《深圳市經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)昨日公布實施。今日起，合同滿五年，符合相關(guān)條件的經(jīng)濟適用房家庭可向住建部門申請，繳納50%的增值收益后，取得完全產(chǎn)權(quán)并可以上市交易。
　　
　　原則：不鼓勵入市
　　
　　經(jīng)適房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的住房。具有政策優(yōu)惠、對象特定、限定標(biāo)準(zhǔn)和價格、有限產(chǎn)權(quán)等特點，有鮮明的社會保障性質(zhì)。深圳的經(jīng)適房在面向戶籍低收入家庭銷售時，售房合同當(dāng)時也明確規(guī)定，“簽訂購房合同滿5年的，買方可依據(jù)深圳市經(jīng)適房相關(guān)管理規(guī)定申請取得住房全部產(chǎn)權(quán)。住房上市轉(zhuǎn)讓的收益分成，按政府屆時有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。
　　
　　深圳市住建局房改處副處長劉軼群表示，制定該辦法，目的是落實國家和深圳市經(jīng)濟適用住房政策法規(guī)的規(guī)定，履行合同約定，明確經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易的申請條件、程序、應(yīng)繳納增值收益的比例等具體事項，依法規(guī)范經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易等相關(guān)活動，以保障經(jīng)濟適用住房權(quán)利人的合法權(quán)益，體現(xiàn)社會公平。

　　“按國家政策法規(guī)規(guī)定，經(jīng)濟適用住房權(quán)利人可申請取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易；但是并不鼓勵其購房后通過取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易獲利”。在制定《辦法》時除了遵循法律法規(guī)和國家基本政策原則外，還堅持社會公平原則以及適度保障的原則。劉軼群表示，政府提供政策優(yōu)惠的經(jīng)濟適用住房以遠(yuǎn)低于同期同地段普通商品住房的價格向低收入住房困難家庭銷售。因此，要求經(jīng)濟適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易時繳納一定比例的增值收益，并將增值收益納入深圳市保障性住房專項資金，為住房保障事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展注入資金，更多地保障其他住房困難群體，較好地體現(xiàn)了社會公平。此外作為重要的民生事業(yè)，經(jīng)濟適用住房政策的目的在于保障低收入住房困難家庭的基本住房需求。
　　
　　要點：與政府對半分紅
　　
　　經(jīng)適房增值部分分成比例如何確定，是辦法中公眾關(guān)注的焦點。此次辦法中第十條規(guī)定，應(yīng)繳增值收益計算公式為：應(yīng)繳增值收益=(該套住房市場價格-該套住房原購買價格)×50%-稅費。簡單來說，在扣除稅費后，業(yè)主需要繳納住房的一半增值收益，然后才能取得完全產(chǎn)權(quán)，進而上市交易。
　　
　　在征求意見時，這一收益分成比例曾引發(fā)爭議。有部分經(jīng)適房的業(yè)主提出這一分成比例太高，要求降低。也有部分市民認(rèn)為，經(jīng)適房具有保障房性質(zhì)不應(yīng)該鼓勵上市交易，對上市交易的要提高繳納增值收益分成。深圳市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在征求意見過程當(dāng)中除了與市人大、市政協(xié)、市政府法制辦等部門多次討論研究，并到北京、上海、杭州、廣州等地考察調(diào)研。為充分了解市民意見，市住建局還多次與經(jīng)適房小區(qū)居民開展座談會，力爭在體現(xiàn)國家和深圳的法規(guī)政策同時，充分尊重經(jīng)適房業(yè)主的利益訴求。規(guī)定繳納50%比例的增值收益，是基于國家和我市政策法規(guī)規(guī)定，同時借鑒了其他城市立法和實踐經(jīng)驗，兼顧購買人利益與公共利益的平衡，綜合考量了各種因素后的結(jié)果。
　　
　　重要提醒
　　
　　政府評估價格今秋若調(diào)60平米房或多繳十余萬
　　
　　值得注意的是，《辦法》第七條規(guī)定，市場評估價格按照市房地產(chǎn)評估發(fā)展機構(gòu)測算的市場交易價值合理區(qū)間下限執(zhí)行。每套住房的具體市場評估價格由申請人登錄市房地產(chǎn)評估發(fā)展機構(gòu)網(wǎng)站輸入身份證號和房地產(chǎn)證號進行查詢。申請人對市場評估價格有異議的，可以申請復(fù)核。市房地產(chǎn)評估發(fā)展機構(gòu)（即深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心）的網(wǎng)址為：http://www.szpgzx.com，申請人登錄該機構(gòu)網(wǎng)站進入“評估價查詢”欄，輸入身份證號和房地產(chǎn)證號即可查詢到該套住房的市場評估價格。以經(jīng)濟適用住房權(quán)利人向住房保障主管部門提出取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易申請之日的查詢結(jié)果為準(zhǔn)。
　　
　　深圳市的房產(chǎn)評估主管部門為深圳市規(guī)土委，南都記者了解到，為了確保房產(chǎn)評估價格更加貼近市場情況，深圳都會不定期對房產(chǎn)評估價格進行例行更新。去年9月曾公布將要調(diào)整，結(jié)果暫緩，而上次調(diào)整已經(jīng)是2013年的7月。有房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士表示，深圳的房產(chǎn)評估價格兩年未調(diào)整，而兩年間深圳的房地產(chǎn)價格已經(jīng)有了一定幅度上漲，預(yù)計今年秋季將很可能出臺，而且只可能是上調(diào)。
　　
　　“趕在上調(diào)之前申請，要省一大筆錢”。這名業(yè)內(nèi)人士表示，以桃源村三期的一套60平米經(jīng)適房為例，購買價格為5500元每平米，總價33萬，稅費五千元。以目前的市場評估價格如果按照兩萬元每平米，總價120萬計算，那么需要繳納增值收益（120-33）×50%-0.5=43萬元，如果市場評估價格一旦調(diào)整，按照2.5萬元每平米，總價150萬元計算，繳納增值收益的則為（150-33）×50%-0.5=58萬元，二者相差達到了15萬元。
　　
　　《辦法》適用于全市1.2萬套經(jīng)濟適用房。截至2015年6月30日，已配售的市屬經(jīng)濟適用房項目中，簽訂購房合同滿五年的購房家庭，涵蓋8個項目共4714戶，包括桃源村三期2513戶、深云村676戶、福保110項目599戶、福保桂花苑506戶、龍翔苑201戶、康達苑131戶、星海名城六期75戶、星海名城五期13戶。
　　
　　市住建局方面也特別提醒，經(jīng)濟適用住房市場評估價格以及社會其他存量住房的市場評估價格，會根據(jù)房地產(chǎn)市場價格的變動情況實行動態(tài)調(diào)整，建議經(jīng)濟適用住房權(quán)利人關(guān)注房地產(chǎn)市場價格走勢及相關(guān)信息。
　　
　　答疑
　　
　　不申請完全產(chǎn)權(quán)，對居住使用有無影響？答：無影響
　　
　　經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)后，其權(quán)利人對住房依法享有占有、使用、收益、處分等全部權(quán)利，可以自由轉(zhuǎn)讓、出租、抵押住房，我市以房地產(chǎn)證（紅本）登記其權(quán)利。經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)前，其權(quán)利人對住房擁有有限產(chǎn)權(quán)，可依法占有、使用住房，不能轉(zhuǎn)讓、出租、抵押（因購買經(jīng)濟適用房而設(shè)定的按揭除外），我市以房地產(chǎn)證（綠本）登記其權(quán)利。不申請完全產(chǎn)權(quán)，對占有和使用沒有任何影響。簽訂買賣合同滿5年，不申請取得完全產(chǎn)權(quán)、不申請上市交易的，不需要繳納增值收益，經(jīng)適房有限產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)不變。
　　
　　想申請完全產(chǎn)權(quán)，但交不起增值收益怎么辦？答：可由買方代繳
　　
　　如果經(jīng)適房權(quán)利人需轉(zhuǎn)讓住房，但無力繳納增值收益，《辦法》中規(guī)定了具體解決措施：簽訂經(jīng)濟適用住房買賣合同滿5年后，權(quán)利人需要轉(zhuǎn)讓該套住房的，可以自行與買受人確定交易價格，申請上市交易。符合上市交易條件的，可由買受人代為繳納應(yīng)繳增值收益后，持市住房保障主管部門出具的取得經(jīng)濟適用住房完全產(chǎn)權(quán)并上市交易的批復(fù)，到市房地產(chǎn)登記部門共同申請辦理房地產(chǎn)證（紅本）。
　　
　　經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)前，是否可以繼承？答：本市無房或住房困難可繼承
　　
　　作為合法財產(chǎn)，經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)或者上市交易前發(fā)生繼承的，繼承人可以選擇以下方式處理：繼承人具有本市戶籍，且在本市無任何形式自有住房或者符合我市住房困難標(biāo)準(zhǔn)的，可以申請將繼承的該套住房的產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)移登記至其名下；原經(jīng)濟適用住房買賣合同簽訂滿5年的，可以按照《辦法》規(guī)定繳納應(yīng)繳增值收益后，取得該套住房的完全產(chǎn)權(quán)或者將該套住房上市交易；向住房保障主管部門申請回購該套住房，并就回購款進行繼承；按照《深圳市保障性住房條例》等相關(guān)規(guī)定繼續(xù)占有、使用該套住房。