房價回落期間，投資住宅類物業(yè)已經(jīng)不合時宜，但對于剛性需求群體而言，現(xiàn)階段卻成為一個可以充分利用的好時機?？紤]到目前房貸收緊趨勢并未放松，所以剛需購房者還得趁早與銀行搞好關(guān)系，成為優(yōu)質(zhì)客戶，以便在買房時順利獲得房貸。
　　
　　樓市下行 拐點 顯現(xiàn)
　　
　　成交量大幅回落，價格出現(xiàn)調(diào)整，加之銀行房貸收緊力度不減導(dǎo)致觀望氣氛愈發(fā)濃厚，國內(nèi)樓市下行 拐點 跡象愈發(fā)明顯。
　　
　　據(jù)中國指數(shù)研究院（以下簡稱CREIS中指）公布的數(shù)據(jù)顯示，在2014年前18周，包括北京、上海等在內(nèi)的重點城市中，除武漢外其余城市成交量同比均出現(xiàn)不同程度的下滑，其中杭州降幅最大，達(dá)53.87%；北京次之，降幅為49.9%；廣州列第三位，降幅為35.28%。
　　
　　其實，重點城市成交量萎縮，只是樓市處于萎靡狀態(tài)的一個縮影。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2014年4月監(jiān)測的44個主要城市累計成交面積環(huán)比下降9%，同比下降19%，處于歷史較低水平。環(huán)比來看，29個城市下降，廈門降幅最大，為45%；同比來看，34個城市下降，杭州下降幅度最大，達(dá)61%。

　　
　　一線城市環(huán)比降幅高于二、三線城市，焦點城市天津、杭州成交量雖然有所回升，但幅度不大。分城市類別來看，一線城市成交面積環(huán)比下降20%，同比下降15%，僅深圳環(huán)比回升；二線代表城市成交面積環(huán)比下降7%，同比下降19%，杭州5月開發(fā)商推出新一輪降價措施，刺激成交出現(xiàn)小幅回升，但仍明顯低于上年同期；三線代表城市成交面積環(huán)比下降4%，同比下降20%。
　　
　　由于銀行收緊房貸，使得觀望氣氛仍然濃烈，這也導(dǎo)致在未來一段時間內(nèi)，市場交易狀況難以出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。以上海為例，最近一段時間部分商業(yè)銀行紛紛提高貸款利率，包括招商銀行、中信銀行、上海農(nóng)商銀行、江蘇銀行在內(nèi)的多家中小銀行，均表示目前其所在銀行已上浮首套房貸利率5%～10%不等，并且放款周期普遍在兩個月甚至更久。
　　
　　此外，房企的資金狀況趨于緊張，導(dǎo)致房企日子難過。根據(jù)上海監(jiān)測結(jié)果顯示，2014年一季度房企資金狀況明顯收緊。自2010年開始樓市經(jīng)歷嚴(yán)厲調(diào)控，房企紛紛面臨成本走高、資金鏈緊張的狀況，2011年和2012年一度陷入資金低谷；2013年以來，房企資金狀況明顯改善，上半年資金狀況步入寬松，隨后不斷收緊，至2014年一季度，高位跌落，進入 緊張 區(qū)間。具體來看，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：其一是房企資金到位增速明顯放緩，一季度僅6.6%，而去年同期高達(dá)26.5%，意味著資金來源明顯趨緊；其二是銷售回款金額的明顯回落，同比下降5.2%。
　　
　　投資住宅不合時宜
　　
　　房價上漲的可能性微乎其微，而投資住宅的租金回報率極低，因此現(xiàn)階段投資住宅顯然是不合適的。
　　
　　在過去10年多時間里，住宅類房產(chǎn)之所以受到投資者追捧，是因為房價一直處于上升通道中，由此而帶來豐厚的投資回報。舉例來說，位于上海中外環(huán)線間古美社區(qū)內(nèi)的江南星城住宅小區(qū)，2004年夏首批房源開盤價為3800元/平方米，而目前該小區(qū)二手房報價普遍在31000元/平方米左右，上漲了8倍！也就是說，如果10年前投資這樣一套公寓，投資回報率將高達(dá)700%，而如果利用銀行貸款進行投資，其杠桿效應(yīng)還會使得投資回報率進一步放大。
　　
　　但在現(xiàn)階段投資房產(chǎn)，如果想要獲得類似的投資回報，已經(jīng)幾乎成為不太可能完成的任務(wù)，這主要是房價已經(jīng)不再具備如此巨大的上漲空間。同樣以江南星城為例，在未來10年內(nèi)上漲8倍，意味著該小區(qū)的二手房價會達(dá)到25萬元/平方米的天價。而現(xiàn)階段在上海，也僅有湯臣一品的售價接近這個水平。
　　
　　房價進入漲跌互現(xiàn)格局，短期內(nèi)房價上漲的動能不足，這也表明目前并不是最佳投資時機。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，4月監(jiān)測43個城市中約半數(shù)成交價格環(huán)比下跌，其中蘭州跌幅最大，為16%。
　　
　　而另一方面，由于庫存量在不斷上升，這將導(dǎo)致未來供需失衡加劇，會進一步影響房價的上漲。截至2014年4月末，中指監(jiān)測的包括北京、上海等在內(nèi)的17個主要城市庫存量環(huán)比上月增長5.0%，處于2014年以來最高水平。重點監(jiān)測的城市中僅上海庫存量下降，下降幅度為0.7%，其余城市均上升。其中，蘇州、廈門、北京、南京、惠州、廣州、南充可售面積環(huán)比增幅超過6.0%，其余城市均在5.0%以下。
　　
　　此外，從租金回報角度來看，住宅仍然不適合投資。目前住宅的租金投資回報還處于極低水平，無法為投資者帶來理想的回報。同樣以江南星城總價約340萬元的三房為例來說明，月租金約5000元，估算其租金回報率僅1.8%，不及一年期存款利率。
　　
　　剛需購房擇機出手
　　
　　對于剛需購房者來說，則可以考慮出手。當(dāng)然，首選目標(biāo)是打折樓盤。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士表示，未來促銷現(xiàn)象會越來越多，這給剛需購房者提供了眾多機會。德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟表示，目前市場面臨經(jīng)濟下行、房貸收緊等一系列不利因素的影響，尤其是近期房貸利率的上浮更是令這種情況雪上加霜，開發(fā)商為沖擊半年業(yè)績，極有可能在5、6月加大促銷力度，因此屆時降價樓盤會大量出現(xiàn)。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前樓市不再是賣方市場，這使得購房者有了更多的選擇余地。至于降幅達(dá)到多少可以接受？專家分析指出，市場能夠接受的降價幅度在20%以內(nèi)，因此樓盤降幅達(dá)到10%～20%，已經(jīng)可以接受。
　　
　　考慮到目前銀行房貸收緊，購房者還需要做好另一項工作，就是通過各種辦法與銀行搞好關(guān)系，成為銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，為快速及時獲得房貸做好準(zhǔn)備。
　　
　　記者了解到，想要成為銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，首先是必須了解自身的信用記錄，這一點很重要。如果在銀行的信用檔案上留下了污點，這會在一定程度上影響授信額度和放款速度。其次還要有較為雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)，并事先對銀行的利潤作出貢獻(xiàn)，這就要求借款人可多與銀行發(fā)生往來業(yè)務(wù)關(guān)系，可將資金集中到一家銀行，成為該銀行的貴賓客戶，并經(jīng)常購買該銀行的產(chǎn)品。從資金安全的角度來看，購買銀行理財產(chǎn)品是一個比較好的選擇。另外，如果自己是律師、公務(wù)員、金融從業(yè)人員等銀行公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)客戶群體，則一定要準(zhǔn)備好相應(yīng)的證明材料，以便銀行驗明正身并獲得認(rèn)可。
　　
　　表2014年4月及1～4月國內(nèi)部分城市房產(chǎn)交易變化情況
　　
　　城市4月成交面積（萬㎡）成交面積同比變化1-4月成交面積（萬㎡）1-4月成交面積同比變化
　　
　　北京60.59-28%239.1-50%
　　
　　上海112.62-13%456.72-20%
　　
　　廣州58.041%261.86-10%
　　
　　深圳27.89-21%94.85-33%
　　
　　天津85.67-18%289.81-18%
　　
　　杭州19.19-61%61.57-55%
　　
　　南京65.09-28%232.09-24%
　　
　　蘇州62.99-7%205.46-13%
　　
　　成都87.8-38%306.11-25%
　　
　　青島61.79-29%258.42-30%
　　
　　廈門15.85-57%120.25-38%
　　
　　福州15.09-30%67.05-35%
　　
　　長沙92.25-21%279.02-31%
　　
　　大連17.29-34%72.72-21%
　　
　　武漢137.19-9%482.091%
　　
　　溫州16.3-1%85.742%
　　
　　濟南54.8524%158.59-27%
　　
　　三亞9.67-10%52.96-29%
　　
　　貴陽54.88-29%226.32-14%
　　
　　長春60.19-7%204.28-15%
　　
　　重慶141.31-37%561.39-31%
　　
　　寧波23.32-32%100.12-30%
　　
　　哈爾濱49.81-35%163.69-28%
　　
　　中山45.25-21%164.71-34%
　　
　　揚州15.12-44%63.84-48%
　　
　　連云港35.39-5%157.89-19%