中國社科院發(fā)布房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告(2016)》指出，在諸多利好政策接連不斷刺激下，2015年全國房地產(chǎn)市場反彈跡象明顯，但城市分化加劇，個(gè)別城市上漲幅度遠(yuǎn)超其他城市，導(dǎo)致局部市場價(jià)格泡沫明顯，風(fēng)險(xiǎn)概率增加，不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。

　　報(bào)告認(rèn)為，個(gè)別二線城市熱度直逼一線城市，今年以來尤甚?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)市場面臨結(jié)構(gòu)供需嚴(yán)重失衡，預(yù)計(jì)2017年樓市或全面下滑。

　　投資 增幅創(chuàng)1998年來新低

　　數(shù)據(jù)顯示，2015年住宅市場整體處于去庫存的調(diào)整期。商品住宅施工面積出現(xiàn)1998年以來的首次負(fù)增長，新開工面積繼續(xù)兩位數(shù)負(fù)增長，商品住宅投資增速更是延續(xù)快速回落態(tài)勢，創(chuàng)1998年以來新低。

　　報(bào)告顯示，1998年至2013年，商品住宅各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)呈現(xiàn)較快增加態(tài)勢，施工、新開工和竣工面積年均增幅18.9%、15.6%和12.1%。但進(jìn)入2014年以后，商品住宅建設(shè)景氣明顯下降，2015年則繼續(xù)延續(xù)了下降趨勢，各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)全面進(jìn)入負(fù)增長狀態(tài)。具體來看，全年商品住宅施工面積、新開工面積和竣工面積分別為51.16億平方米、10.67億平方米和7.38億平方米，分別比上年減少0.7%、14.6%和8.8%。其中，施工面積出現(xiàn)1998年以來的首次負(fù)增長，新開工面積減幅比上年擴(kuò)大2%，竣工面積減幅更是擴(kuò)大11.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，報(bào)告還稱，1998年以來，商品住宅投資持續(xù)大幅增加，1998年至2013年，住宅年均投資增速高達(dá)25%，但進(jìn)入2014年，投資增速降至9.2%，2015年投資增速幅度更是跌至0.4%，是1998年以來的最低水平。

　　具體來看，2015年東、中、西部地區(qū)商品住宅投資分別為35652億元、14743億元、14199億元，分別增長0.5%、1.3%、-0.9%，增速較上年分別下降8%、8.4%、11.2%。其中，遼寧、黑龍江、內(nèi)蒙古、湖南等13個(gè)地區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長。

　　失衡 “1.5線城市”隱現(xiàn)

　　“目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的供給過剩，同時(shí)也存在結(jié)構(gòu)供需嚴(yán)重失衡。”中國社科院城環(huán)所副研究員王業(yè)強(qiáng)表示，由于城市間的分化，導(dǎo)致了區(qū)域性的結(jié)構(gòu)失衡，其中一線城市和少量二線城市庫存快速下降，而大多數(shù)二、三、四線城市需要著力去庫存。

　　值得一提的是，此次快速上漲的城市不再僅僅是一線城市，部分二線城市的熱度也直逼一線城市。

　　王業(yè)強(qiáng)表示，2015年伊始，二線城市房地產(chǎn)開發(fā)便出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化，多數(shù)城市新開工面積明顯下降，庫存壓力依然較大，但具有經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口優(yōu)勢的部分城市，卻存在較大的增長空間。

　　從近期的市場表現(xiàn)更能看出其態(tài)勢。近日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的《4月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，4月新建住宅平均價(jià)格環(huán)比漲幅前十位分別是惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢，不再是“常勝將軍”北、上、廣等一線城市。

　　具體來看，4月惠州新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅高達(dá)6.3%，昆山漲幅也達(dá)到6.06%，此外，中山、廈門、蘇州三地漲幅均超過5%，廊坊、南京、珠海漲幅超過4%，東莞、武漢漲幅超過3%。而與此同時(shí)，深圳新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅僅為2.84%，北京2.03%，廣州環(huán)比上漲1%，上海環(huán)比漲幅僅為0.92%。

　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，漲幅較高的城市分別位于區(qū)域節(jié)點(diǎn)或一線城市周邊，因此，在一線城市收緊的背景下，該類經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展較好，或地理位置處于優(yōu)勢的城市便成為購房者的主要選擇。

　　全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)階段二線城市間的分化更為明顯，一些沿海城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，人口凈流入，庫存量少，需要增加供給補(bǔ)庫存。而大多數(shù)土地供給與人口的變化不相適應(yīng)的人口凈流出城市，則面臨著巨大的去庫存壓力。“但可以注意到，需求量較大的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，因此也可認(rèn)為是類一線城市。”

　　因此，房地產(chǎn)市場面臨著結(jié)構(gòu)供需嚴(yán)重失衡的局面。王業(yè)強(qiáng)說，一線城市和少量二線城市面臨住房供給相對滯后和必要時(shí)需補(bǔ)庫存的難題，而大多數(shù)二、三、四線則需大力去庫存。

　　走勢 2017年或全面下滑

　　值得一提的是，報(bào)告指出，2010年房地產(chǎn)投資增速達(dá)到頂點(diǎn)的33%，隨后一路下調(diào)。因此，從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)可以看出，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程可分為1998年到2010年的快速上升周期和2011年后的下降周期。

　　對此，王業(yè)強(qiáng)表示，這一階段劃分與人口年齡結(jié)構(gòu)變化是一致的。“2010年勞動年齡人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到頂點(diǎn)74.53%。根據(jù)中國指數(shù)研究院的調(diào)查，25-44歲這一年齡段人口要占購房人數(shù)的75%左右。隨后，出現(xiàn)了老齡化趨勢，以及大幅放緩的人口流動速度。2011年，中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.27%，突破50%的拐點(diǎn)，意味著城鎮(zhèn)化將由加速推進(jìn)進(jìn)入減速推進(jìn)的時(shí)期。人口年齡結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)的出現(xiàn)意味著人口紅利的結(jié)束，這也將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點(diǎn)，2010年之前房地產(chǎn)價(jià)格上漲與城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)息息相關(guān)。”

　　因此，報(bào)告對2016年的判斷是，維持市場穩(wěn)定將是政策基調(diào)。長期將通過改革供應(yīng)端，短期則通過貨幣或財(cái)政政策刺激需求，實(shí)施分類調(diào)控，以適度緩和區(qū)域分化、冷熱不均現(xiàn)象。

　　具體來看，在持續(xù)降息與鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策作用下，預(yù)計(jì)2016年銷售面積與2015年相當(dāng)。但價(jià)格方面，整體將呈上漲趨勢，區(qū)域漲幅進(jìn)一步分化。一線和部分二線城市房價(jià)在“人人喊打”的聲討聲中仍將持續(xù)上漲，上漲幅度將有所減緩；而二線城市房價(jià)將全面上漲，漲幅區(qū)域性分化明顯；三、四線城市在寬松的政策推動下庫存將有所減少，房地產(chǎn)價(jià)格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。

　　但報(bào)告同時(shí)指出，從較長時(shí)期看，一線城市房價(jià)的過度上漲不利于房地產(chǎn)銷售的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，三、四線城市去庫存也難以取得突破性進(jìn)展。

　　對此，王業(yè)強(qiáng)表示，房價(jià)漲幅較大將加大居民購房壓力，無助于解決剛性需求難題，也難以有效滿足住房改善需求，并進(jìn)一步透支了居民的未來消費(fèi)能力，這也是“擴(kuò)內(nèi)需”的巨大障礙。

　　王業(yè)強(qiáng)同時(shí)表示，房價(jià)過快上漲，將導(dǎo)致局部市場形成上漲預(yù)期，容易讓社會各界錯(cuò)誤地認(rèn)為“房價(jià)只漲不跌”，從而忽視了潛在的房價(jià)波動風(fēng)險(xiǎn)，不利于改變長期以來各種資源向房地產(chǎn)業(yè)集聚的態(tài)勢，也加大了地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度。

　　因此，隨著政策刺激效應(yīng)的衰減，房地產(chǎn)銷售可能進(jìn)一步回落。如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價(jià)格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢。