房?jī)r(jià)漲也好，跌也好，都不是開發(fā)商自己能決定的& & & 近期，不少城市對(duì)房?jī)r(jià)的 備案管理 受到普遍關(guān)注。雖然不能直接等同于 限漲 限跌 ，但 有形之手 對(duì)房?jī)r(jià)的直接干預(yù)，還是引發(fā)了一些爭(zhēng)議。

相關(guān)城市否認(rèn) 限降

日前，東莞出現(xiàn)了開發(fā)商降價(jià)超過15%、導(dǎo)致購(gòu)房者無法網(wǎng)簽的案例。而東莞的解釋是，這不是新政策，而是2011年出臺(tái)的老辦法。根據(jù)這份《關(guān)于加強(qiáng)新建商品住房銷售價(jià)格備案管理的補(bǔ)充通知》，所有新建商品房銷售價(jià)格一經(jīng)備案，其實(shí)際成交價(jià)不得低于備案價(jià)的15%，違者其網(wǎng)上銷售系統(tǒng)將自動(dòng)被鎖定。東莞市住建部門解釋稱，這是為了防止開發(fā)商隨意報(bào)高價(jià)、低開盤而誤導(dǎo)市場(chǎng)和消費(fèi)者。

此前，杭州市物價(jià)局、市住保房管局發(fā)布規(guī)定稱，新建商品住房降價(jià)或優(yōu)惠促銷應(yīng)做到規(guī)范有序， 如果降價(jià)幅度超過15%，就屬于隨意調(diào)整價(jià)格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重新向物價(jià)部門申報(bào)備案 。

此舉也被一些人視為 限降令 。杭州相關(guān)部門隨即進(jìn)行了否認(rèn)。但在房?jī)r(jià)走向日趨微妙的當(dāng)下，有關(guān)部門的 糾結(jié) 心態(tài)耐人尋味。

名為 備案 實(shí)同審批

房?jī)r(jià)備案管理，實(shí)際上管跌又管漲。一些業(yè)內(nèi)人士表示，事實(shí)上，類似杭州和東莞這樣的價(jià)格備案，幾乎每個(gè)城市都有。2009年-2010年，房?jī)r(jià)快速上漲，為控制地方 均價(jià) ，一些地方的政府部門通過房?jī)r(jià)備案控制高價(jià)房源上市的節(jié)奏。一些均價(jià)較高的樓盤，短期內(nèi)拿不到預(yù)售證。

名為備案，實(shí)同審批。一位在多個(gè)城市擁有開發(fā)項(xiàng)目的房企總經(jīng)理告訴記者，所謂 備案 ，并不是報(bào)一個(gè)價(jià)格給政府就行了。 例如，在房?jī)r(jià)高漲的2012年，我們?cè)谝粋€(gè)一線城市準(zhǔn)備報(bào)28000元/平方米的價(jià)格，但是政府只允許最高23000元，超過了就不予備案，或者備案了不發(fā)、緩發(fā)預(yù)售證；而接受了政府備案價(jià)格的就可以很快拿到預(yù)售證入市銷售。主要是前幾年中央對(duì)地方房?jī)r(jià)上漲有考核，如果房?jī)r(jià)漲幅過快、完不成任務(wù)，地方政府就在價(jià)格上做文章。

不過，以往城市的經(jīng)驗(yàn)都是 限高不限低 。這意味著，房企不能以超過備案價(jià)格進(jìn)行銷售，至于低于備案價(jià)格的，政府一般不管。例如，2011年，北京通州有多個(gè)備案價(jià)格3萬元的樓盤以不到2萬元的價(jià)格最終成交。

而對(duì)近期杭州、東莞等地的情況，前述房企負(fù)責(zé)人表示，政府名義上并非限賣，而是要求重新備案再進(jìn)行銷售， 但行內(nèi)人都知道，要開發(fā)商重走這個(gè)流程，再備案的價(jià)格如果不符合政府的心意，往往難以獲批或者耗時(shí)很長(zhǎng)，這對(duì)房企的銷售和資金鏈會(huì)造成巨大的壓力。這也是政府控制開發(fā)商的重要手段 。

價(jià)格干預(yù)手段應(yīng)停用

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，政府主導(dǎo)的價(jià)格備案，既可以解讀成杜絕開發(fā)企業(yè)隨意報(bào)高房?jī)r(jià)誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為，而如今卻帶有 限降 意味。在市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)下行的背景下，地方政府此舉，是希望防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)斷崖式下跌。

有業(yè)內(nèi)人士指出，在以價(jià)格為核心目標(biāo)的調(diào)控體系中，表面上看，政府能通過價(jià)格備案管理、出臺(tái) 指導(dǎo)價(jià) 甚至調(diào)整統(tǒng)計(jì)對(duì)象等方式，控制房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度甚至隨意 做高 或 做低 房?jī)r(jià)，達(dá)到統(tǒng)計(jì)數(shù)字上的調(diào)控效果；但實(shí)際上，困擾樓市的有效供應(yīng)不足、炒房投機(jī)需求過旺等根本性問題，反而容易被忽視了。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，從短期來看，房企降價(jià)走量是正常行為，政府應(yīng)該允許降價(jià)的房企重新備案以便銷售，這也有利于消費(fèi)者；而從中央精神和市場(chǎng)規(guī)律而言，應(yīng)該逐步廢除房?jī)r(jià)備案制度，改革調(diào)控手段，終止使用限價(jià)、限降這樣的手段直接干預(yù)價(jià)格。