在市場(chǎng)多日的等待中，央行二套房貸新政終于出爐，商貸首付最低降至4成；此外，二手房營(yíng)業(yè)稅也大幅調(diào)整，由5年免稅改至2年。

沒(méi)有想到，這對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)確實(shí)是好消息。 3月30日，接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪(fǎng)的多位開(kāi)發(fā)商、中介人士均表示，此前已有二套房貸降低的預(yù)期，市場(chǎng)看多的情緒已在醞釀；政策出臺(tái)后，接下來(lái)的市場(chǎng)尤其是一線(xiàn)城市將會(huì)出現(xiàn)加速回暖，但三四線(xiàn)城市去庫(kù)存仍比較困難。

供需雙向松綁

從央行、住建部、財(cái)政部、國(guó)稅總局等文件內(nèi)容來(lái)看，此輪樓市政策調(diào)整，主要針對(duì)改善型需求，包括二套房首付降至4成，以及二手房營(yíng)業(yè)稅調(diào)整等。

地產(chǎn)、中介人士普遍認(rèn)為，降低二套房首付，將增加有意購(gòu)置改善房的購(gòu)房者加杠桿的能力，促其積極入市；而個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房對(duì)外銷(xiāo)售免征營(yíng)業(yè)稅的年限由5年改為2年，將盤(pán)活市場(chǎng)流動(dòng)性，減少交易費(fèi)用。

這可以說(shuō)是自限購(gòu)限貸以來(lái)較有力度的一次政策放松?？v觀今年的兩會(huì)及總理記者會(huì)，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的信息核心是，對(duì)自住及改善型需求的支持，而其中改善型需求是首次提出。

但限貸政策對(duì)此構(gòu)成了障礙?，F(xiàn)行二套房貸政策是在2010年4月17日 國(guó)十條 規(guī)定二套房貸款首付款比例不得低于50%，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款的基礎(chǔ)上，2011年新國(guó)八條，2013年新 國(guó)五條 進(jìn)一步加強(qiáng)了差別化住房信貸政策，北上廣深以及廈門(mén)、武漢、南京、杭州等城市都將二套房首付提高至七成。

而在此次央行政策出臺(tái)前，住建部已經(jīng)從供應(yīng)角度支持樓市發(fā)展，去庫(kù)存成為近兩年的主旋律。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，目前全國(guó)商品房庫(kù)存量已超過(guò)6億平米，創(chuàng)歷史新高。

3月27日，國(guó)土部、住建部《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》要求，2015年住房供過(guò)于求的，要適當(dāng)控制住房開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度；允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶(hù)型做出調(diào)整；以及將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源等。

上述從供需兩端的政策調(diào)整，是否能改變今年樓市的走向？

偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉認(rèn)為，從需求端來(lái)看，降低二套房首付，以及營(yíng)業(yè)稅5年改2年的好處是：有利于首改人群降低資金成本入市，營(yíng)業(yè)稅免除后，最大的收益者是買(mǎi)房人，不用承擔(dān)業(yè)主轉(zhuǎn)嫁的營(yíng)業(yè)稅了，省了幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)；至于業(yè)主會(huì)不會(huì)把免掉的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)到購(gòu)房款中？胡景暉認(rèn)為不會(huì)，因?yàn)樵诋?dāng)前的市場(chǎng)關(guān)系中業(yè)主并沒(méi)有這個(gè)漲價(jià)的底氣。

而在供應(yīng)端，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，部分住房供過(guò)于求的中小城市比較依賴(lài)土地財(cái)政，控制規(guī)模將影響收入，很難做到；調(diào)整戶(hù)型有一定的積極影響，特別是對(duì)一些過(guò)去盲目建設(shè)大戶(hù)型的項(xiàng)目，可能會(huì)有改規(guī)的可能性，但整體來(lái)看，難度非常大。