質學區(qū)，但是區(qū)域內(nèi)，大型配套較為欠缺，生活稍有不便，與前海北剛好相反。南區(qū)大部分小區(qū)都是05年之后入伙的，除此之外也有著一定數(shù)量的次新盤、新盤項目，整體樓齡比較新。由于學位和樓齡的不同，樓盤均價水平稍有不同。
后記
前海，代表著崛起與奇跡之地。滾滾沙塵之下，約莫3-5年后，當再次以高空俯瞰前海時，眼前勢必是一幅孕育期后爆發(fā)生長的情景。
往市區(qū)眺望，則是另一番成熟之境。當前，它們涇渭分明地佇立。春雷大地，若干年后，便會融為一體。
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