對于中國國內(nèi)高杠桿的房地產(chǎn)開發(fā)商來說,2017年他們將迎來一波“借貸狂潮”,因為他們失去了一個關(guān)鍵的資金來源。

　　今年10月,上交所提高了房地產(chǎn)公司發(fā)行債券的門檻,從那時起國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商就沒有發(fā)行過任何公司債,而在過去兩年中房企公司債的發(fā)行量占到了境內(nèi)債券的近40%。

　　可以說這項限制措施來得很不是時候,因為彭博預(yù)測,明年到期的房企公司債將達到創(chuàng)紀(jì)錄的173億美元,2018年更是將達到279億美元的歷史新高。

　　為緩和樓市泡沫,同時避免房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟產(chǎn)生更廣泛的影響,目前中國政府正在努力平衡房企債務(wù)的發(fā)行限制,但由于全球債券回調(diào)以及央行的限制措施,AAA級債券收益率溢價已經(jīng)達到了2015年7月以來的最高水平。

　　NN投資伙伴(NN Investment Partners)的數(shù)據(jù)顯示,規(guī)模較小的開發(fā)商將受到嚴(yán)重的打擊,但大型房企仍然可以正常發(fā)行由交易所監(jiān)管的債券。

　　NN投資伙伴高級信貸分析師Clement Chong表示:“總體而言,中國房地產(chǎn)行業(yè)融資條件將在2017年變得更具挑戰(zhàn)性,因為只有大型開發(fā)商可以發(fā)行在岸債券,而規(guī)模較小的開發(fā)商將被迫發(fā)行離岸市場債券,這必須得到監(jiān)管部門的批準(zhǔn)。”

　　但即使可以發(fā)行離岸市場債券,國外的環(huán)境目前也已變得更具挑戰(zhàn)性。

　　摩根大通的數(shù)據(jù)顯示,上個月,來自中國及其他亞洲國家高收益發(fā)行商的美元計價債券,其平均收益率上漲了30個基點至6.84%,是自2015年9月以來最大增幅。而彭博匯編數(shù)據(jù)則顯示,離岸開發(fā)商的平均貸款利潤率今年也增加了7個基點至三年高點3.55%。

　　上海天風(fēng)證券固定收益分析師孫彬彬表示,政府阻止資本外流的努力也使得國內(nèi)的開發(fā)商更難以在海外獲得債券償付,再融資的限制必然會增加國內(nèi)開發(fā)商的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

　　今年人民幣的大幅貶值使國內(nèi)開發(fā)商和監(jiān)管機構(gòu)都對離岸債務(wù)感到擔(dān)憂。歐盟商會日前表示,離岸貸款的早期預(yù)付款需要得到外匯監(jiān)管機構(gòu)的批準(zhǔn),即使金額低于500萬美元,而中國的開發(fā)商明年需要償還140億美元的離岸貸款,這也是五年來的最高水平。

　　雖然國內(nèi)許多城市的房價仍在繼續(xù)上漲,但政府的限購措施已開始生效。研究機構(gòu)Use Trust的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)項目的信托投資發(fā)行量相比9月份下降了45%,至10月份的115億元人民幣(17億美元),跌幅創(chuàng)2月份以來最高水平。

　　美銀美林大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管Karl Choi表示,在今年的大部分時間里,中國房地產(chǎn)市場都非常強勁,從流動性的角度來看開發(fā)商的規(guī)模也都很大。但未來的走勢取決于資金窗口關(guān)閉的時間,關(guān)閉的時間越長將越有利于大型開發(fā)商。