6月8日下午，龍光地產以總價140.6億元競得深圳光明新區(qū)一宗商住地塊，建筑面積50.9萬平方米，溢價率159.79%，折合樓面價27620元/平方米。地塊總價也超過10日前，信達以123億元拍下的杭州奧體商住地塊紀錄，成為2016年全國總價地王。

　　和動輒140億元的高額地價相比，龍光地產2015年的銷售規(guī)模才區(qū)區(qū)200億元。這個蛇吞象的游戲將怎么運作下去？對于這一問題，龍光地產也并未給予正面回應。值得注意的是，龍光地產在資本市場也是動作頻頻。6月1日，龍光地產公布了與中國嘉陵的重組信息。擬注入的資產規(guī)模，讓市場推測為龍光地產將要加入回流A股的大軍中。

　　雖然A股房企融資發(fā)債松綁，但成功回歸A股的房企雷聲大雨點小，相比于恒大、萬達等影響力及規(guī)模都較大的龍頭而言，仍在200億元規(guī)模徘徊的龍光地產還屬于小字輩，踏上回A這條路將會遇到哪些攔路虎？

　　龍光再獲百億地王

　　此塊新的全國總價地王編號為A646－0059，位于光明新區(qū)高新技術園區(qū)東片區(qū)，與在建地鐵6號線和即將建設的13號線交匯站觀光站接駁，距離龍大高速光明出口約500米，位于光明新區(qū)核心位置。

　　地塊總面積15.24萬平方米，總建筑面積50.9萬平方米；其中居住26萬平方米，商業(yè)9.98萬平方米，辦公7萬平方米，酒店3萬平方米，公寓4萬平方米。競買申請人參與拍賣履約保證金為10億元。

　　由于區(qū)位良好，地塊吸引了金地、碧桂園、電建、星河、華潤、平安、龍光、盛迪嘉集團、龍湖首開聯(lián)合體、華僑城、綠地、中海、港鐵等多家房企出席土拍現(xiàn)場。

　　最終經過兩個小時的激烈舉牌，由龍光地產以總價140.6億元競得地塊，溢價率159.79%，折合樓面價27620元/平方米。

　　針對此次拿地，龍光地產相關負責人稱：“2014年10月斬獲龍華中心區(qū)地塊——龍光玖龍璽項目，玖龍璽項目已于2015年4季度開盤，銷售業(yè)績喜人，已助力龍光業(yè)績大幅持續(xù)增長。如今，深圳市場熱度高溫不去，龍光地產是以相對優(yōu)惠價格果斷出手拿下的光明地塊。”

　　“獲取此地塊后，龍光深圳區(qū)域可售資源占比已近70%。此次拿地，將進一步擴大龍光在深圳市場的影響力，是龍光持續(xù)深耕區(qū)域，精準布局、為公司未來3~5年業(yè)績增長奠定基礎的又一重要戰(zhàn)略舉措。”前述人士續(xù)稱。

　　值得注意的是，深圳上一宗成交價破百億的地塊同樣由龍光地產競得。2015年9月23日，龍光地產耗資112.5億元拿下深圳一宗商業(yè)地塊。但和動輒過百億的高額地價相比，龍光地產2015年的銷售規(guī)模僅為200億元。

　　在問及如何解決拿地的資金、拿地通稿中的合作伙伴是誰等問題時，龍光地產回復《中國經營報》記者稱：“公司是有實力才會考慮拿這塊地，不是隨隨便便做這樣的決策，資金實力也并不像媒體想象得那么脆弱。公司目前不便透露合作伙伴信息。”

　　但查閱龍光過往的發(fā)展資料，該公司如何吞下并消化總價地卻有跡可循。

　　2015年9月23日，龍光地產耗資112.5億元拿下了深圳龍華紅山地塊。彼時的土地出讓條件要求，企業(yè)在競得地塊后5個工作日內須付清全款或者分期付款，選擇分期付款也必須先付50%土地款，余款在一年內分期付清。

　　但在迫在眉睫的土地款面前，龍光地產截至2015年6月30日的營業(yè)收入僅為51.6億元，持有現(xiàn)金及銀行結余（包括有限制及已抵押存款）也只有66.5億元。即便加上發(fā)行的40億元公司債，也不到110億元。

　　為了順利將地塊收入囊中，龍光地產先是趁著公司債“窗口”，在國內發(fā)行了50億元公司債券，后又宣布與平安大華簽訂19億元融資協(xié)議。隨后的11月，龍光地產更是大筆增發(fā)公司股份融資約15.5億港幣。

　　進入2016年，龍光地產先是向專業(yè)投資者發(fā)行了2.6億美元優(yōu)先票據(jù)，該票據(jù)2020年到期，年息7.70%。隨后向外資公司龍禧投資有限公司、高潤控股有限公司以及興匯有限公司委托配售代理。向承配人配發(fā)及發(fā)行認購股份而擴大的已發(fā)行股本約10.03%，募得款項總額約為15.5億港元。

　　18.2億收購中國嘉陵股份

　　然而，相比于過往冒著匯兌風險的境外融資，龍光地產正在試圖走一條成本更為低廉的資本道路。

　　6月1日，龍光地產發(fā)布公告稱，旗下龍光基業(yè)以18.2億元收購南方工業(yè)集團所持有的中國嘉陵股份，并計劃將高速公路和商業(yè)地產等核心業(yè)務注入其中。注入完成后，中國嘉陵將通過向特定對象非公開發(fā)行股份募集配套資金以收購龍光地產的控股權。

　　據(jù)了解，龍光基業(yè)旗下的住宅類資產幾乎都在香港上市公司龍光地產之中。因此，此次中國嘉陵的重大資產重組或將涉及到龍光地產分拆資產回A股上市的問題。

　　為此，《中國經營報》記者致電龍光地產進行核實，該公司品牌部門回復稱一切以公告為準，具體的回A情況并不知曉。

　　而龍光基業(yè)也在過往中強調，龍光主要住宅地產業(yè)務在香港上市后，基于公司戰(zhàn)略調整以及避免與上市公司同業(yè)競爭等考慮，除現(xiàn)有部分剩余住宅項目銷售后補充發(fā)行人現(xiàn)金流之外，未來公司將不再從事住宅地產項目投資。

　　其中，龍光基業(yè)的核心業(yè)務高速公路是以BOT模式投資運營四條高速公路，建筑工程施工板塊收入則主要由路橋收入和公共基礎設施工程收入構成。截至2015年6月，龍光基業(yè)已建成通車的高速公路里程達到351公里，承建公共基礎設施項目共計6個。

　　龍光基業(yè)在商業(yè)地產開發(fā)方面則主要涉足開發(fā)集商務辦公、公寓、酒店、購物休閑于一體的商業(yè)物業(yè)。截至2015年6月末，已開發(fā)的汕頭龍光世紀大廈項目銷售面積4.04萬平方米；在建南寧龍光世紀、南寧龍光國際項目，剩余總投資金額為32.63億元。

　　數(shù)據(jù)顯示，龍光基業(yè)于2012年~2015年上半年間，住宅地產銷售收入分別為11.22億元、9.53億元、2784.02萬元和1407.95萬元。商業(yè)地產銷售收入分別是1.97億元、5.35億元、4.42億元和1985.74萬元。

　　漫漫回A路

　　對于內房股回A，資本市場早已司空見慣，A股的高市盈率和目前低成本的境內融資渠道成為驅使中概股回A的兩大動力。但成功回歸A股的房企寥寥可數(shù)，相比于恒大、萬達等影響力和規(guī)模都比較大的企業(yè)，仍在200億元規(guī)模的龍光踏上回A這條路會遇到哪些攔路虎？

　　中金公司分析師張宇認為，鑒于目前A股市場地產開發(fā)商的股價相對其估值更加合理，回A有望成為龍光地產股價的潛在催化劑。

　　2013年12月20日，龍光地產在香港上市，銷售規(guī)模在兩年內成功突破200億元人民幣，規(guī)模，復合增長率達到50%?；乜盥时３衷?2%的高位，領先同業(yè)水平。銷量上漲的同時，得以維持較高的利潤率：毛利同比增長16.4%，毛利率為30.4%；核心利潤同比增長12.1%，核心利潤率為13.5%。2016年，龍光地產的業(yè)績表現(xiàn)依舊亮眼。前5個月，該公司還實現(xiàn)了合約銷售額33.4億元，按年升66.9%。

　　但是，坐擁深圳的優(yōu)質地塊，有著不俗的銷售業(yè)績和盈利能力的龍光地產，公司的股價卻一直貼地飛行。2015年10月8日達到最高點3.58港元，其后再度回落，2016年2月一度下跌到2.1港元。

　　“龍光集團的估價被嚴重低估，其股價具有可觀的上升空間；因此，本次重組將能廣泛地深化公眾對集團形象的認知，吸引大型機構及中小型投資者的更多關注，增強資本市場的認可度，助推龍光實現(xiàn)更高的估值。”張宇進一步分析稱。

　　但張宇依舊無法預知，此次回A會否觸發(fā)無限制性條款要約將帶來隱含風險。“此次收購龍光地產存在較大的不確定性，因為收購涉及控制權的轉換，可能會觸發(fā)無限制性條款要約。”

　　如果出現(xiàn)該種情況，此次收購的成功率可能面臨較大挑戰(zhàn)。“我們認為龍光地產目前并未計劃私有化，而將會繼續(xù)維持其上市地位；如果該情況沒有出現(xiàn)，此次交易有望以合理的溢價完成，因為目前大股東持有龍光地產約70%股份。”張宇續(xù)稱。

　　房地產與金融資深評論人黃立沖也認為，目前的房企回A之路并非坦途?；谹股需要償還海外債務、資產重組面臨高額的房地產稅費、回購股票需要不低的溢價。

　　“20億元的借殼交易中就可能要有500萬元的稅，而在私有化過程中，股東的心理預期也有所差異，要根據(jù)A股套利空間給出一個相對合理的溢價。”

　　除了高成本之外，監(jiān)管層政策的變化和不斷變動的A股市場才是回A企業(yè)們更需要關注的。2015年5月，一路暴漲的A股突然陷入斷崖式下跌，大批回歸路上的中概股被迫停下腳步。

　　而不久前的5月5日，也有傳聞稱證監(jiān)會擬暫緩中概股企業(yè)國內上市，中概股回歸國內借殼、重組、IPO均可能受限。雖然證監(jiān)會回應稱“正在研究”，但這四字回應依舊使得正在回A路上的眾多企業(yè)心驚不已。

　　對于現(xiàn)階段規(guī)模有限的龍光而言，動輒百億地價的新投資，每一個都是必須成功的項目，一有不慎就可能是滅頂之災。而資本市場的騰挪輾轉空間，則是該企業(yè)規(guī)模化躍進的必備條件，一旦資金跟不上，則新投資變成巨債務。兩場戰(zhàn)役，龍光都不能有一絲閃失。