去年5月24日，深圳市政府批復(fù)《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)土地管理改革創(chuàng)新要點(diǎn)（2013-2015年）》（以下簡(jiǎn)稱要點(diǎn)），由此拉開(kāi)前海土地改革創(chuàng)新的序幕。探索實(shí)施差別化土地供應(yīng)模式，意味著將打破國(guó)內(nèi)目前以法定最高年限一次性出讓土地使用權(quán)的制度，形成差別化、多層次的土地供應(yīng)市場(chǎng)和規(guī)范化的操作模式。
■ 深圳特區(qū)報(bào)記者 徐強(qiáng)

步入 突破之年 的前海，每天都在發(fā)生變化。

看得見(jiàn)的地表建筑、基建設(shè)施、園區(qū)綠化、城市干道，還有看不見(jiàn)的地基工程、管網(wǎng)鋪設(shè)、地下交通，均以 前海速度 大跨步向前推進(jìn)。

前海北片區(qū)示范路段，藍(lán)色的自行車道彰顯自然生態(tài)；企業(yè)公館區(qū)，低密度建筑群圍繞著人工生態(tài)湖，靜謐舒適。

前海被賦予太多的改革內(nèi)涵，重任在肩，在追求速度之外，如何實(shí)現(xiàn)質(zhì)量的飛躍？土地改革成為最大看點(diǎn)。

前海初探差別化土地供應(yīng)模式

作為全國(guó)性的改革創(chuàng)新平臺(tái)，同時(shí)也是深圳市土地管理制度改革重點(diǎn)試驗(yàn)區(qū)，前海肩負(fù)著土地管理制度改革先行先試的重任，正成為深圳 土改 的新樣本。

在探索建立差別化的土地供應(yīng)新模式、土地用途管制、土地有償使用、土地產(chǎn)權(quán)制度等方面，前海大膽突破，在15平方公里的土地上實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的發(fā)展，推出了國(guó)內(nèi)土地管理改革的 前海模式 。

前海土地面積不大，卻是 特區(qū)中的特區(qū) ，寸土寸金。如何用好 小地頭 ，變成 大塊頭 ，土地開(kāi)發(fā)利用方式至關(guān)重要。

去年5月24日，深圳市政府批復(fù)《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)土地管理改革創(chuàng)新要點(diǎn)（2013-2015年）》（以下簡(jiǎn)稱要點(diǎn)），由此拉開(kāi)前海土地改革創(chuàng)新的序幕。

為實(shí)現(xiàn)要點(diǎn)確定的目標(biāo)，今年2月27日，前海管理局發(fā)布《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)2014年改革創(chuàng)新工作要點(diǎn)》，將 深化土地管理改革創(chuàng)新，發(fā)揮市場(chǎng)在前海土地資源配置中的決定性作用 列為需要強(qiáng)力突破的若干瓶頸問(wèn)題之一。

差別化的土地供應(yīng)新模式在前海橫空出世。

彈性年期提高土地使用效率

一般來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)法定的一次性出讓土地使用權(quán)的年限是40年，而前海探索建立差別化的土地供應(yīng)新模式的突破點(diǎn)在于，打破國(guó)內(nèi)目前以法定最高年限一次性出讓土地使用權(quán)的制度，實(shí)行彈性年期，如前海出讓土地使用權(quán)的年限可以是20年。

業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)，深圳曾在土地管理制度方面創(chuàng)造了很多個(gè)全國(guó)第一，很多的土地改革措施也被其他城市借鑒，比如土地的轉(zhuǎn)讓、租賃、招拍掛制度等，此次前海探索的差別化土地供應(yīng)模式、試行彈性年期等措施又將領(lǐng)先一步。

探索實(shí)施差別化土地供應(yīng)模式，意味著將打破國(guó)內(nèi)目前以法定最高年限一次性出讓土地使用權(quán)的制度，形成差別化、多層次的土地供應(yīng)市場(chǎng)和規(guī)范化的操作模式。

記者在采訪中了解到，探索差別化土地供應(yīng)模式，能更好地發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源配套中的作用，提高土地利用效益。實(shí)行彈性年期，還有助于更好監(jiān)控土地后續(xù)開(kāi)發(fā)。

彈性年期制度打破了我國(guó)土地出讓住宅70年和商業(yè)40年使用年限的界定，使前海管理局可以根據(jù)產(chǎn)業(yè)類型和項(xiàng)目建設(shè)情況，對(duì)自用土地，以分期出讓、分段計(jì)收地價(jià)的方式供地，確定首段年期和分段年期安排，有助于土地開(kāi)發(fā)質(zhì)量的提升。

前海土地出讓向國(guó)際化邁進(jìn)

前海一直強(qiáng)調(diào)控制土地開(kāi)發(fā)的節(jié)奏和成本，但一開(kāi)始需要用市場(chǎng)的方式了解前海土地的價(jià)值。

去年7月26日，前海采用一次性競(jìng)價(jià)規(guī)則首次成功出讓兩地塊，敲響前海土地出讓 第一槌 ；8月16日和11月27日，前海共推出3宗地塊，其中兩宗專供港企。

今年1月23日和5月22日，前海管理局再次出讓5宗商業(yè)性辦公用地。

至此，前海已經(jīng)完成10宗土地的出讓，拿地的企業(yè)包括了華潤(rùn)置地、騰訊、卓越集團(tuán)和美國(guó)的兆華斯坦地等多家國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)。

來(lái)自市規(guī)劃國(guó)土委的信息顯示，2013年前海地區(qū)完成土地供應(yīng)38.5公頃，今年前海地區(qū)計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地30公頃。

前海經(jīng)過(guò)前幾輪土地出讓的試探，再加上政策日趨明朗和土地成本方面的優(yōu)勢(shì)，引得境外資本對(duì)前海的關(guān)注與需求與日俱增。

市規(guī)劃國(guó)土委相關(guān)土地專家介紹，美國(guó)地產(chǎn)巨頭兆華斯坦地的進(jìn)駐，極大提升了前海的國(guó)際層次，也更符合政府對(duì)前海的定位和規(guī)劃。市場(chǎng)對(duì)前海的認(rèn)識(shí)也發(fā)生悄然變化，從國(guó)內(nèi)企業(yè)的熱捧到海外資本的青睞，前海土地出讓邁出了國(guó)際化的一步。