近幾年來(lái)，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)一路高歌，開(kāi)始顯現(xiàn)出高溫、過(guò)熱的態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，深圳的“地產(chǎn)熱”也成為政府、企業(yè)及各界人士普遍關(guān)心的問(wèn)題。

　　深圳的發(fā)展離不開(kāi)人才，高昂的房?jī)r(jià)則事關(guān)深圳對(duì)于人才的吸引力。因此，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展、保障人才安居則是當(dāng)前深圳發(fā)展重要的課題。根據(jù)規(guī)劃，“十三五”期間，全市計(jì)劃新增籌集建設(shè)保障性住房和人才住房40萬(wàn)套（其中人才住房30萬(wàn)套），計(jì)劃供應(yīng)保障性住房和人才住房35萬(wàn)套。

　　今年10月份，深圳再出調(diào)控動(dòng)作。10月4日，深圳市政府出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施，其中包括增加住房供給、優(yōu)化土地出讓方式、調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)等八個(gè)方面的內(nèi)容，簡(jiǎn)稱“深八條”。此次“深八條”的出臺(tái)，為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和健康發(fā)展，避免樓市泡沫擴(kuò)大，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定提供了強(qiáng)有力的支持。

　　今日起至11月18日，本報(bào)將推出系列報(bào)道，重點(diǎn)關(guān)注調(diào)控政策以及人才安居、住房保障等方面實(shí)施情況。

　　10月4日，深圳市政府發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。從房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況來(lái)看，新政實(shí)施以來(lái)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)穩(wěn)定，商品房?jī)r(jià)格逐步回落。而從新政落實(shí)情況來(lái)看，深圳各部門單位聯(lián)動(dòng)打出了一套“組合拳”，無(wú)論是在銀行貸款、住房供給還是出讓土地方面都明顯加大了對(duì)深圳樓市調(diào)控的決心。

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　　[市場(chǎng)反應(yīng)]

　　房?jī)r(jià)下降，成交量回落

　　在一系列嚴(yán)調(diào)之下，深圳房?jī)r(jià)開(kāi)始呈現(xiàn)下降苗頭。

　　首先是成交量大幅下降。10月份，全市新建商品住宅成交42.25萬(wàn)平方米，較去年同期下降22.1%；二手住宅成交52.75萬(wàn)平方米，同比下降6.2%。

　　11月1日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)公告，10月份深圳新建商品住宅成交均價(jià)為55611元/平方米，較9月份有所下降，我市某新開(kāi)盤項(xiàng)目，銷售價(jià)格比備案價(jià)格下調(diào)了10%；二手房市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，約七成二手住房業(yè)主下調(diào)了報(bào)價(jià)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月上半月監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)熱點(diǎn)城市中13個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅收窄，兩個(gè)城市（深圳、成都）房?jī)r(jià)下降，其中深圳10月上半月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降0.3%。按區(qū)域比較，據(jù)統(tǒng)計(jì)，南山區(qū)保持了三個(gè)月的“7字頭”之后價(jià)格回落至63841元/平方米，鹽田區(qū)再回“4字頭”到41134元/平方米，龍崗區(qū)以32977元/平方米保持最低價(jià)。

　　而在庫(kù)存消化周期方面，至10月末，深圳市商品住宅待售庫(kù)存為383.51萬(wàn)平方米、34357套，按最近一年月均銷售面積來(lái)計(jì)算，庫(kù)存消化周期為9.2個(gè)月，比9月份（10.6個(gè)月）略有下降。

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　　[政府行動(dòng)]

　　嚴(yán)查首付貸及貸款資質(zhì)

　　“深八條”出臺(tái)后，深圳許多開(kāi)發(fā)商及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，接連收到深圳有關(guān)部門的暗訪和稽查，多家公司違規(guī)銷售行為遭查處。而在嚴(yán)打浪潮中，高杠桿首付融資成為目標(biāo)之一，如P2P、小貸公司、擔(dān)保公司以及房產(chǎn)中介等推出的配資工具首付貸。

　　10月27日，深圳市市場(chǎng)稽查局突擊檢查世聯(lián)行及其旗下的世聯(lián)小貸和世聯(lián)集金，從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的P2P企業(yè)合時(shí)代，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的中原、鏈家、美聯(lián)等42家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)。針對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為下發(fā)了14份《責(zé)令整改通知書》，對(duì)4家中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了行政處罰。

　　除對(duì)首付環(huán)節(jié)高杠桿的嚴(yán)查外，對(duì)于個(gè)人按揭貸款這一環(huán)節(jié)，銀行也在操作流程上開(kāi)始對(duì)房貸申請(qǐng)進(jìn)行嚴(yán)格審核。從10月28日起，無(wú)論是一手房、二手房、預(yù)售的買賣合同都增加了一條需雙方手抄一遍并簽字的“聲明”，確認(rèn)買賣雙方提供的證明材料真實(shí)。

　　而據(jù)中國(guó)人民銀行深圳市中心支行消息，要求加大住房貸款審查力度，建立房地產(chǎn)資金來(lái)源核查工作機(jī)制，重點(diǎn)核實(shí)首付款資金來(lái)源和購(gòu)房人償付能力。

　　“即使符合其他條件，如果首付資金來(lái)源不合格，同樣不能進(jìn)行貸款。”深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，新政中的一系列措施如“限貸”，是最嚴(yán)厲的去杠桿措施之一，它利用貨幣手段提高了貸款的資格門檻，目前銀行啟動(dòng)的最嚴(yán)資格審查，主要是在首付資金來(lái)源方面。多位深圳中介人士表示，首付款來(lái)源成為重點(diǎn)審核對(duì)象，這是從購(gòu)房人的資金來(lái)源上再次追查首付貸。

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　　[放大招]

　　出讓土地“三限一競(jìng)”

　　近段時(shí)間以來(lái)，深圳市明顯加大了住宅用地的供應(yīng)，包括出讓普通商品住房用地，共有18.8公頃，還有人才、保障性住房用地7宗，共有25公頃。在此基礎(chǔ)上，近日，深圳再次推出三宗居住用地。根據(jù)出讓公告，此次出讓的三宗居住用地分別位于龍華新區(qū)、大鵬新區(qū)和坪山新區(qū)，供應(yīng)土地總面積7.5萬(wàn)平方米。

　　值得一提的是，此次出讓土地與以往不同，首次采取“三限一競(jìng)”的方式，即“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、限轉(zhuǎn)讓期限、競(jìng)?cè)瞬抛》棵娣e”。具體表現(xiàn)為：

　　限地價(jià)：按確定的銷售房?jī)r(jià)評(píng)估出讓底價(jià)，在溢價(jià)率達(dá)出讓底價(jià)的一定比例時(shí)為“最高地價(jià)限價(jià)”。地價(jià)規(guī)定在出讓低價(jià)超過(guò)了一定的溢價(jià)率以后，地價(jià)就不再上升了，開(kāi)始競(jìng)配人才住房面積。

　　限房?jī)r(jià)：該項(xiàng)目商品住房必須嚴(yán)格按限定的銷售均價(jià)和最高銷售單價(jià)進(jìn)行銷售。出讓的居住土地銷售價(jià)格不能比當(dāng)前周邊同類的居住用地的住房?jī)r(jià)格要高，而且還要低一定的比例，有利于抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。根據(jù)出讓規(guī)定，項(xiàng)目商品住房預(yù)售時(shí)，銷售均價(jià)必須比周邊同類預(yù)售項(xiàng)目屆時(shí)備案均價(jià)和當(dāng)前（即土地出讓時(shí)）備案均價(jià)中的低值低10%（含本數(shù)）以上；最高銷售單價(jià)不得高于土地出讓時(shí)周邊預(yù)售項(xiàng)目備案均價(jià)中的低值的95%。

　　限轉(zhuǎn)讓期限：此次出讓的商品住房購(gòu)得者5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

　　競(jìng)?cè)瞬抛》棵娣e：當(dāng)競(jìng)買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高地價(jià)限價(jià)時(shí)，有意繼續(xù)競(jìng)買的競(jìng)買人由競(jìng)地價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)無(wú)償移交的人才住房面積。當(dāng)然最有亮點(diǎn)的還是競(jìng)配人才保障住房面積，這在國(guó)內(nèi)是比較大的創(chuàng)新。同樣的一塊地，限制地價(jià)以后通過(guò)競(jìng)配人才住房面積來(lái)決定，競(jìng)配人才保障住房配置的比例多，相應(yīng)的中標(biāo)的幾率也更大。

　　市規(guī)劃國(guó)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次用地出讓將拉開(kāi)我市居住用地密集出讓的序幕。今后一個(gè)時(shí)期，市規(guī)劃國(guó)土部門將陸續(xù)推出多宗居住用地投放市場(chǎng)，增加住房供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，抑制房?jī)r(jià)上漲，對(duì)未來(lái)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。

　　記者評(píng)述

　　“深八條”一次合理且必要的調(diào)控

　　深圳此次的房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o疑給高溫的深圳樓市解熱降溫。在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這的確是合理且必要的。

　　我們不妨先來(lái)看幾個(gè)現(xiàn)實(shí)情況。在“3.25”新政中，深圳提出了深化限購(gòu)政策，非戶籍居民購(gòu)房資格從繳滿社保1年調(diào)整到繳滿3年。而“3.25”新政實(shí)施以來(lái)，市場(chǎng)上仍然有一些外來(lái)的投機(jī)炒作者。另外，限購(gòu)政策對(duì)非戶籍實(shí)施嚴(yán)格限購(gòu)以后，戶籍人口成為購(gòu)房主體，戶籍家庭限購(gòu)2套住房，這樣有些人勢(shì)必要通過(guò)非正常手段獲得購(gòu)房資格。

　　深圳市場(chǎng)化程度比較高，又是全國(guó)金融市場(chǎng)的中心，各類資金流入深圳的量非常大，再加上深圳的金融市場(chǎng)比較活躍，首付貸、眾籌買房等一系列手段又助推樓價(jià)。

　　對(duì)此，我們不難理解，對(duì)于深圳這么活躍的一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中顯現(xiàn)出的問(wèn)題可能是以前未曾有過(guò)的。因此，這也要求我們必須要采取一系列的調(diào)控措施來(lái)抑制樓市泡沫，維持樓市穩(wěn)定?？陀^來(lái)講，此次從土地供應(yīng)、土地出讓方式優(yōu)化、戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整、限購(gòu)、限貸、價(jià)格管理、市場(chǎng)秩序整頓等八個(gè)方面來(lái)進(jìn)行調(diào)控，是解決目前深圳樓市問(wèn)題必要的舉措。