在過(guò)去的半年里，深圳樓市可謂是跌宕起伏。有二手房成交的暴跌，有“3·25”新政的沖擊，也有豪宅的熱銷，地王的頻出……數(shù)據(jù)顯示：2016年上半年深圳樓面均價(jià)高達(dá)24024元/㎡是2015年的近3倍；新房住宅成交均價(jià)51006元/㎡，環(huán)比上漲33.4%，同比上漲81.9%。

  一手樓

  量?jī)r(jià)背離 豪宅成市場(chǎng)主導(dǎo)

  上半年深圳新房均價(jià)持續(xù)走高，從1月的46515元/㎡到5月邁過(guò)了5萬(wàn)元大關(guān)，而六月更是高達(dá)61756元/㎡，同比大幅上漲101%。從深圳6月成交新盤來(lái)看，高端樓盤對(duì)本月均價(jià)有一定的拉升作用。

  據(jù)家家順半年報(bào)顯示，上半年深圳樓市均價(jià)上漲32.8%，成交量卻下跌67.4%。在新房?jī)r(jià)格一路飆升的同時(shí)，推盤量和成交量卻并不理想，整個(gè)市場(chǎng)均價(jià)被豪宅所引導(dǎo)。

  “3·25新政”后市場(chǎng)持續(xù)低迷，開發(fā)商推盤速度較之前明顯放緩，加之春節(jié)因素影響，整個(gè)深圳上半年僅有144萬(wàn)㎡入市，較去年下半年大幅下滑57%。同時(shí)與歷年同期相比，今年上半年入市速度仍然處于中等偏低位置。在市場(chǎng)存量較為充足和成交量下滑的情況下，批售項(xiàng)目數(shù)量明顯下降。上半年全市僅批售240萬(wàn)㎡，較去年下半年大幅下滑42%。同時(shí)6月份全市僅有4個(gè)住宅項(xiàng)目獲得批售，現(xiàn)階段市場(chǎng)熱度明顯不足，客戶觀望情緒濃厚，加之對(duì)價(jià)格高度敏感，市場(chǎng)以消化前期存量為主。

  由于之前客戶觀望情緒濃厚，市場(chǎng)持續(xù)低迷，加之很多之前預(yù)測(cè)入市的項(xiàng)目不斷推后入市時(shí)間，導(dǎo)致存量和去化時(shí)間都有上漲。目前全市庫(kù)存量持續(xù)上升，高達(dá)420萬(wàn)㎡，加之今年二季度以來(lái)銷售量大幅下降，目前去化周期高達(dá)10.4個(gè)月。

  二手樓

  新政成分水嶺 一、二季度表現(xiàn)迥異

  受3·25新政及二手評(píng)估價(jià)上調(diào)的影響，深圳二手房成交量在3月創(chuàng)下歷史新高后瞬間腰斬，二季度與一季度相比，成交量整體下降六成。但由于一季度成交的放量，上半年整體成交月均9890套，依然保持在較高的水平，僅次于2009年和2015年的成交水平。上半年全市二手住宅共成交494萬(wàn)㎡、59337套，同比基本持平。

  從深圳中原領(lǐng)先指數(shù)的結(jié)果來(lái)看，深圳二手房?jī)r(jià)上半年特別是新政后上漲速度已明顯放緩，1至6月上漲16%，相較去年上下半年的27%和25%大幅減緩，預(yù)計(jì)下半年深圳房?jī)r(jià)仍將維持在目前的高位上震蕩徘徊。

  值得注意的是，今年上半年各區(qū)成交趨勢(shì)呈現(xiàn)差異，福田、南山兩區(qū)成交量下滑明顯，同比分別下降16%、11%；寶安微降1%，和全市的走勢(shì)基本相符。值得注意的是，龍崗和羅湖兩區(qū)不降反升，成交量同比分別增長(zhǎng)10%和6%，其中龍崗在全市占比高達(dá)25%，居各區(qū)成交之首。

  各區(qū)成交情況表明，與2014年9月30日以來(lái)的改善集中入市不同，今年上半年二手高端需求入市明顯減少，特別是在評(píng)估價(jià)上調(diào)50%的情況下，市場(chǎng)成交也主要以羅湖、龍崗區(qū)域的低總價(jià)剛需為主。

  土地稀缺 樓面價(jià)是去年近3倍

  據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至6月底，監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市已出現(xiàn)了65宗地王，房企對(duì)于一線及熱點(diǎn)二線城市資源配置的單邊傾斜，直接造成近期全國(guó)地王潮。特別是像深圳這樣的一線城市，外地房企想要進(jìn)駐，只有靠公開土地拍賣競(jìng)爭(zhēng)，狼多肉少，因此土拍市場(chǎng)也是高潮迭起，風(fēng)云不斷。6月2日，龍華上塘地塊以56774元/㎡的樓面價(jià)問(wèn)鼎全國(guó)單價(jià)地王；6月8日，光明地塊以140.6億元的總價(jià)問(wèn)鼎全國(guó)總價(jià)地王。在新政后的二季度，整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，直到6月也未全面復(fù)蘇，兩塊地王的誕生確實(shí)給市場(chǎng)打了一劑強(qiáng)心針，更堅(jiān)定了大家對(duì)深圳樓市長(zhǎng)期看漲的信心。

  2016年上半年深圳全市土地招拍掛市場(chǎng)共成交18宗地塊，總成交面積為52.79萬(wàn)㎡，僅占2015年同期成交的30.1%，土地出讓愈發(fā)稀缺。事實(shí)上，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直供不應(yīng)求，近幾年的通過(guò)土地招拍掛出讓的土地也是逐年減少，現(xiàn)有的土地供應(yīng)則更多的來(lái)自于舊改更新項(xiàng)目。

  據(jù)深圳中原地產(chǎn)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，上半年深圳土地出讓金額高達(dá)364.15億元，在土地出讓面積較2015年減少近七成的同時(shí)，出讓金額僅減少16.4%。直接導(dǎo)致樓面價(jià)高達(dá)24024元/㎡，是2015年的近3倍，特別是龍華及光明兩塊商住用地，帶有居住用地，是房企必爭(zhēng)之地，樓面價(jià)分別高達(dá)56774元/㎡、27623元/㎡，兩塊地就占據(jù)了總出讓金額的63.5%。城市建設(shè)用地增加，居住用地稀缺，舊改更新項(xiàng)目又要耗費(fèi)漫長(zhǎng)的時(shí)間，這也就不難理解為何土地溢價(jià)如此之高了。

  后市價(jià)格預(yù)計(jì)維持穩(wěn)定

  深圳鏈家市場(chǎng)研究中心在6月月報(bào)中分析認(rèn)為， 3·25新政后市場(chǎng)調(diào)整兩個(gè)月后，6月二手樓市已經(jīng)擺脫了低迷態(tài)勢(shì)。在這種情況下，后市價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)維持穩(wěn)定，其中有些熱點(diǎn)片區(qū)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)價(jià)格仍會(huì)上漲，但是一些品質(zhì)、配套較差的物業(yè)價(jià)格或小幅下降。

  深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，6月，連續(xù)兩塊地王的誕生，一定程度上提振了市場(chǎng)的信心，推高大眾對(duì)深圳房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期。除此之外，東進(jìn)戰(zhàn)略的推進(jìn)、軌道交通的建設(shè)等城市規(guī)劃也會(huì)進(jìn)一步提高深圳的城市競(jìng)爭(zhēng)力，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，深圳樓市仍具潛力。