每到年末，市民就會特別關(guān)注明年金價、股票、房地產(chǎn)等行業(yè)的走勢情況，便于自己規(guī)劃新一年的投資方向。那么，究竟2015年房地產(chǎn)走勢如何?近期，平安證券出爐了2015年地產(chǎn)行業(yè)年度策略報告，下面就一起來看看!

　　政策周期的輪回與新生:中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了2010 年開始的信貸緊縮和政策調(diào)控的頻繁擾動后，隨著限購的大范圍退出，930房貸新政和新一輪降息周期開啟，行業(yè)再一次迎來了政策由緊到松的拐點。由于持續(xù)高企的資金成本是制約需求復(fù)蘇的關(guān)鍵，因此降息周期開啟后房貸利率下行將是2015年政策的最大看點。我們測算降息40bp使購房者月供下降4.1%，房貸利息總額下降7.3%。

　　債務(wù)成本下降將使地產(chǎn)公司2015 年凈利潤增長1.3%，高杠桿運營的開發(fā)商受益將更為明顯，凈利潤增厚幅度超過4%。

　　需求的更迭與變遷，行業(yè)難以實現(xiàn)V型反轉(zhuǎn):上一次地產(chǎn)政策最大力度拐點發(fā)生在2008年末，此次政策調(diào)整的力度和方向有一定的相似之處，但與2008年截然不同的是，當前行業(yè)的整體供需已經(jīng)發(fā)生根本變化，標志性指標即為全國范圍內(nèi)已實現(xiàn)戶均1 套房。加之國內(nèi)住房抵押市場的不成熟禁錮房貸資金來源，預(yù)計剛性需求難以實現(xiàn)v 型反轉(zhuǎn)。但目前我國城市人均居住面積尚處于中低發(fā)達國家水平，同時前期嚴厲的限購限貸政策壓制了改善型需求的釋放。我們預(yù)測2015-2020 年，改善型需求尚有20%的增長空間。預(yù)測2015 年商品房銷售面積同比增長6.1%，銷售金額同比增長8.2%。

　　由銷售規(guī)?；氐劫Y金回報，自下而上的轉(zhuǎn)型勢在必行:全國范圍內(nèi)供求平衡加之一二線城市土地價格剛性，土地紅利的時代逐步褪去。同時土地成本占比的提升和持有型物業(yè)的資金沉淀，將使開發(fā)商關(guān)注點由銷售規(guī)模轉(zhuǎn)向資金回報。2015 年將是轉(zhuǎn)型逐步兌現(xiàn)預(yù)期的一年，對于成功實現(xiàn)轉(zhuǎn)型的房企，有望實現(xiàn)盈利和估值提升的 戴維斯雙擊 ，而對于轉(zhuǎn)型失敗或低于預(yù)期的概念股，或有明顯股價回調(diào)的風險。

　　事件型催化:國企改革與REITS 試點。站在2014 年年末，我們?nèi)詧孕?014 年僅僅是新一輪國企改革大戲開啟的元年，國企改革主題仍將貫穿整個2015 年。投資標的可遵循兩條主線:主線一:為提高證券化率帶來的國資整合機會。主線二:制度變革帶來的政策紅利。建議關(guān)注天健集團、深振業(yè)、華僑城、沙河股份等。同時一線城市北京、上海、廣州、深圳四城市2015 年有望重啟中斷許久的REITs 試點，建議關(guān)注在一線城市持有商業(yè)資產(chǎn)的金融街、中國國貿(mào)。

　　投資建議:實際利率的下行是驅(qū)動房地產(chǎn)基本面和板塊估值回升的重要因素，強烈建議關(guān)注貨幣政策的變動，并加大對銷售彈性較大、行業(yè)龍頭的配置，推薦招商地產(chǎn)、保利、萬科及高杠桿公司華夏幸福、榮盛、泰禾、首開。但縱觀2015 年全年，行業(yè)短期供需情況的改善仍面臨中長期增長的瓶頸，企業(yè)轉(zhuǎn)型和調(diào)整是大勢所趨。建議投資者關(guān)注優(yōu)質(zhì)的轉(zhuǎn)型公司，如世聯(lián)行、信達地產(chǎn)。

　　同時對于國企改革及REITS 試點帶來的事件型機會，建議關(guān)注國企體制改革的標的(天健集團、中洲控股，華僑城)，REITS 試點(金融街、中國國貿(mào))。

　　風險提示:房產(chǎn)稅推出，下半年房價上升引發(fā)政策收緊的風險。

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