“志在必得”的地王，提前準備好的新聞稿，熟悉的中標者，老搭檔卻換了，在龍光地產(chǎn)拿下深圳地王的背后，隱藏著一堆“秘密”。

  6月8日下午，12家房企爭搶位于深圳光明新區(qū)一宗“巨無霸”商住用地，最終龍光地產(chǎn)以140.6億元奪魁，樓面價約2.76萬元/平方米。這個總價也超越了美國地產(chǎn)巨頭兆華斯坦134億元在前海拿下的地塊，一舉成為深圳最新總價地王。

  龍光地產(chǎn)成立于1996年，早年在汕頭做城中村改造項目起家，2003年以2.86億元拿下深圳寶安中心區(qū)一宗地王，開啟全國擴張序幕。2014年開始，這家公司強勢殺入深圳，席卷土地市場，可謂深圳地王“制造機”。

  2014年，龍光拿下龍華白石龍地王46.8億元，為當年的龍華住宅地王；2015年9月，紅山商業(yè)地塊，總價高達112.5億元；12月底，坪山新區(qū)三宗商業(yè)地塊10.8億元。加上昨日的總價地王140.6億元，龍光近兩年合計拿地金額已高達310.7億元。

  然而，與之相對的卻是一個中小型開發(fā)商的“盤子”，龍光地產(chǎn)去年銷售額僅205億元；前年拿下白石龍地王之前，龍光在深圳僅有三個售罄項目：龍光·天悅龍庭、龍光·君悅龍庭及龍光·世紀大廈；同時，根據(jù)龍光地產(chǎn)最新港股價格，其總市值僅約150億港元。

  據(jù)界面新聞記者調(diào)查，這家核心利潤不到20億元的公司之所以能撬動數(shù)百億元土地，背后不僅有龍光集團董事長、潮汕商人紀海鵬的運作，更隱藏著一系列復雜的合作與融資安排。

  此次拿下深圳總價地王的是龍光地產(chǎn)子公司“深圳市凱豐實業(yè)有限公司”，該公司成立于4月15日，早前的股東自然人高華彬持股90%，紀錦坤持股10%；在拿地前不久，這家公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化——高華彬股份被稀釋至60%，新加入的股東深圳市龍光房地產(chǎn)有限公司持股20%，浙銀鉅鑫（杭州）資本管理有限公司（下稱浙銀鉅鑫）持股10%。

  對于兩位自然人——高華彬與紀錦坤的身份，龍光方面并未給予證實。一位接近龍光地產(chǎn)的人士告訴界面新聞，此兩位并未在龍光集團體系內(nèi)任職，“但他們應(yīng)該是紀海鵬的親戚。”

  而持股10%的新股東——浙銀鉅鑫極有可能是一個融資通道，該公司成立于2015年10月19日，主要經(jīng)營業(yè)務(wù)為受托企業(yè)資產(chǎn)管理，投資管理，股權(quán)投資等。浙銀鉅鑫的大股東為浙江浙銀資本管理有限公司（下稱浙銀資本），持股51%、深圳市前海江楚源投資管理中心（有限合伙）持股17%、深圳市安海嘉吉金融控股有限公司持股8%等。

  在著名的“寶萬之爭”中，浙銀資本就曾被寶能系姚振華使用，設(shè)立資管計劃增持萬科股票。而在浙銀資本背后，浙商銀行的理財資金通過認購五礦信托相關(guān)信托計劃的信托收益權(quán)，持有浙銀資本股權(quán)。

  財政部網(wǎng)站一篇名為《名股實債融資方式存在風險應(yīng)引起關(guān)注》的報道指出，這種“名股實債”的融資方式通過引進各有關(guān)參與方，將債權(quán)包裝成股權(quán)，不僅規(guī)避了貸款規(guī)?？刂?，而且脫離資金使用監(jiān)控，存在風險隱患。從對資金流向的檢查情況看，對名股實債融資取得的資金，融資方及其子公司可以在其賬戶之間任意劃轉(zhuǎn)，用于補充融資方流動資金或歸還其他銀行貸款，致使該類資金游離于資金用途監(jiān)管體系之外。

  在龍光此次的地王股權(quán)安排中，浙銀鉅鑫雖然表面上只占10%的股份，但其實際的資金量極有可能超過10%，資金背后真正的金主，也極難追蹤。

  以往，龍光拿地王的搭檔都是平安。龍光競得白石龍地王與紅山商業(yè)地塊時，項目子公司均是龍光地產(chǎn)占股51%，另外49%由深圳市平安大華匯通財富管理有限公司持有，后者隸屬于平安大華基金有限公司，往上追溯便是平安信托及平安保險集團。

  但在8日的地王大戰(zhàn)中，“龍光平安”搭檔卻不見蹤影，取而代之的是平安的獨自拼殺，不僅如此，這對老搭檔還上演了一幕“相互抬價”。

  在主持人宣布底價為54.12億元后，短短1分鐘內(nèi)，7家房企先后舉牌將價格推到110億元。隨后碧桂園、平安、華僑城繼續(xù)抬價，從歷時80分鐘共計139輪的報價情況來看，龍湖的報價上限是110億元，碧桂園在報價122億元后退出競爭，華僑城的報價上限是130億元。而龍光在報價到130億元后才加入到戰(zhàn)局之中，最終龍光與平安鏖戰(zhàn)50輪后分出勝負，把地價抬高至140.6億。

  可想而知，融資通道浙銀鉅鑫背后的金主，無疑給了紀海鵬極大的勇氣。這個潮汕商人似乎在兩年前就預(yù)見到了深圳樓市的前景，大舉押寶這里。

  上述接近龍光地產(chǎn)的知情人士告訴界面新聞，由于龍光地產(chǎn)近兩年在深圳的精準節(jié)奏，很多資本方都在找龍光合作，融資成本也較低。同時，龍光地產(chǎn)在深圳還擁有眾多城市更新項目，“加上公開市場獲得的土地，龍光在深圳擁有真正的千億貨值”。龍光集團公告顯示，截止到2015年末，龍光的土地儲備建筑面積高達1371萬平方米，平均儲備成本僅2410元/平方米，其中深圳區(qū)域的投資額超過70%。

  這家起源于廣東汕頭的房企，在2013年底以幾乎“賤賣”的方式搭上了港股末班車。當時這家公司最大的賣點就是“低股價 低土地成本價”，其大量位于中國三線城市的土地平均成本約1001元/平方米，而最終的募資額度不足19億港元（約合15.65億元人民幣）。

  上市不足半年，這家公司就聲名鵲起。但原因卻不是公司業(yè)績?nèi)绾纬錾枪緞?chuàng)始人、最大股東紀海鵬之女，時年24歲的紀凱婷成了福布斯全球最年輕的富豪。

  出生于1990年的紀凱婷在2013年11月調(diào)任為龍光地產(chǎn)的非執(zhí)行董事。在這之前，紀海鵬已經(jīng)將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到她名下。據(jù)稱紀凱婷通過多家公司和家族信托持有了龍光地產(chǎn)85%的股份，這些資產(chǎn)在2014年福布斯的評估中價值約80億元。外界甚至戲言，紀凱婷是可以與國民老公王思聰媲美的國民媳婦。

  與媒體對紀凱婷多正面報道不同，紀凱婷的父親，潮汕人紀海鵬則相當?shù)驼{(diào)，網(wǎng)上鮮有他的照片。在香港一個“潮屬社團”的聚會上，紀海鵬當選香港潮屬社團總會首席會長。