在深圳(www.thesurfingworld.com)經(jīng)歷房價(jià)、地價(jià)暴漲之后，原本部分留在或計(jì)劃前往這座城市的人才和企業(yè)轉(zhuǎn)而流入廣州，給廣州提供了彎道超車的重要砝碼。

  房價(jià)與地價(jià)，向來都是一種枝附葉連的關(guān)系。  在深圳(www.thesurfingworld.com)，高房價(jià)成為壓倒剛需的最后一根稻草。反過來，高地價(jià)對(duì)于開發(fā)商來說，又何嘗不是難以承受之重？  春江水暖鴨先知，在深圳(www.thesurfingworld.com)歷經(jīng)這波令人喪失安全感的漲價(jià)潮之前，先知先覺的開發(fā)商早已把目光瞄準(zhǔn)了一百公里以外的廣州。  最近兩年，對(duì)于廣州這座老城來說，受歡迎程度前所未見，華潤置地、金融街、龍湖地產(chǎn)、深振業(yè)等外地開發(fā)商紛紛涌入廣州。  以華潤置地為例，其廣州公司總經(jīng)理劉經(jīng)鴻開玩笑說，“業(yè)務(wù)資源不能都?jí)涸谌撸?ldquo;高地價(jià)、高售價(jià)、高成本”）產(chǎn)品上，就跟雞蛋不能放在同一個(gè)籃子一樣的道理。”  于是，華潤來了。  對(duì)于廣州，劉經(jīng)鴻如是評(píng)價(jià)這座老城，“可能未來不會(huì)給你巨大的驚喜，但是會(huì)給你比較溫飽的生活，籃子要適當(dāng)?shù)胤峙浜?，而廣州就是一個(gè)適合分配的地方。”  華潤置地廣州公司總經(jīng)理劉經(jīng)鴻  華潤置地來了 或?qū)⒔o廣州帶來新的生活方式  長達(dá)一個(gè)小時(shí)的專訪，作為地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的劉經(jīng)鴻，留給新浪樂居最深刻的印象，是其繪聲繪色的談吐和邏輯嚴(yán)密的思維。  談到為何那么晚才落子廣州，他說，實(shí)際上華潤置地很早就開始行動(dòng)了。  “嚴(yán)格意義上華潤置地2009年就開始策劃和安排，前前后后談了很多可能的機(jī)會(huì)，但是因?yàn)榉N種原因都沒有達(dá)成，直到2013年，憑借金融城地塊才正式進(jìn)入廣州。”  而作為廣州住宅作品首秀，華潤天合自然是繞不開的話題。  對(duì)此，劉經(jīng)鴻也跟新浪樂居分享了他內(nèi)心的興奮與期待。他表示，華潤天合將會(huì)給“新廣州人”（有新思想、新理念的廣州人）帶來生活方式上驚喜。因?yàn)槿A潤置地不是賣一套房子這么簡單，而是試圖為大家提供一種新的生活方式。  如今，華潤置地推進(jìn)位于奧體板塊的華潤天合項(xiàng)目已經(jīng)滿一年了。在劉經(jīng)鴻看來，華潤天合是華潤置地結(jié)合自身的能力和地域條件，打造出的一個(gè)能夠體現(xiàn)華潤置地調(diào)性的“墅級(jí)綜合體項(xiàng)目”。  最新規(guī)劃顯示，華潤天合2號(hào)地將被定位為純改善型地塊，主要以別墅、大面積洋房為主。其中，洋房戶型涵蓋120-160平。8號(hào)地塊的定位將相對(duì)親民，不僅有l(wèi)oft公寓產(chǎn)品，還有90-120平三至四房改善型戶型。  樂居獨(dú)家拿到的2號(hào)地塊效果圖長這樣↓↓↓  劉經(jīng)鴻還透露，華潤天合一期將首先推出別墅產(chǎn)品，預(yù)計(jì)明年年中入市。銷售中心及樣板房預(yù)計(jì)在年底到春節(jié)期間會(huì)陸續(xù)開放，正式對(duì)外界揭開面紗。  8號(hào)地塊未來長這樣↓↓↓  廣州是塊大蛋糕 有吸引力更有潛力  實(shí)際上，對(duì)廣州這座城市寄予厚望的并非華潤置地一家。近兩年活躍在廣州土拍市場上的身影，不乏眾多外地知名房企。  華美牛奶廠地塊房企勢力劃分圖  對(duì)此，有資深業(yè)內(nèi)人士表示，外地房企在廣州拿地的熱潮至少說明了兩個(gè)問題，一是房企被其他一線城市的高地價(jià)壓得喘不過氣；另一方面，也是因?yàn)閺V州市場這一塊大蛋糕有巨大的吸引力。  ““目前，廣州在城市規(guī)劃這一塊發(fā)力，南沙自貿(mào)區(qū)的掛牌，從化、增城、黃埔蘿崗等區(qū)域的調(diào)整，說明廣州在整合資源，轉(zhuǎn)型升級(jí)或許已經(jīng)走到了關(guān)鍵的路口。另外一方面，廣州房價(jià)仍然比較低，這兩年上漲的幅度也不算大，但上漲空間和潛力都很大。”該業(yè)內(nèi)人士稱。  對(duì)于這一點(diǎn)，劉經(jīng)鴻也頗為認(rèn)可。“從經(jīng)濟(jì)層面來說，廣州近年來可能沒有一個(gè)根本性的飛躍，但是保持了正常、健康的GDP增幅。因此這個(gè)城市基本的經(jīng)濟(jì)活力和發(fā)展還是看得到的，可能短期內(nèi)不會(huì)有太大的驚喜，但走得相對(duì)平穩(wěn)。”  對(duì)于外地開發(fā)商進(jìn)入廣州的問題，他也提到，“尤其是深圳(www.thesurfingworld.com)的地產(chǎn)商很多都往廣州走。不為別的，就是深圳(www.thesurfingworld.com)沒地了，承載不了發(fā)展的需求。同時(shí)，不排除部分撤出三、四線城市后無法進(jìn)入北、上、深，而又希望回歸一線城市的地產(chǎn)商。”  “在這樣情況下，廣州是一個(gè)比較好的歸宿。”劉經(jīng)鴻強(qiáng)調(diào)。  換個(gè)角度來說，某種程度上，這也是廣州的一個(gè)機(jī)會(huì)。然而，在劉經(jīng)鴻看來，“如若廣州主動(dòng)去承接這個(gè)溢出效應(yīng)，當(dāng)然是一個(gè)機(jī)會(huì)，但是廣州能不能很好地承擔(dān)這個(gè)角色便需要長時(shí)間的考量和努力了。”  至于未來廣州樓市的發(fā)展，劉經(jīng)鴻表示，目前廣州房價(jià)水平和消費(fèi)力在一線城市來說是偏低的，未來的發(fā)展則取決于總體的產(chǎn)業(yè)基本面怎么走。“如果廣州產(chǎn)業(yè)基本面能夠有一個(gè)很明晰的態(tài)勢，相信這座城市的資產(chǎn)價(jià)值會(huì)跟隨著來體現(xiàn)。”  同樣地，上述業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，房價(jià)是一座城市價(jià)值的體現(xiàn)，這座城市如果發(fā)展起來的話，房價(jià)自然會(huì)漲起來。  “例如深圳(www.thesurfingworld.com)，在經(jīng)歷過10年的轉(zhuǎn)型之路后，整個(gè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)做得很好。與之相對(duì)應(yīng)的是，今年以來深圳(www.thesurfingworld.com)的房價(jià)一直在漲，某種程度上反映了這座城市的核心競爭力越來越強(qiáng)，吸引了很多人才和資本涌入，但是廣州近年來在這方面暫時(shí)沒有特別清晰的愿景，但我們還是相信未來有很好的機(jī)會(huì)。”  或許，在深圳(www.thesurfingworld.com)經(jīng)歷房價(jià)、地價(jià)暴漲之后，原本留在或計(jì)劃前往這座城市的人才和企業(yè)轉(zhuǎn)而流入廣州，給廣州提供彎道超車的重要砝碼。  以下是新浪樂居與華潤置地廣州公司總經(jīng)理劉經(jīng)鴻對(duì)話實(shí)錄  談華潤置地進(jìn)廣州：落子比較晚但行動(dòng)很早  新浪樂居（以下簡稱“樂居”）：作為深圳(www.thesurfingworld.com)起家的華潤置地，為何在2013年才進(jìn)入相隔不遠(yuǎn)的廣州？  劉經(jīng)鴻（以下簡稱“劉”）：首先，從企業(yè)布局來說，我們一直比較看好廣州。不過，廣州是一個(gè)老城區(qū)的格局，而華潤置地是以做城市綜合體著稱的企業(yè)，我們希望在城市的核心區(qū)能有核心的土地資源來做城市綜合體這樣的項(xiàng)目，但在過往的時(shí)間里，廣州核心城區(qū)很難提供匹配的土地資源。  第二，廣州占據(jù)珠三角的核心位置，華潤置地把廣州看作一個(gè)戰(zhàn)略性的布點(diǎn)，我們一直在尋找一個(gè)比較好的時(shí)間點(diǎn)和機(jī)會(huì)，所以也準(zhǔn)備了很長時(shí)間。  第三，華潤置地不是機(jī)會(huì)導(dǎo)向型企業(yè)，我們希望一步一步踏實(shí)地做好，在一個(gè)地方做熟，再輻射另外一個(gè)地方。所以我們深耕深圳(www.thesurfingworld.com)，希望在深圳(www.thesurfingworld.com)創(chuàng)造比較好的條件之后再來到廣州。  大家認(rèn)為華潤落子廣州比較晚，但實(shí)際上我們很早就行動(dòng)了，嚴(yán)格意義上從2009年就開始策劃和安排。前前后后談了很多可能的機(jī)會(huì)，但是因?yàn)榉N種原因都沒有達(dá)成，直到2013年，憑借金融城地塊才進(jìn)入廣州。  樂居：從廣州這座城市出發(fā)，未來哪個(gè)板塊會(huì)是華潤深耕的方向？  劉：廣州6個(gè)老城區(qū)各具特色，華潤置地也不會(huì)僅僅選擇一個(gè)區(qū)域，我們會(huì)很開放地看待廣州，不會(huì)劃地為牢。今年廣州的廣鋼新城、廣紙新城、琶洲甚至南沙自貿(mào)區(qū)等幾個(gè)區(qū)域都非常熱，其實(shí)我們一直有對(duì)這些區(qū)域深度研判和判斷市場，華潤會(huì)選擇性考慮是否進(jìn)入。  談華潤天合：打造華潤調(diào)性的住宅　希望給廣州帶來新的生活方式  樂居：對(duì)于華潤進(jìn)入廣州的首個(gè)住宅項(xiàng)目，公司的信心來源在哪里？  劉：在過往的時(shí)間里，廣州很成熟的住宅用地其實(shí)并不多，尤其是在靠近市區(qū)的范圍，牛奶廠地塊是比較成型的成片純住宅用地。  其次，未來8-10年，廣州的核心還是珠江新城和琶洲區(qū)域，盡管規(guī)劃了很多不同的功能區(qū)，真正能成型的還是在這些區(qū)域。牛奶廠地塊在天河，這些區(qū)域都能輻射得到，從地域角度來說是不錯(cuò)的。  從業(yè)態(tài)來說，盡管華潤置地是以城市綜合體著稱的地產(chǎn)商，但一直不排斥做住宅，也能做得很好。在牛奶廠拿地，也是想結(jié)合自身的能力和地域條件，打造一個(gè)能夠體現(xiàn)華潤調(diào)性的住宅項(xiàng)目。  樂居：華潤天合目前的進(jìn)展情況怎么樣？這是一個(gè)什么樣的項(xiàng)目？  劉：我們會(huì)在年底到春節(jié)期間陸續(xù)開放銷售中心及樣板房，展示給所有的客戶。預(yù)計(jì)明年年中入市。至于說華潤置地通過“華潤天合”項(xiàng)目會(huì)帶給廣州什么？至少我可以承諾，第一，它一定會(huì)帶給廣州品質(zhì)；第二，一定會(huì)帶來對(duì)傳統(tǒng)居住的改變。  這里面有幾個(gè)是大家比較期待的，一個(gè)是合院的產(chǎn)品，現(xiàn)在很多別墅是有天有地，天是一個(gè)露臺(tái)，地是一個(gè)圍墻，但是很小。因此，華潤天合要給大家“一個(gè)院”。  第二，在園林方面，我們的愿望是還原巴比倫花園，這是我們希望去嘗試的。第三，我們更注重生活空間的舒適度，會(huì)把項(xiàng)目做得更環(huán)保、更綠化，和環(huán)境的互動(dòng)更強(qiáng)。華潤置地會(huì)追溯比較優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，但豪華和舒適是不同的感覺。如果二選一的話，可能我們更偏重于舒適。  另外華潤置地會(huì)提供比較好的教育資源和配套，華潤集團(tuán)旗下還有超市、咖啡、銀行等等資源，都會(huì)努力地集中在社區(qū)。而物業(yè)這一塊，華潤天合也將配套自己的物業(yè)管理公司。  對(duì)于華潤置地來說，我們一直沒有把物業(yè)看成管理，而是定位為服務(wù)。因?yàn)槿A潤置地是做商業(yè)出身的，商業(yè)更多的是提供服務(wù)，不是管理客戶。我們的理念一直是這樣，基于這種服務(wù)的基因，我們對(duì)客戶的關(guān)懷度會(huì)更高。  談商業(yè)產(chǎn)品：廣州很多地方適合華潤做綜合體　  樂居：未來在商業(yè)方面，華潤會(huì)給廣州帶來驚喜嗎？  劉：“珠江琶洲一帶”是比較合適華潤城市綜合體的位置，我指的不是狹義的珠江新城和琶洲區(qū)域，可以放寬一點(diǎn)看這個(gè)范圍。  一些新型的區(qū)域適不適合做呢？這就需要我們的產(chǎn)品定位適當(dāng)進(jìn)行調(diào)配，綜合體未必是一種形式，也可以有其他的形式。所以說，其實(shí)廣州可能很多地方都適合華潤置地做城市綜合體。  樂居：華潤置地會(huì)給廣州這座城市帶來什么樣的產(chǎn)品？  劉：一直以來，華潤置地的口號(hào)就叫“品質(zhì)給城市更多改變”。要說華潤置地的特點(diǎn)，第一就是品質(zhì)，第二就是改變。實(shí)際上，華潤置地每次呈現(xiàn)的東西都沒有墨守成規(guī)，是給你一個(gè)生活方式，而非單單賣給你一個(gè)產(chǎn)品。  具體到華潤天合，我們會(huì)給新廣州人帶來生活方式的改變。華潤置地不是賣了一個(gè)房子，是努力去提供一個(gè)完整的生活服務(wù)。因?yàn)轫?xiàng)目本身就有一些商業(yè)，華潤置地可以把自己的商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)做得更到位。  談廣州的機(jī)會(huì)：“三高”產(chǎn)品很危險(xiǎn)廣州適合資源分配  樂居：為什么這兩年有那么多外地開發(fā)商涌入廣州？  劉：第一，廣州這幾年人口還是保持為凈增長；第二，從經(jīng)濟(jì)來說，廣州有比較平穩(wěn)的GDP增幅，而且這個(gè)城市基本的經(jīng)濟(jì)活力和發(fā)展還是看得到的，短期內(nèi)驚喜不會(huì)太大，但是走得相對(duì)平穩(wěn)。  另一方面，深圳(www.thesurfingworld.com)、上海、北京有太高的資金門檻，拿一塊地動(dòng)輒50個(gè)億甚至80個(gè)億。從地產(chǎn)商角度看，如果把業(yè)務(wù)資源都?jí)涸谌撸?ldquo;高地價(jià)、高售價(jià)、高成本”）產(chǎn)品上，恐怕是件危險(xiǎn)的事情。  籃子要適當(dāng)?shù)姆峙浜?，而廣州就是一個(gè)比較適合分配的地方，這正是廣州吸引力所在。  當(dāng)然，不排除還有一部分在三、四線城市吃了虧，撤出來后無法進(jìn)入北京、上海、深圳(www.thesurfingworld.com)，而又希望回歸一線城市的地產(chǎn)商。在這樣情況下，廣州也是一個(gè)比較好的歸宿。  還有一點(diǎn)，要從資源來說，尤其是深圳(www.thesurfingworld.com)的地產(chǎn)商很多都往廣州走，是因?yàn)樯钲?www.thesurfingworld.com)沒地了。  談廣深之爭：廣州適合真正想去改變城市慣性的一批人  樂居：一直有一個(gè)說法，廣州將要退出四大一線城市。您怎么看？  劉：從經(jīng)濟(jì)活躍度和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型來說，廣州在4個(gè)一線城市里近年來似乎有點(diǎn)掉隊(duì)。北上廣深，北京是行政中心，上海是金融經(jīng)濟(jì)中心，深圳(www.thesurfingworld.com)是一個(gè)創(chuàng)新中心，那廣州呢？大家對(duì)其他3個(gè)城市的定位比較明確，但對(duì)于廣州卻有點(diǎn)迷惘。  樂居：您在深圳(www.thesurfingworld.com)也參與過城市規(guī)劃，您覺得深圳(www.thesurfingworld.com)這方面有哪些是做得比較好的，值得廣州和其他城市借鑒？  劉：從城市的理念上看，深圳(www.thesurfingworld.com)就是一張白紙，沒有包袱，正因沒有資源，所以愿意做輕資產(chǎn)。而因?yàn)闅v史的原因，廣州一直是重資產(chǎn)行業(yè)為主。有些歷史上的包袱，一旦背上了，不是一天兩天能轉(zhuǎn)向下來的。  政策層面上看，現(xiàn)在深圳(www.thesurfingworld.com)還保留一些政策優(yōu)勢，一個(gè)是行政政策，一個(gè)是商業(yè)政策。從這方面來看，廣州并不是沒有優(yōu)勢，畢竟基本面還在的。  樂居：現(xiàn)在有一種說法是，“年輕人因?yàn)楦叻績r(jià)離開深圳(www.thesurfingworld.com)”，您怎么看這種現(xiàn)象？  劉：這不能一概而論，一可能是自己在高附加值的行業(yè)里面暫時(shí)找不到特別好的找機(jī)會(huì)，這往往是個(gè)自然的選擇。  不過，我個(gè)人倒不認(rèn)為離開深圳(www.thesurfingworld.com)就一定是壞事，也不能說留在深圳(www.thesurfingworld.com)就一定是好事。很多人到深圳(www.thesurfingworld.com)是為了夢想，但離開深圳(www.thesurfingworld.com)，比如來廣州，也有可能有很好的發(fā)展和更適合自己的事業(yè)。  樂居：您怎么定義廣州這座城市？  劉：我一直認(rèn)為廣州適合也需要一幫真正想去改變這個(gè)城市慣性的一批人，不需要把這個(gè)城市做得特別有棱角，但是要改變這個(gè)城市的慣性。  一方面是傳統(tǒng)的商貿(mào)慣性很重，另一方面可能太務(wù)實(shí)了。這個(gè)慣性在新的階段可能是包袱，可能會(huì)有封閉的一面。實(shí)際上，廣州也很好，有很多的優(yōu)點(diǎn)。雖然我家在深圳(www.thesurfingworld.com)，但我在廣州十年了，對(duì)廣州也非常有感情，對(duì)這里的每一條街道都很熟悉。我很希望看到廣州變得越來越好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展能更上一個(gè)臺(tái)階，而我和華潤置地也希望能一直陪伴在廣州身邊，為廣州帶來更多美好的改變！