“2億元”的喧擾

　　水貝村“每戶賠償2億”謠言背后，城市更新中開發(fā)商與拆遷業(yè)主的無硝煙之戰(zhàn)

　　“水伴皇羅清族人思昌衍，貝連勝地和源天月最明”，隔著文錦北路與洪湖公園遙遙相望，一座宏偉的牌坊兩側(cè)鐫刻著這樣一副對聯(lián)，這是水貝村。

　　在氣勢堪比廣州楊箕千人圍宴的530桌大盆菜宴之后，網(wǎng)絡中開始有好事者渲染“這里的原住村民，每一家賠償最低的接近2億多現(xiàn)金”、“深圳一夜涌現(xiàn)600多個億萬富翁富豪”……一夜之間，“水貝村”三個字刷爆朋友圈。

　　上述信息在隔天隨即被證實為徹頭徹尾的謠言，水貝實業(yè)股份有限公司董事長張興祥這幾天頻頻向各大媒體解釋，水貝村的村民只要物業(yè)不要錢，全部選擇了回遷，并沒有現(xiàn)金補償。

　　他甚至還詳細分析了水貝村原有村集體和村民物業(yè)178棟，拆賠比是1：1，其中一層賠商鋪，二層以上賠住宅。一共拆除的建筑面積是16萬多平方米，賠償也是16萬多平方米，其中住宅占大部分，商業(yè)面積只占一小部分。

　　參與賠償?shù)娜藬?shù)加上海外僑胞約1000人，平均下來每戶分到的面積大約是200- 300平方米左右。村里有180多戶人家，其中最大一戶獲得的賠償面積是2000多平方米，但該戶有幾名兄弟和兒子孫子。

　　站在輿論的風暴眼，水貝村的故事其實講述了什么？

　　深圳的城市更新歷來不缺一夜暴富的故事。巨額賠償?shù)谋澈?，無不充斥著開發(fā)商與業(yè)主為利益掀起的無硝煙之戰(zhàn)。而這場戰(zhàn)爭的直接核心，指向拆賠標準，特別是拆賠比。

　　在拆遷戶這邊，是為爭取更高的拆賠標準努力抗爭，這其中，最常見的是高要價問題；而開發(fā)商則要討價還價，否則需要為拆遷付出高昂的拆賠成本。

　　在這場紛紛擾擾的造富神話之后，如何創(chuàng)建一個合理有效的拆賠規(guī)則，取得開發(fā)商與拆遷業(yè)主之間的利益平衡點，更值得反思。

　　來源：南方都市報

　　拆賠比之爭 開發(fā)商與業(yè)主的博奕

　　“拆遷賠償、2億現(xiàn)金”，8個字，構(gòu)成了水貝村一夜爆紅的關鍵詞。哪怕已經(jīng)被反復核實為謠言，哪怕水貝村村民在不勝其擾之后，毅然走進翠竹派出所報警。

　　然而，這種傳奇般的拆遷造富依然挑動著諸多人的視覺神經(jīng)。深圳的城市更新向來充斥著一夜暴富的神話，與之直接掛鉤的核心即是一場關于拆賠標準的大戰(zhàn)。

　　早在11年前，蔡屋圍金融中心項目確定改造，蔡珠祥與張蓮好夫婦就曾因補償未能達成一致，6層農(nóng)民房孤零零地站在工地中央達兩年多，直至拿到1700萬元貨幣補償，成為當時中國“最貴的釘子戶”。

　　“相比其他城市，深圳城市更新無論市效率還是實施率都是比較高的。但拆賠問題尤其是拆賠比，還是引發(fā)城市更新‘拆不動、賠不起、玩不轉(zhuǎn)’三大痼疾的一個重要因素。”長期研究城市更新問題的深圳市城市更新房地產(chǎn)咨詢服務有限公司總經(jīng)理宋留強告訴南都記者。

　　部分拆遷戶

　　改造后容積率超高 現(xiàn)有拆賠標準不合理

　　距離水貝村約2 .5公里之外，是長期備受關注的木頭龍小區(qū)。被列入2010年深圳城市更新單元第一批計劃已達6年之久，木頭龍的開工建設時間卻始終遙遙無期。9月27日，氣喘吁吁的葉阿姨專程從廣州趕回這個滿目蒼夷的社區(qū)，參加羅湖城市更新局的熱點問題解疑會。

　　“前兩個月我?guī)缀醺_發(fā)商達成協(xié)議了，但很多問題讓我又思而生怯。”遲遲未簽合同的葉阿姨有些激動地說，深圳房價這幾年漲得很厲害，木頭龍一旦開發(fā)完畢肯定也賺錢，“沒理由允許開發(fā)商賺錢卻不讓業(yè)主分享紅利，對于目前這個拆賠標準，我有意見。”

　　拆賠的爭議，也曾出現(xiàn)在水貝村的舊改過程中。去年7月，尚未簽約的幾位水貝村村民一度坦承，開發(fā)商提供的拆賠條件未能滿足他們的利益訴求。

　　更多的拆遷戶則將拆賠是否合理與項目的容積率作對比。同樣未簽約的木頭龍業(yè)主顧先生當場表示，更新之后，木頭龍的容積率肯定會大大提高，“后期居住的舒適性都降低了，這種賠償標準怎么夠呢？”

　　按照此前深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)羅列的數(shù)據(jù)，改造之前的木頭龍容積率僅1 .51。而南都記者查閱深圳市規(guī)劃和國土資源委員會第一直屬管理局2012年2月27日發(fā)布的《關于深圳市羅湖區(qū)木頭龍片區(qū)城市更新單元規(guī)劃(草案)的公示》發(fā)現(xiàn)，木頭龍片區(qū)城市更新單元拆除用地面積83233.8平方米，開發(fā)建設用地面積70748.5平方米，計容積率建筑面積511454平方米。可以得出，哪怕不計上棚改的容積率，改造之后，木頭龍的容積率也約7 .23，整整增加了5.72。

　　本周二資深地產(chǎn)觀察人士朱羅紀也給出一組數(shù)據(jù)，在水貝村這個項目中，改造之后容積率高達9.8，和按照容積率為3的賠償標準相比，開發(fā)商增加了6.8的容積率，這還不算3萬平方米的商業(yè)。

　　“很多城市更新項目停滯不前，就是因為原先開發(fā)商不愿意將所有信息公開透明化。”宋留強指出，拆遷業(yè)主在之前發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律，哪怕開發(fā)商一開始承諾改造后的容積率保持在什么范圍，但建設過程中往往會更改規(guī)劃，提高容積率來獲得較大收益。

　　不過，一位在深圳中心區(qū)操盤城市更新項目的開發(fā)商負責人稱，業(yè)主的想法并不合理。房價上漲，容積率提高僅僅是讓開發(fā)商的開發(fā)風險降低。而一般來說，拆除重建類的城市更新項目，開發(fā)商必須幫拆遷戶補繳地價。

　　該負責人列舉了木頭龍小區(qū)的例子，此前樓齡已近30年，開發(fā)商需按照市場評估地價將土地使用年限延續(xù)至70年。在這過程中，如果房價上漲，補繳的地價標準也會提高。

　　“說實話，如果沒有適當?shù)娜莘e率保證開發(fā)商有一定的盈利，不會有開發(fā)商愿意進入城市更新。”該負責人坦言。

　　深圳市英聯(lián)土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司董事長宋星慧也指出，有些城市更新項目最終的容積率會提高，但有些容積率并沒有那么高，各個開發(fā)商最終的利潤空間并不完全一樣。

　　存在問題

　　拆賠比“指導價”業(yè)內(nèi)有人稱沒有什么約束力

　　事實上，拆遷業(yè)主對于拆賠標準的意見幾乎全部聚焦在拆賠比上。從2010年至今，木頭龍已經(jīng)召開過9次業(yè)主大會，補償標準也幾易其數(shù)，從最初建筑面積賠率1：1 .1到1：1.2再改為最后的1：1.3，“如果換算成套內(nèi)面積的話，大概是1：1.16，遠高于政策要求的標準。”益田集團的相關負責人此前接受南都采訪時表示。

　　在木頭龍之后，也有一個小區(qū)的拆賠比一度達到1：1.4，創(chuàng)下深圳城市更新的新高。四年前，佳兆業(yè)與萬科同時盯上深南大道南側(cè)的南園新村，開啟了一場拆賠比不斷提高的搶食大戰(zhàn)。從一開始的1：1 .2，到2011年下半年的1：1 .33，再到2012年6月的1：1 .4，最終，福田區(qū)城改辦的一紙公文叫停了這兩大巨頭的“廝殺”。

　　尚未立項的南園新村一直懸而未決，然而在去年的《城市更新條例》草案中，市場呼喚已久的拆賠比標準已經(jīng)首次“浮出水面”。按照規(guī)定，建筑物產(chǎn)權置換按照建筑物使用面積(套內(nèi)建筑面積)測算，置換比例不得低于1：1，但是不得高于1：1.3。今年5月，正在內(nèi)部征求意見的深圳城市更新暫行措施直接提出“將舊住宅區(qū)的住宅類合法建筑產(chǎn)權置換按照套內(nèi)面積測算，同用途的置換比例原則上為1：1”。

　　不過，依然有業(yè)內(nèi)觀察人士認為，深圳的城市更新是以市場化運作為主，既然是市場化運作，一個愿打一個愿挨。政府這樣給出“指導價”，不見得會有約束力。

　　“如果政府不制約拆賠比例，在自由競爭的市場機制下，拆賠比就會如南園新村事件一樣，一路走高直至失控。”宋星慧認為，如果一部分實力不足的小開發(fā)商為了獲取城市更新項目，前期盲目抬高拆賠比例，但后期可能會因為沒有足夠的資金和開發(fā)能力承擔高成本而“跑路”，那小業(yè)主的利益根本沒辦法得到保障。“哪怕開發(fā)商真的滿足業(yè)主的拆賠訴求，羊毛出在羊身上，后期的建設過程中也有可能偷工減料，將所有風險嫁接到拆遷戶身上。”

　　對此，上述操盤城市更新項目的開發(fā)商負責人持相似觀點，“業(yè)主普遍有攀比心理，政府對拆遷比進行限定是合理的。而且按照套內(nèi)面積1：1的拆賠比，拆遷業(yè)主的合法權益并沒有任何損失，還獲得了土地使用年限延長、舊房換新房、配套設施更新等利好。”

　　業(yè)內(nèi)建言

　　完善稅收體系 平衡各方收益

　　說到底，城市更新的造富神話來源于各方利益的博弈。在這場無硝煙的大戰(zhàn)中，開發(fā)商總要付出代價。此次水貝拆遷賠償謠言雖已被澄清，但據(jù)一接近益田集團的知情人士透露，木頭龍項目的相關負責人還是有點擔心，還未簽約的業(yè)主可能會又抓住機會發(fā)聲，要求提高拆賠標準。

　　“城市更新造就富翁，因此拆遷中的超出收益會受到很多人的關注。”長期與拆遷業(yè)主打交道的宋留強說。

　　如何取得開發(fā)商與拆遷業(yè)主之間關于拆賠的平衡點，宋留強給出了自己的建議，一方面，深圳的城市更新目前處于信息不透明階段，業(yè)主根本無法得知開發(fā)商城市更新的收益，未來各方的收益應該透明公開。另一方面，開發(fā)商與業(yè)主都有各自對于利益的基本訴求，雙方可以先達成一個利潤點估算的共識，保障各自最基礎的收益，而超過1：1的部分要進行二次利益分配。“目前對于開發(fā)商的超出利益部分，政府已經(jīng)制定了一系列稅收政策如土地增值稅等進行調(diào)節(jié)，但業(yè)主方面其實還有很多稅收優(yōu)惠，沒有一個相對完善的稅收機制。”

　　宋留強指出，不要直接限定拆賠比例，政府應該盡快完善城市更新中的稅收體系，以此調(diào)節(jié)財富分配問題，“那么因拆遷產(chǎn)生的社會不公心理也許就會弱化。”