受樓市利好政策刺激，今年年初以來，深圳(www.thesurfingworld.com)房價一路瘋漲，來自深圳(www.thesurfingworld.com)市房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，11月，深圳(www.thesurfingworld.com)新建商品房均價為44761元／平方米，同比去年上漲幅度高達26.3％。有市民向深圳(www.thesurfingworld.com)商報記者反映，今年的深圳(www.thesurfingworld.com)房價上漲過快，已經(jīng)不合理。那么深圳(www.thesurfingworld.com)合理房價應該是多少？在昨日召開的中國深圳(www.thesurfingworld.com)大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)＋地產(chǎn)創(chuàng)新峰會暨深圳(www.thesurfingworld.com)市南方智慧地產(chǎn)研究院成立籌備會議上，有業(yè)內(nèi)專家認為，深圳(www.thesurfingworld.com)合理房價應該在3.6~3.8萬元／平方米之間，短期內(nèi)深圳(www.thesurfingworld.com)房價不會再有大幅上漲的現(xiàn)象。然而，由于深圳(www.thesurfingworld.com)住房供應結構失衡的根本性原因，預計明年全年深圳(www.thesurfingworld.com)新建商品房價格仍會保持10%左右的上漲。

供應結構失衡促房價高漲

今年年初以來，深圳(www.thesurfingworld.com)新房、二手房成交量與去年相比出現(xiàn)大幅度的增長。根據(jù)深圳(www.thesurfingworld.com)市房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計，今年1~11月，深圳(www.thesurfingworld.com)全市新建商品住宅累計成交面積為593.24萬平方米，較去年同期增長82.9%；二手住宅累計成交面積為936.1萬平方米，較去年同期增長137.9%。

價格方面，深圳(www.thesurfingworld.com)商報記者綜合市規(guī)劃國土委和中原地產(chǎn)、安 居客等中介機構的數(shù)據(jù)了解到，自今年1月至11月，深圳(www.thesurfingworld.com)新建商品房均價每平方米上漲了18070元。11月深圳(www.thesurfingworld.com)新建商品房均價為44761元/平方米，環(huán)比上漲33.2%，同比上漲68.7%；11月二手住宅均價為40233元/平方米，環(huán)比上漲6.1%，同比上漲44.1%。

對于今年深圳(www.thesurfingworld.com)房價高漲的原因，深圳(www.thesurfingworld.com)市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒分析稱，首先，深圳(www.thesurfingworld.com)住房供應結構失衡是深圳(www.thesurfingworld.com)房價高漲的根本性原因，即深圳(www.thesurfingworld.com)商品住房供應少、存量小，而住房市場需求比較大；其次，今年年初以來，降息降準、普通住宅標準調(diào)整、全面放開二胎等13項樓市利好政策接連出臺，房地產(chǎn)市場政策環(huán)境在去年逐步寬松的基礎上進一步加碼，“抑制”樓市的態(tài)度已明顯改變，而是以“穩(wěn)定”、“支持”、“促進”為核心導向，這直接刺激了購房者加速入市。

王鋒表示，尤其是近期全面放開二胎政策的出臺，直接影響了住房需求結構的變化，對深圳(www.thesurfingworld.com)當前樓市去庫存也有積極的意義。

每年購房需求約20萬套

臨近年底，深圳(www.thesurfingworld.com)樓市依然需求旺盛，多次出現(xiàn)“日光盤”。

市房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳(www.thesurfingworld.com)過去5年每年購房需求約20萬套，但由于新建商品住房每年供應能力有限僅五六萬套左右，使得多數(shù)購房需求需要通過二手住房市場、周邊城市市場，以及本市法外市場（小產(chǎn)權房、軍產(chǎn)房等）等予以解決，本市住房市場供求關系長期處于緊張狀態(tài)。

鑒于深圳(www.thesurfingworld.com)樓市供求關系的客觀實際，深圳(www.thesurfingworld.com)房地產(chǎn)市場未來持續(xù)發(fā)展的動力非常充足，房地產(chǎn)開發(fā)投資與住房消費持續(xù)增長的需求仍將強烈。

“在很多高端消費能力的市民已經(jīng)實現(xiàn)了住房需求后，后面誰來接盤？”王鋒預計2016年深圳(www.thesurfingworld.com)住房市場成交量增長有限。新房方面，雖然深圳(www.thesurfingworld.com)人口規(guī)模大，適齡購房人群多，住房自有率低，潛在住房需求較大，但由于市場供應能力有限，商品住房庫存規(guī)模小，盡管需求仍保持高位、購買力旺盛，但仍難以支撐新房成交量，預計全年新建商品住房銷售量增幅在5%以內(nèi)，規(guī)模在7萬套左右。二手房方面，由于存量商品住房在全市住房總存量中占比較低且多數(shù)為居民自住，二手市場未來供應潛力越來越??；此外，今年前11個月二手市場的大規(guī)模成交，已超過11萬套及高價位壓制，已經(jīng)造成近期二手市場成交量下滑，預計2016年深圳(www.thesurfingworld.com)全年二手住房成交量將出現(xiàn)負增長，降幅在10%左右，全年成交規(guī)模預計9~10萬套。

專家預測

短期內(nèi)深圳(www.thesurfingworld.com)房價不會大幅上漲

“今年深圳(www.thesurfingworld.com)房價的大幅上漲，是2010年以來調(diào)控政策對房價壓制的集中釋放和補漲。”深圳(www.thesurfingworld.com)市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒坦言，“深圳(www.thesurfingworld.com)合理房價應該在3.6~3.8萬元／平方米之間，短期內(nèi)深圳(www.thesurfingworld.com)房價不會再有今年這樣大幅上漲的勢頭了。”

對于2016年深圳(www.thesurfingworld.com)樓市，王鋒作出了如下預測：深圳(www.thesurfingworld.com)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度在20%以內(nèi)。王鋒認為，房地產(chǎn)市場歷來在深圳(www.thesurfingworld.com)經(jīng)濟發(fā)展中起到重要作用，預計2016年將繼續(xù)保持對宏觀經(jīng)濟的有力支撐。但是，考慮到國家整體經(jīng)濟形勢增速下滑的大趨勢影響，以及深圳(www.thesurfingworld.com)本地土地供應與城市更新難度的加大，預計2016年深圳(www.thesurfingworld.com)房地產(chǎn)開發(fā)投資將從高增長態(tài)勢適度放緩。

深圳(www.thesurfingworld.com)全年商品住房批售量增幅在10%左右，規(guī)模在7萬套左右。王鋒表示，深圳(www.thesurfingworld.com)住房用地供應潛力較小，住房供應規(guī)模有限，未來可繼續(xù)通過加快批準預售、推進城市更新加大住房市場供應力度，住房市場供應量將適度增加。

2016年深圳(www.thesurfingworld.com)房價仍將繼續(xù)上漲，但漲幅有限。王鋒表示，由于深圳(www.thesurfingworld.com)長期住房供應結構失衡，而未來市場需求仍比較大，故房價仍會保持一定幅度的上漲趨勢，預計2016年全年深圳(www.thesurfingworld.com)新建商品住房價格仍會保持10%左右的上漲。