從普通住宅租賃價格指數(shù)來看，近六年，北京、廣州累計漲幅近五成，深圳累計漲幅近六成，成都累計漲幅也超過五成。租金價格持續(xù)上漲，市場需求旺盛，給一線城市更多發(fā)展租賃市場的機會。

“去年在徐家匯看到一個公寓租金是4500元/月，到了今年就變成了5600元/月，對于我們租房者而言租房是剛需，但是目前合適的房間并不多。”畢業(yè)后就在上海工作的劉怡(化名)告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

　　劉怡的經(jīng)歷并非個案。隨著一線城市房價的不斷上漲，租金價格也水漲船高。上海鏈家市場研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，隨著90后逐步進入職場，對于租房環(huán)境的要求不斷提高，目前這類公寓在上海并不多，因此出現(xiàn)供求不均衡狀況。

　　6月3日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(下稱《意見》)，從培育市場供應(yīng)主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設(shè)、加大政策支持力度、加強住房租賃監(jiān)管等六個方面提出了培育和發(fā)展住房租賃市場的具體政策措施，其中，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房令人尤為關(guān)注。

　　多位分析人士對《第一財經(jīng)日報》記者指出，《意見》將有力支撐租賃市場的建立與規(guī)范化發(fā)展，預(yù)計對租賃市場的企業(yè)的影響大于對個人的影響。

　　供需緊張

　　某研究院數(shù)據(jù)顯示，從普通住宅租賃價格指數(shù)來看，近六年，北京、廣州累計漲幅近五成，深圳累計漲幅近六成，成都累計漲幅也超過五成。租金價格持續(xù)上漲，市場需求旺盛，給一線城市更多發(fā)展租賃市場的機會。

　　中信建投地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳慎認(rèn)為，中國住房制度構(gòu)成主要包括三個方面，交易市場，租賃市場和住房保障市場。目前交易市場是房地產(chǎn)市場的主角，住房保障體系在最近幾年里加快建立和形成規(guī)模，而租賃市場仍然處于自發(fā)狀態(tài)。尤其租賃需求的住房供給只能通過二手房市場獲得，基本上不存在新房租賃市場，從而導(dǎo)致住房租賃市場存在供需不匹配。

　　《意見》的提出給租賃市場更多的指向，讓更多的人受益。

　　黃海濱曾擔(dān)任星浩資本總裁一職，但去年他選擇離開，創(chuàng)立了長租公寓“灣流國際社區(qū)”。黃海濱認(rèn)為：“未來一線城市房價越來越貴，買房越來越難，租房是一種常態(tài)。選擇做長租公寓也是看到這個風(fēng)口，雖然目前國內(nèi)租金價格并不高，但是通過匹配一定的產(chǎn)品和服務(wù)，一定可以提高產(chǎn)品溢價。”

　　從去年開始，越來越多的開發(fā)商和創(chuàng)業(yè)者加入到長租公寓陣營。

　　易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進稱，《意見》出臺這意味著租賃市場得到真正的政策支持，進而有力支撐了中國繼土地市場、一手房買賣市場、二手房買賣市場之后的第四級市場的建立。

　　相比買賣，住房租賃市場在中國是一個相對缺乏規(guī)范的領(lǐng)域。“居住者有其屋”的觀念，以及中國人對不動產(chǎn)的投資偏好，都使購買成為住房消費的主流。有媒體報道稱，在全球各地首次購房者平均年齡的調(diào)查中，中國北京的青年以27歲的年齡榮登最小年齡榜首，而英國、美國人首次購房的年齡在35歲，德國和日本是41歲左右。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，過去十年，因為房地產(chǎn)的價格上漲速度過快，導(dǎo)致租買這個良性的循環(huán)不能建立。在他看來，相比買賣交易，租賃交易不涉及產(chǎn)權(quán)登記，所以備案不徹底，這也使得政府難以深入了解房屋租賃市場和科學(xué)地分析市場，做出正確的決策。

　　張大偉指出，當(dāng)前一二線城市，租售比動輒超過500:1，北京一套售價1000萬元的高端住宅，出租價格多在2萬元/月以內(nèi)，剔除其中的物業(yè)取暖等收費，年收益在15萬元左右，出租后回本需要66年。

　　利好租賃企業(yè)

　　在租售比失衡的情況下，《意見》也明確了稅收優(yōu)惠，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策。此外，《意見》還提到，住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。

　　張大偉指出，實際租賃市場交易過程中，租賃行為不需要官方確權(quán)，選擇交稅的比例很低，政策短期內(nèi)難以對個人房屋租賃產(chǎn)生顯著影響。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，相對于個人，受到政策鼓勵更大的可能是企業(yè)，企業(yè)拿到商業(yè)用地或者公建用地之后，如果用于租賃，就可以按照民用水電氣去收取，這樣可以調(diào)整前期一些地塊規(guī)劃不合理的情況，也令這部分商業(yè)和公建土地庫存得到去化。

　　商業(yè)用房改為租賃之后，當(dāng)前由于二手房成交量過高導(dǎo)致租賃房源減少的現(xiàn)象會得到緩解。同時鼓勵剛需形成梯級消費，不要一進入社會就要買房，而是鼓勵租房。

　　值得留意的是，《意見》提及金融支持時，明確提到支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，并提到了“穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點”。在海外成熟市場中，購買寫字樓、酒店等物業(yè)加以運營，并打包成REITs上市然后退出，是很多房地產(chǎn)機構(gòu)的重要盈利模式。但在國內(nèi)，受稅收、投資門檻及回報等因素限制，還沒有真正意義上的REITs產(chǎn)品，一些房企和金融機構(gòu)探索了一些“類REITs”產(chǎn)品。

　　對此，一上市房企董事長曾對本報記者表示，如今中心城市政府出讓的地塊有很多混合用地，住宅型房企也不能回避商業(yè)開發(fā)，但REITs卻一直存在法律壁壘，資金壓力得不到緩解，就會很大程度上制約企業(yè)的規(guī)模發(fā)展。

　　針對REITs在國內(nèi)的發(fā)展現(xiàn)狀，第一太平戴維斯北京研究與顧問咨詢部董事王瓊曾分析，雖然中國地產(chǎn)企業(yè)已開始零散地做一些商業(yè)地產(chǎn)項目的打包上市，但政策限制及交易平臺的缺失對于房地產(chǎn)金融化依然造成一些阻礙。與此同時，中國房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)規(guī)模，也可能限制其資產(chǎn)證券化的進展。