樓市就如江湖，市場雙方不斷博弈，暗流涌動。最近，深圳出現(xiàn)部分二手房買家因預(yù)判房價可能走跌、不惜毀約放棄購買或反逼賣家降價的現(xiàn)象，有的甚至訴諸公堂。去年樓市大漲時出現(xiàn)的賣家“毀約加價”風(fēng)潮，今年主角會否變成買方?業(yè)內(nèi)人士對此分析認(rèn)為，買家毀約實(shí)無必要，且深圳樓市中長期仍然看好，今年或難出現(xiàn)大面積“毀約潮”。

  樓市就如江湖，市場雙方不斷博弈，暗流涌動。最近，深圳出現(xiàn)部分二手房買家因預(yù)判房價可能走跌、不惜毀約放棄購買或反逼賣家降價的現(xiàn)象，有的甚至訴諸公堂。去年樓市大漲時出現(xiàn)的賣家“毀約加價”風(fēng)潮，今年主角會否變成買方?業(yè)內(nèi)人士對此分析認(rèn)為，買家毀約實(shí)無必要，且深圳樓市中長期仍然看好，今年或難出現(xiàn)大面積“毀約潮”。

  賣家嘆“風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)”

  當(dāng)前深圳的二手房行情逐漸走淡。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，上周二手住宅成交套數(shù)、成交面積分別環(huán)比大降39.6%和43%，價格也是穩(wěn)重趨降。于是有買家簽約后又嫌貴而“逼”賣家降價、甚至毀約，這讓此前還歡天喜地的賣家感到頭痛。家住福田的李先生就遭遇了這樣的問題。

  李先生說，他手上這套近90平方米的二手房位于景田片區(qū)，上月以510萬元的價格掛牌出售，隨即有買家表示愿意購房，雙方簽下合同并由買家支付了部分定金。“然而買家前幾天告訴我，他預(yù)判房價可能繼續(xù)下跌，要求我降價銷售。”

  由于李先生急于出手，因此他告訴對方：繼續(xù)協(xié)商，在降價不過分的情況下，自己愿意以補(bǔ)充協(xié)議的形式適當(dāng)降價出售。

  “去年大漲時，賣家嫌定價便宜而不惜提價毀約。今年則是買家嫌貴要?dú)Ъs。真是風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)啊。”李先生苦笑。

  類似后悔或違約情況，在房地產(chǎn)行業(yè)可謂屢見不鮮。日前，某網(wǎng)站發(fā)起一項(xiàng)“你個人或親朋好友在二手房買賣中有沒有遇到業(yè)主反價違約”的投票活動，結(jié)果37.2%的網(wǎng)友表示曾遇到過違約現(xiàn)象。而在另一項(xiàng)主題為“當(dāng)房價漲幅超過違約成本時，作為業(yè)主你會不會違約”的投票中，46%的網(wǎng)友表示，會因?yàn)榻?jīng)濟(jì)利益的誘惑而選擇違約。

  法律界人士認(rèn)為，買家違約現(xiàn)象的出現(xiàn)，主要是“3.25”新政后受到房價下跌預(yù)期影響，多數(shù)違約出現(xiàn)在買家付定金但未監(jiān)管首期款階段，大多數(shù)買家自愿喪失定金而放棄購買;而業(yè)主在沒收定金后，也不愿再追究買方違約責(zé)任。因此，該類違約案件目前進(jìn)入司法訴訟程序的并不多，毀約量不及去年同期。

  買家違約其實(shí)“沒必要”

  乍一看，部分二手房買家的違約現(xiàn)象顯得有些不太“地道”。但專家認(rèn)為，當(dāng)市場出現(xiàn)明顯變化時，買賣雙方出現(xiàn)類似的違約現(xiàn)象可以理解。“問題的關(guān)鍵不在于是不是毀約，而在于是否能夠毀得了約。這取決于相關(guān)的法律程序是否完善，或是毀約方是否能夠負(fù)擔(dān)得起毀約的代價。”

  那么，今年會不會出現(xiàn)大面積“毀約潮”?深圳中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛認(rèn)為，由于數(shù)量并未像去年上漲周期出現(xiàn)的那么多，因此這并不會成為普遍現(xiàn)象。“首先，市場的成交量目前并不高，毀約案例相對也少;其次，二手房價并沒有出現(xiàn)大幅下跌，上個月二手房價只跌了2個多點(diǎn)，業(yè)主報價的下調(diào)幅度使得議價空間加大，但實(shí)際的成交價格并沒有出現(xiàn)大跌。”

  王飛表示，買家違約的最大原因還是基于對后市的判斷和近期成交的數(shù)據(jù)影響，但違約情況一般只會出現(xiàn)在快速上漲或下跌行情中。“否則違約成本是遠(yuǎn)高于房價上漲收益金額或下跌損失金額的。”

  美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理何倩茹同樣認(rèn)為，深圳房價易漲難跌，價格調(diào)整的幅度始終不會太大。“買家怕吃虧可以理解，但事實(shí)上大部分買家的守約意識還是比較好的，違約現(xiàn)象應(yīng)該不會形成趨勢。”

  綜合開發(fā)研究院(中國·深圳)旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁也認(rèn)為，今年應(yīng)該不會出現(xiàn)大面積違約現(xiàn)象。“去年賣家出現(xiàn)毀約潮是由于房價上漲幅度太大，但今年價格僅出現(xiàn)小幅調(diào)整，而大多數(shù)人對深圳樓市中長期是看好的，因此對買家的心理影響不像去年對賣家影響那么大。”