3.30新政后，深圳(www.thesurfingworld.com)房價暴漲，不少二手房主違約不賣。近日，南山區(qū)法院審理一起違約案件，不僅判決交易繼續(xù)執(zhí)行，賣家還面臨每月接近4萬元的違約賠償。真正是錢房兩空。

　　最近，深圳(www.thesurfingworld.com)南山區(qū)法院一審審理一宗賣家違約糾紛案，除判決繼續(xù)交易外，還判決賣家按每日萬分之五支付違約賠償。也就是說，賣家面臨每月接近4萬元的違約賠償。對違約的賣家而言，這份判決不可謂不嚴(yán)厲，既拿不到房產(chǎn)又要賠償不低的違約金，違約成本顯著增高。

　　房子剛賣“3·30”新政就來了

　　此案中，涉事房產(chǎn)位于深圳(www.thesurfingworld.com)南山西麗的德意名居小區(qū)，建筑面積74平方米。3月23日，業(yè)主與買家通過中介簽訂協(xié)議，以262萬元出售。協(xié)議簽訂之后，買家支付30萬元定金，剩余首期款49萬元則由買賣雙方共同委托農(nóng)行做了資金監(jiān)管。銀行也出具貸款承諾函，承諾發(fā)放貸款183萬元。與此同時，賣方也委托擔(dān)保公司辦理贖樓。

　　一切看似順利，但進(jìn)入6月之后，賣方委托律師連續(xù)發(fā)函，開始是催促要在七天之內(nèi)支付房款或辦結(jié)按揭手續(xù)。但熟悉二手房交易流程的人知道，按揭手續(xù)辦理速度往往取決于銀行，并非個人。七天之內(nèi)辦結(jié)按揭手續(xù)并非個人能掌控。業(yè)主并不理睬，又以交易遲遲沒完成為由提出解除合同。6月底，賣方向擔(dān)保公司發(fā)函終止委托該公司辦理贖樓業(yè)務(wù)，交易徹底終止。

　　不容忽視的是，合同簽訂幾天后，“3·30”新政發(fā)布，深圳(www.thesurfingworld.com)房價暴漲。賣房之時，涉事房屋單價約3.5萬元/平方米。而搜房網(wǎng)歷史成交數(shù)據(jù)顯示，新政之后該樓盤房屋單價已躍升到每平方米4萬至5萬多元不等，以這套74平方米房產(chǎn)為例，總價攀升超百萬元。

　　毀約者既無房又要賠償

　　前述交易中，買家就將業(yè)主訴上南山法院，同意一次性付款，要求繼續(xù)履行合同，還要求對方支付違約賠償。南山區(qū)法院一審判決認(rèn)定，買方不存在任何違約，賣方單方面終止贖樓手續(xù)的辦理構(gòu)成違約。鑒于買方同意一次性付款，且具備購房資格，法院支持買方訴求，判決交易繼續(xù)，賣方還要按合同約定，每天按合同成交價萬分之五支付違約金，直到交付房產(chǎn)為止。

　　此外，法院還判決賣方要協(xié)助買家辦理申請減免稅務(wù)的手續(xù)，承擔(dān)案例受理費1 .3萬元、財產(chǎn)保全費5000元。在違約時間計算上，法院判決以業(yè)主發(fā)函撤銷擔(dān)保公司贖樓委托之日，即6月29日開始計算。依照此判決，截至10月，賣家違約已3個月，每月支付違約金近4萬元。

　　違約成本低促成“違約潮”

　　不少業(yè)主面對房價暴漲選擇毀約，法院也迎來訴訟高峰。違約潮背后的原因之一正是在于，通常二手房買賣合同約定，若賣方逾期不履行合同，買方可解除合同，要求賣方支付違約金，違約金為雙倍定金或合同成交價的20%。在實際判決中，法院還會根據(jù)不同情況調(diào)低違約金比例。

　　以這套262萬元成交房產(chǎn)來看，若業(yè)主毀約，雙倍賠償定金為60萬元，按合同成交價20 %賠償違約金則為52.4萬元。但此時房價暴漲百萬元，賠了違約金，仍有幾十萬元進(jìn)賬。合同通常還會約定，若賣方違約，買方可要求對方以合同成交價為基數(shù)，按每天萬分之五支付違約金，同時繼續(xù)履行合同。

　　律師提醒

家不要害怕買二手房，只要在簽約時提高違約成本，預(yù)先防范，便可降低賣家違約概率。

　　二手房賣方違約怎么辦

　　可以根據(jù)當(dāng)初簽訂的合同，要求對方繼續(xù)履行，對方拒絕的，可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任，雙方不能達(dá)成協(xié)商解決意見的，可以向人民法院提起訴訟。

　　根據(jù)《合同法》第一百一十二條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對

　　方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲

　　得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同

　　可能造成的損失。