本是一個普通工作日，北京南六環(huán)外一處樓盤卻顯得異常火熱，短短一小時內(nèi)迎來6、7組看房客。 看房人數(shù)明顯多了起來，周末時看房團甚至?xí)D滿大廳 ，售樓經(jīng)理小賈告訴記者。

    自今年兩會政府工作報告針對樓市透露出明顯的 緩和 態(tài)度以來，從中央部委到地方政府，陸續(xù)打出包含信貸、稅收、土地使用等在內(nèi)的政策 組合拳 ，業(yè)內(nèi)人士表示，新一輪 穩(wěn)市 大幕已經(jīng)拉開。記者所走訪的這處樓盤無疑已經(jīng)感受到了來自政策的暖意。

    不過，小賈同時透露，看房人群中最終轉(zhuǎn)化為成交客戶的，與去年同期相比并無明顯差異。這從一定程度上代表了目前住宅市場的普遍狀況，體現(xiàn)了當(dāng)前樓市買賣雙方的博弈正處心理節(jié)點。一邊是政策頻頻吹來 暖風(fēng) ，一邊是供需日趨平衡，購房者更加理性、謹慎。在蠢蠢欲動的 糾結(jié) 中，樓市會否再次 看漲 一片？

    穩(wěn) 市政策密集出臺

    3月30日，無疑將成為中國樓市的一個重要轉(zhuǎn)折時點。

    風(fēng)傳已久的 信貸+財稅 穩(wěn)樓市政策終于靴子落地，力度之大超乎預(yù)期。央行等三部門聯(lián)合下發(fā)通知，購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；擁有1套住房且購房貸款未結(jié)清，最低首付款比例為40%。此外，財稅政策同時跟進，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)通知，二手房營業(yè)稅免征期限由5年改成2年。

    就在三天前的27日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布 促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 ，提出合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模等四大工作要求，被視作鳴響中央層面穩(wěn)定樓市消費第一槍。

    短短四天之內(nèi)，包括國土部、住建部、央行、銀監(jiān)會、財政部、國家稅務(wù)總局在內(nèi)的六部委先后為樓市注入 強心劑 ，無疑亮出了官方穩(wěn)定樓市消費的 底牌 。

    事實上，樓市調(diào)控放開的意圖早已有跡可循。去年10月底的國務(wù)院常務(wù)會議，明確住房消費為消費擴大和升級的重點領(lǐng)域。

    今年兩會上，國務(wù)院總理李克強在政府工作報告中再次提出，穩(wěn)定住房消費，堅持分類指導(dǎo)，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    由此，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)頹勢、穩(wěn)定住房消費已不單單是地方政府放松限購、限貸的獨立行為，而是從中央層面開始，構(gòu)成了政策 合力 。

    值得注意的是，官方此次明確提及，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要行業(yè)，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定關(guān)系民生和經(jīng)濟社會發(fā)展。

    專家指出，自2003年 18號文 首提 重要支柱產(chǎn)業(yè) 以來，其后一輪又一輪的調(diào)控，官方再未冠以房地產(chǎn)業(yè) 支柱 二字。唯一例外是2008年爆發(fā)國際金融危機后，中央大力救市時曾經(jīng)再度提及。與近年來政府工作報告避提樓市相比，本輪中央穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的態(tài)度可謂明顯并且堅定。

    在分析人士看來，中央層面的口子一旦撕開，各地本就按捺已久的穩(wěn)樓市政策或?qū)?聞風(fēng)而動 密集出臺。其實，自去年下半年以來，取消限購、取消限貸、政府回購、貨幣補貼、調(diào)整公積金政策等 刺激行動 ，已被各地政府一一從調(diào)控工具箱中取出。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，2015年的政策依然將會升級，房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場的調(diào)控思路，并有望在營業(yè)稅征收、一線中部分城市限購等環(huán)節(jié)進一步放開。

    樓市步入 新常態(tài)

    政策暖風(fēng)立刻吹向了身處寒冬的房企和按捺已久的購房者。據(jù)媒體報道，新政出臺后首日，部分二手房業(yè)主 坐地起價 ，在北京，一些改善性購房者急簽購房合同。

    從緊從嚴調(diào)控的淡出，中國樓市將迎來怎樣的 新常態(tài) ？

    新政的利好效果確實顯而易見。全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌接受新華網(wǎng)記者采訪時表示，金融體系對房地產(chǎn)業(yè)的支撐作用顯而易見，從前期導(dǎo)向性政策的醞釀，到實質(zhì)性政策的出臺，市場買房預(yù)期將得到逐步提升。二套房首付比例降至4成、2年以上普住銷售免營業(yè)稅等針對于改善性住房政策的出臺，也體現(xiàn)了此番政策對于改善性住房需求的重視，必將形成直接刺激作用。

    中原地產(chǎn)粗略預(yù)計，首付從60-70%降低到40%，起碼可以直接增加10%的直接有效購買需求，一二線城市二季度市場成交量或環(huán)比上漲30%。

    有樂觀的看多者甚至高呼，目前的利好政策與2009年時十分相似，彼時的樓市在政策加持下掀起一輪高潮，以此類推此輪房地產(chǎn)市場亦將重現(xiàn)輝煌。

    然而，市場卻已不再是那個市場， 花開遍野 的場景畢竟發(fā)生在過去。

    目前的房地產(chǎn)市場，與2009年相比，庫存高企、市場分化嚴重、土地等成本居高等問題存在，已經(jīng)讓樓市的基本面完全不同，即使有眾多政策紅利，但經(jīng)濟增速持續(xù)走低，使得購房者整體信心下降，觀望情緒濃厚，行業(yè)整體回暖仍有待時日。

    在市場人士看來，究其原因，中國房地產(chǎn)市場或已經(jīng)達到 供求平衡 狀態(tài)，樓市開始進入下半場。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，樓市上半場房企所依靠的土地增值、房價上漲的模式已經(jīng)過去，不再會有普遍性的規(guī)?；鲩L機會，房地產(chǎn)作為 最大規(guī)模資金蓄水池 的作用在逐步降低。下半場中，住宅市場價格走勢會相對平穩(wěn)，房企很難像 黃金十年 那樣，在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間。

    從地產(chǎn)巨頭的戰(zhàn)略布局可見一斑。萬達去地產(chǎn)化明顯，恒大調(diào)轉(zhuǎn)船頭轉(zhuǎn)型消費類產(chǎn)業(yè)，萬科也在急尋新的商業(yè)模式……

    面對上一階段規(guī)?；l(fā)展遺留下的庫存高企等問題，發(fā)改委房地產(chǎn)研究中心主任劉琳在接受新華網(wǎng)記者采訪時指出，今年全年房地產(chǎn)市場仍然處于去產(chǎn)能、消化高庫存的態(tài)勢，去化仍然是 主旋律 。顧云昌坦言，目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)處在下降周期，房地產(chǎn)市場正在進行趨勢性調(diào)整。

    調(diào)控思路 順勢而變

    與市場結(jié)構(gòu)一同發(fā)生變化的是官方調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變。

    從 抑制 等表述，到 促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展 的定調(diào)，決策層選擇主動應(yīng)變。首先從導(dǎo)向?qū)用嫦袌鲆蓱]。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟重要的組成部分，既關(guān)乎發(fā)展又聯(lián)系民生，本輪一系列的調(diào)整舉措可謂 應(yīng)勢而生 。

    從具體措施來看，此番政策并未一味 放寬 、 托底 、 救市 。

    住建部、國土部發(fā)文表態(tài)，對住房供應(yīng)明顯偏多地方減少住宅用地供應(yīng)，住房供求矛盾比較突出的熱點城市酌情有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。此外強調(diào)，優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。新政種種，表明分類調(diào)控的思路再次被明確。

    在偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉看來，兩部委通知實際體現(xiàn)了既有 托底 ，又有 蓋帽 的整體思路。供應(yīng)、庫存過剩的城市，多元化的方式將加速庫存消化穩(wěn)定市場；供不應(yīng)求的城市繼續(xù)依據(jù)實際加大住宅供應(yīng)，穩(wěn)定價。張宏偉則認為，短期來看一攬子措施為消化庫存提供了明確的依據(jù)，長期來看是促使地方政府、房企轉(zhuǎn)型謀求新發(fā)展方式的有力助推器。

    從需求方來看，新政將進一步釋放 剛需 、 剛改 人群的消費需要，減輕購房者壓力。尤其是對二套房政策的放開，被業(yè)內(nèi)人士普遍視為此輪新政的亮點。

    張大偉向記者表示，二套房貸款政策的調(diào)整，對于改善需求來說將出現(xiàn)質(zhì)變，去年央行發(fā)布的松綁限貸政策，事實上已經(jīng)放松了改善需求入市，此次對二套松綁，意味著改善需求將全面得到鼓勵。

    新政供需兩端 雙劍齊發(fā) ， 表明在當(dāng)前環(huán)境下，過嚴、從嚴的樓市政策已經(jīng)回歸到正常化、長效化、市場化 ，劉琳表示，符合當(dāng)前市場化改革方向。

    買房子畢竟是件人生大事，動輒幾百萬，我還是多看幾家再觀望觀望吧 ，在上述樓盤看房的剛需客小張告訴記者。

    正如這位理性的購房者一樣，樓市再次看漲或者狂飆并不是本輪政策的初衷和側(cè)重點。如何在政策轉(zhuǎn)型之際，平穩(wěn)過渡到樓市下半場，還消費者、房企、地方政府一個更加健康、穩(wěn)定的市場，或許才是新政出臺背后的深意。