深圳住宅土地出讓逐漸呈現(xiàn) 僧多粥少 局面，相比北上廣宅地 地王 頻出，深圳土地市場(chǎng)顯得相當(dāng)冷清。

　　證券時(shí)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，深圳沒(méi)有一塊住宅用地入市。而根據(jù)深圳土地交易中心信息顯示，一直到4月中旬都無(wú)住宅用地掛牌出讓，深圳今年第一季度將出現(xiàn)住宅用地零出讓。

　　深圳土地供應(yīng)短缺

　　2014年前兩個(gè)月國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，尤其是北上廣三個(gè)一線城市一些優(yōu)質(zhì)地塊的密集推出。

　　以廣州為例，當(dāng)?shù)刂行膮^(qū)域廣鋼新城五塊住宅用地近日入市，吸引了數(shù)十家房企競(jìng)逐，其中包括萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等龍頭房企。最終這五塊宅地出讓以接連刷新廣州地王記錄的局面收?qǐng)?。一線城市年內(nèi)土地出讓金收入目前已經(jīng)接近1400億元，占去年土地出讓金的27%。

　　而今年以來(lái)，深圳一共成交了6地塊，均為商業(yè)用地以及工業(yè)用地，并無(wú)一塊宅地掛牌。深圳土地交易中心公告顯示，最新掛牌交易的地塊同樣并非住宅用地，在4月10日，深圳將出讓兩塊社會(huì)福利用地。這也意味著，今年第一季度，住宅用地將無(wú)緣深圳土地市場(chǎng)。

　　深圳上一次住宅用地出讓還要追溯到2013年12月底。當(dāng)時(shí)，江西政力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以9.8億元的價(jià)格，拿下深圳坪山一塊住宅用地。

　　近年來(lái)，深圳土地出讓每況愈下。數(shù)據(jù)顯示，2008年~2011年間，深圳中心城區(qū)的土地供應(yīng)量從每年93.48萬(wàn)平方米下降至0.92萬(wàn)平方米。而2012年深圳中心城區(qū)更是出現(xiàn)零地塊出讓的景象。

　　去年，深圳僅有3塊住宅用地入市，在土地出讓金方面，住宅用地僅僅貢獻(xiàn)了62億元。其中，去年1月中旬至10月中旬期間，深圳沒(méi)有一塊住宅用地入市。深圳這種情況與北上廣的 土地盛宴 相比，顯得異常冷清。

　　房企搶食舊改蛋糕

　　深圳一家本地房企高層人士告訴記者，深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度高、可供開(kāi)發(fā)土地資源相對(duì)稀缺，在宏觀調(diào)控沒(méi)有松動(dòng)的情況下，深圳土地市場(chǎng)面臨著艱難的局面，去年深圳住宅用地交易清淡，今年恐難有改觀。 住宅用地零出讓對(duì)目前房?jī)r(jià)影響不大，效果大約在2016年前后顯現(xiàn)出來(lái)。 該人士認(rèn)為。

　　正是由于土地供應(yīng)短缺，釀成了僧多粥少的局面。土地供應(yīng)太少，房企借道舊改躋身市場(chǎng)。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，深圳舊改目前規(guī)模龐大的主要是華潤(rùn)、佳兆業(yè)、京基、深業(yè)集團(tuán)、卓越集團(tuán)等。而包括萬(wàn)科、中航以及深圳本土民企如萊蒙、星河、信義、富通、鴻榮源等都已加入，累計(jì)超30家。

　　不過(guò)，真正能夠參與核心地段舊改的房企并不多，在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，資金面是不少欲參與舊改房企難以跨過(guò)的門(mén)檻。 舊改項(xiàng)目比較復(fù)雜，耗時(shí)也比較長(zhǎng)，投入資金也比較大，比如政府要求今后所有的拆除重建項(xiàng)目都要交一定的保證金，保證金少則幾千萬(wàn)，一般都得幾個(gè)億。 華潤(rùn)置地一位負(fù)責(zé)舊改的內(nèi)部人士告訴記者。

　　該人士稱，參與舊改需要涉及談判、拆遷、賠償?shù)榷鄠€(gè)方面，資金需求大而且開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，舊改的利潤(rùn)厚度正在變薄。 一項(xiàng)舊改進(jìn)行得不順利，很容易形成資金黑洞，甚至可以拖垮一個(gè)房企，深圳已經(jīng)有房企出現(xiàn)這種狀況。

　　目前來(lái)看，華潤(rùn)置地和深業(yè)集團(tuán)在舊改方面優(yōu)勢(shì)較明顯，華潤(rùn)現(xiàn)有5大舊改項(xiàng)目，總投資近1000億元，開(kāi)發(fā)面積達(dá)到1000萬(wàn)平方米，其中包括深圳目前最大的舊改項(xiàng)目大沖村。而深業(yè)集團(tuán)因自有土地較多，具有先天的資源優(yōu)勢(shì)。

　　深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰坦言，過(guò)去有些小的房企缺乏經(jīng)驗(yàn)和資質(zhì)，也可以通過(guò)跟村股份公司達(dá)成協(xié)議獲取舊改項(xiàng)目，但現(xiàn)在隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇以及行業(yè)發(fā)展，這些企業(yè)獲取項(xiàng)目的幾率將越來(lái)越小。 隨著住宅用地新入市量連年下滑以及舊改門(mén)檻越來(lái)越高，中小房企在深圳住宅市場(chǎng)的生存空間令人擔(dān)憂。 王峰說(shuō)。