律師：購買拍賣房可能存在的六大雷區(qū)

　　據(jù)律師表示，購買拍賣房可能存在六大風(fēng)險(xiǎn)：

　　1、拍賣的房產(chǎn)上存在有長期的租賃合同依據(jù)民法買賣不破租賃的原則，競(jìng)買人取得房屋所有權(quán)后，不能對(duì)抗租客的租賃權(quán)。租客的租賃權(quán)得到法律的保護(hù)，此時(shí)競(jìng)買人只有所有權(quán)，拿不到使用權(quán)。

　　2、房產(chǎn)的所有權(quán)歸屬有爭(zhēng)議。最大的殺手主要發(fā)生在夫妻雙方通過法院程序調(diào)解離婚，法院在調(diào)解書中確認(rèn)房產(chǎn)歸不是登記權(quán)利人的一方所有的情況。在法律上依據(jù)《物權(quán)法司法解釋一》第七條的規(guī)定，房產(chǎn)實(shí)際上已經(jīng)變更了權(quán)利人，房產(chǎn)證已經(jīng)不能準(zhǔn)確地對(duì)外體現(xiàn)房產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人。競(jìng)買人購買這樣的房產(chǎn)，生效的離婚調(diào)解書上確定的所有權(quán)人主張權(quán)利，競(jìng)買人注定是竹籃打水一場(chǎng)空。

　　3、競(jìng)買人只能取得所有權(quán)不能取得占有使用權(quán)拍賣房里面實(shí)際居住的如果是已經(jīng)和原業(yè)主簽訂買賣合同并支付一定的購房款，還和原業(yè)主已經(jīng)辦理正常交房手續(xù)的買家，也會(huì)出現(xiàn)這種情況。

　　4、房屋存在違法建筑的問題拍賣面積和實(shí)際登記面積不一致或其他質(zhì)量瑕疵的責(zé)任只能由購買者承擔(dān)。通過拍賣得來的房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋存在加建偷面積或質(zhì)量瑕疵問題，由于房屋原所有人和拍賣公司已經(jīng)履行了瑕疵告知義務(wù)，此時(shí)競(jìng)買人只能自己承擔(dān)這個(gè)不利的法律后果。

　5、原業(yè)主給其他特定關(guān)系人設(shè)定的有居住權(quán)限有老年人、病人或未成年人長期在涉案房產(chǎn)里面居住生活，也是個(gè)麻煩事。這些人是原業(yè)主設(shè)定的實(shí)際居住權(quán)利，競(jìng)買人要想通過正常的渠道，收回房產(chǎn)的占有使用權(quán)存在困難。

　　6、不能正常解除抵押的情況解除抵押登記手續(xù)受產(chǎn)權(quán)人和抵押權(quán)銀行之間抵押合同條款的影響，具體看抵押合同約定能不能提前贖樓，如果銀行不同意提前解除抵押權(quán)，就存在麻煩。

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