近三年，房地產(chǎn)領(lǐng)域中沒(méi)有哪個(gè)業(yè)態(tài)能比長(zhǎng)租公寓更具話題性了。
這是一門有別于二房東模式的租賃生意——長(zhǎng)租公寓的本質(zhì)是利用空間載體，向都市中的年輕人販賣一種新的生活方式，提供更人性化的居住文化和居住體驗(yàn)。
一線城市持續(xù)性凈流入的人口紅利、因年輕一代消費(fèi)觀念的改變而催生出新型房地產(chǎn)服務(wù)需求，遇上資本加持，長(zhǎng)租公寓站在風(fēng)口上。然風(fēng)口與浪尖本就是一體兩面，資本和人才的加入亦暫不能稀釋行業(yè)在初步階段的混沌狀態(tài)——機(jī)會(huì)主義者招搖過(guò)市、惡意競(jìng)爭(zhēng)橫行、管理欠規(guī)范、盈利模式待驗(yàn)證。
行業(yè)的張力和萬(wàn)億元規(guī)模的想象空間仍在吸引新從業(yè)者的加入，不同公寓運(yùn)營(yíng)商對(duì)行業(yè)和產(chǎn)品各有理解，但無(wú)人不想成為寡頭。沒(méi)有商業(yè)模型是完美的，布局較早、對(duì)行業(yè)影響深刻的公寓運(yùn)營(yíng)商YOU+正在進(jìn)行產(chǎn)品的更新和迭代，并提出“去公寓化”的轉(zhuǎn)型，探索更多可能的流量變現(xiàn)的路徑。
“去公寓化”會(huì)是行業(yè)發(fā)展的方向嗎?誰(shuí)能定義長(zhǎng)租公寓行業(yè)?一切故事都是人事，提出疑問(wèn)的是運(yùn)營(yíng)商，答案只能在租客構(gòu)筑的江湖里面找。
風(fēng)口上的長(zhǎng)租公寓
圍繞城市青年進(jìn)行的長(zhǎng)租公寓到底是門怎樣的生意?
城市化進(jìn)程帶來(lái)的巨大人口紅利正鼓舞著長(zhǎng)租公寓行業(yè)，相應(yīng)的市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到萬(wàn)億元級(jí)別。某研究院在2016年12月初發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告指出，目前中國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模是1.1萬(wàn)億，預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億，到2030年將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億。
《租賃崛起》報(bào)告的另一組數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)的房屋交易額大概是15萬(wàn)億，房屋租賃只占7%的比例。在北上廣深，房屋交易額近6萬(wàn)億，盡管有著全國(guó)最為成熟的租賃市場(chǎng)，四個(gè)一線城市的租賃規(guī)?？傆?jì)僅2500億。在美國(guó)，目前租賃規(guī)模近5千億美元，占全國(guó)整體房屋交易規(guī)模的50%。
行業(yè)發(fā)展?jié)摿O大，野蠻生長(zhǎng)的蛋糕擺于眼前，無(wú)人不想分羹。從業(yè)者的加入和資本的推動(dòng)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域中雙線并行。
2010年，魔方公寓成立，是行業(yè)中的先行者。隨后，另一中介機(jī)構(gòu)宣布成立自如事業(yè)部，進(jìn)軍公寓市場(chǎng)，緊接著，優(yōu)客逸家、YOU+相繼成立。因?yàn)檫M(jìn)入時(shí)間相對(duì)較早，并已初具規(guī)模，上述數(shù)家公寓的名號(hào)已為行業(yè)熟悉。
而此時(shí)行業(yè)中不知名的小型公寓運(yùn)營(yíng)商更是不計(jì)其數(shù)，如雨后春筍般冒出。以深圳舉例，據(jù)深圳最大的青年公寓租賃平臺(tái)合屋統(tǒng)計(jì)，單個(gè)城市的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商已接近100家。
資本介入長(zhǎng)租公寓行業(yè)是2013年的事情了。2013年，魔方公寓完成6000萬(wàn)美元的A輪融資，優(yōu)客逸家獲得了300萬(wàn)元的天使投資。至2014年，YOU+獲得雷軍創(chuàng)辦的順為領(lǐng)投的1億元融資后，資本開(kāi)始廣泛圍獵長(zhǎng)租公寓。
距第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，近三年來(lái)，魔方公寓已經(jīng)完成了四輪融資，YOU+完成了三輪融資，優(yōu)客逸家也完成了包括天使輪、A輪、B輪和戰(zhàn)略投資在內(nèi)的四輪融資。與此同時(shí)，資本青睞的還有新派公寓、小螺趣租、包租婆、摩碼公寓、愛(ài)上租、領(lǐng)鷹NexHome、GO窩、灣流國(guó)際青年社區(qū)等多家公寓運(yùn)營(yíng)商。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年9月，監(jiān)測(cè)的百余家公寓企業(yè)(包括公寓租賃平臺(tái))中，相關(guān)的投融資事件超過(guò)50起，27家公寓企業(yè)獲投，占比20%，融資總規(guī)模約合人民幣60億元。
行業(yè)一時(shí)風(fēng)起云涌。除了大大小小的個(gè)人投資者外，涌進(jìn)這個(gè)行業(yè)的還有萬(wàn)科、龍湖、旭輝、世聯(lián)行等，它們擁有房地產(chǎn)行業(yè)中最專業(yè)的眼光和最敏銳的嗅覺(jué)，有心證明資金的進(jìn)入并非一場(chǎng)豪賭。
對(duì)于長(zhǎng)租公寓的盈利能力，業(yè)內(nèi)人士是算過(guò)賬的。業(yè)內(nèi)在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，“集中式長(zhǎng)租公寓的租期一般為10-15年，通常的回本周期是5-6年，如果運(yùn)營(yíng)得好，3-4年就可以開(kāi)始盈利了。因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓的租金周期長(zhǎng)達(dá)十幾年，而且租金水平始終處于變動(dòng)狀態(tài)，具體測(cè)算資金回報(bào)目前是不可行的。長(zhǎng)租公寓的盈利能力與入住率、同期的租金水平、運(yùn)營(yíng)能力等因素相關(guān)，整體而言，長(zhǎng)租公寓的單體盈利能力是不錯(cuò)的。”
行業(yè)混戰(zhàn)
在合屋創(chuàng)始人盧青看來(lái)，國(guó)內(nèi)無(wú)數(shù)長(zhǎng)租公寓廝殺，但走出重圍的只有兩家，一家是魔方公寓，另一家是YOU+。“魔方公寓利用類酒店管理的方式進(jìn)行快速?gòu)?fù)制，擴(kuò)大規(guī)模，但YOU+走的是另一條道路，通過(guò)人文關(guān)懷構(gòu)筑起自身的商業(yè)壁壘。”
2012年，YOU+第一間店正式在廣州開(kāi)張，個(gè)性極強(qiáng)的“三不租”(45歲以上的不租、結(jié)婚帶小孩的不租、不愛(ài)交朋友的不租)原則引起房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注和討論，并精準(zhǔn)地定位、細(xì)分客戶群，“給在城市中漂泊的青年一個(gè)家”的關(guān)懷性口號(hào)得到年輕租客的追逐。
通過(guò)增加公開(kāi)空間的面積強(qiáng)化以公寓為空間范圍內(nèi)的租客相互交流，線下、社交成為YOU+模式的關(guān)鍵詞，對(duì)行業(yè)有啟發(fā)性的影響。盧青對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，后來(lái)新冒出的很多公寓都沒(méi)有逃脫出這個(gè)套路。
六年前后，行業(yè)巨變，長(zhǎng)租公寓從默默無(wú)聞到站在風(fēng)口上。風(fēng)口的一面是潛力，另一面則是初創(chuàng)、草率。
深圳是全國(guó)年輕人最多最活躍的城市，行業(yè)普遍認(rèn)為，深圳是發(fā)展長(zhǎng)租公寓的沃土。記者采訪多名深圳本地長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商了解到，他們手上房源數(shù)量多的超過(guò)千套，少的僅有數(shù)十套，進(jìn)入的門檻并不算高。
大躍進(jìn)的發(fā)展也招致質(zhì)疑：不專業(yè)的玩家的加入可能是場(chǎng)互聯(lián)網(wǎng)式的忽悠，品牌的泛濫、管理的混亂將合力把行業(yè)推向深淵。
YOU+創(chuàng)始人劉洋是了解過(guò)這個(gè)城市的，2015年12月，YOU+正式進(jìn)入深圳，在南山區(qū)西麗開(kāi)了深圳第一家店。劉洋接受第一財(cái)經(jīng)記者專訪時(shí)表示，深圳的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)“龍蛇混雜、沒(méi)有品牌、不注重口碑，總體來(lái)說(shuō)硬件不硬、軟件不軟。”
不止深圳，龍蛇混雜也是現(xiàn)階段長(zhǎng)租公寓在全國(guó)范圍內(nèi)的發(fā)展特征。縱觀行業(yè)，無(wú)論是從房源數(shù)量抑或是標(biāo)準(zhǔn)化、流程化運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)看，均處于起步階段。無(wú)疑，野蠻時(shí)代意味著欠規(guī)范化發(fā)展，但也是各品牌壯大、提高市占率的良機(jī)。
隨著資本的角逐和玩家的增加，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈。出現(xiàn)在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的溢價(jià)收購(gòu)也開(kāi)始輾轉(zhuǎn)于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。廣州一名公寓運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)人告訴記者，激烈的競(jìng)爭(zhēng)增加了獲取房源的成本和難度、削減盈利空間，“如果房源位置不錯(cuò)，通常不止一家(運(yùn)營(yíng)商)在談，100%溢價(jià)率也是正常的。”
然而冬春之間，一線之隔，行業(yè)無(wú)序背后便是機(jī)會(huì)，競(jìng)爭(zhēng)的反面便是成為寡頭的通道。激烈的競(jìng)爭(zhēng)倒逼運(yùn)營(yíng)商產(chǎn)品的升級(jí)和革新，思考公司戰(zhàn)略的升級(jí)以獲得更多利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
新風(fēng)向：探路“去公寓化”
在眾多長(zhǎng)租公寓中，YOU+模式具有獨(dú)特的受觀察意義，這家廣受后進(jìn)者模仿的青年公寓已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)型了。
2016年12月，YOU+正式宣布去“公寓化”，盡管目前來(lái)自公寓板塊的收入占據(jù)公司整體收入的90%以上。YOU+ CEO郁珽認(rèn)為，“公寓從大勢(shì)上是不賺錢的，去公寓化一定是必然的趨勢(shì)。”
什么是去公寓化?簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，去公寓化即公寓產(chǎn)品在單一的居住之外的功能化。
郁珽告訴第一財(cái)經(jīng)記者，此前YOU+的運(yùn)營(yíng)以房間為主要賣點(diǎn)，去公寓化后將做大虛擬和實(shí)體的空間。“把房間變成空間、把平方變成立方”，是圍繞租戶展開(kāi)、依托空間為基礎(chǔ)的運(yùn)營(yíng)方式，租戶將成為價(jià)值變現(xiàn)的入口，并以此盈利。
去公寓化勢(shì)必影響公司營(yíng)收結(jié)構(gòu)。郁珽稱，YOU+的盈利模式可以多樣化，但始終圍繞“人”進(jìn)行。所有故事都是人的事，這個(gè)故事會(huì)否比單一的二房東模式更動(dòng)聽(tīng)?
YOU+去公寓化的載體是前海店，YOU+在深圳的第二間門店。
前海是內(nèi)地與香港合作的先導(dǎo)區(qū)，更是中國(guó)新一輪對(duì)外開(kāi)放的重要內(nèi)容——深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)的組成部分。獨(dú)特的財(cái)稅優(yōu)惠和產(chǎn)業(yè)政策決定了前海是企業(yè)爭(zhēng)先進(jìn)駐的一個(gè)高地。進(jìn)入前海的意義不言而喻，過(guò)去搶占前海的多是來(lái)自中國(guó)內(nèi)地、香港和美國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，YOU+進(jìn)入前海多少讓人意外。
YOU+位于前海的項(xiàng)目在前海青年夢(mèng)工場(chǎng)中。郁珽告訴記者，YOU+與前海青年夢(mèng)工場(chǎng)合作，向其租下場(chǎng)地用以運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目總建筑面積約3300平方米，有客房59間，主要提供3~12個(gè)月長(zhǎng)短租服務(wù)。
前海深港青年夢(mèng)工廠是一個(gè)為來(lái)自香港和內(nèi)地的青年創(chuàng)業(yè)者提供工作、交流、展示、培訓(xùn)、服務(wù)、融資、居住等功能的綜合性園區(qū)。官方資料顯示，運(yùn)營(yíng)兩年來(lái)，前海深港青年夢(mèng)工廠已孵化深港創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)172家，包括77家港澳創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，一半以上的團(tuán)隊(duì)都獲得了幾十萬(wàn)元至上億元不等的融資。
YOU+進(jìn)入前海，相當(dāng)于成為創(chuàng)業(yè)者的居住供應(yīng)商。而夢(mèng)工場(chǎng)方面開(kāi)出的條件是租金為周邊區(qū)域的一半，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，前海周邊30平左右的一居室月租金在2900-3500元/月之間。
郁珽不愿透露拿下前海項(xiàng)目的價(jià)錢和投入資金的規(guī)模。“成本不低，光是每月每平方米的物業(yè)費(fèi)就達(dá)到18元，租金我們?cè)跔?zhēng)取一些減免優(yōu)惠，但目前還沒(méi)確定下來(lái)。”
一般行情下，根據(jù)物業(yè)狀態(tài)的不同，改造費(fèi)用在1千至2千元之間。房租只能削減到周邊租金的一半，前海項(xiàng)目的成本與盈利成為一個(gè)繞不過(guò)的難題。除租金之外，YOU+必須開(kāi)拓其他盈利方式。郁珽已經(jīng)有想法了，未來(lái)，YOU+將引入豆瓣以及創(chuàng)意市集等平臺(tái)進(jìn)項(xiàng)目，以此進(jìn)行探索。
劉洋透露，前海店是YOU+“去公寓化”戰(zhàn)略的第一個(gè)樣本，同樣也是YOU+產(chǎn)品的2.0版本，將在硬件和運(yùn)營(yíng)體系上有所升級(jí)。
產(chǎn)品升級(jí)主要體現(xiàn)在三個(gè)部分：一是硬件的升級(jí)，將與國(guó)際化的設(shè)計(jì)公司MAT等外來(lái)團(tuán)隊(duì)合作，打造更加舒適的空間，提高租客的居住體驗(yàn);二是軟件上的升級(jí)，升級(jí)運(yùn)營(yíng)體系，進(jìn)行更加扁平化的管理，整個(gè)YOU+將只分為前臺(tái)和后臺(tái)兩個(gè)系統(tǒng);三是，合作上的升級(jí)，進(jìn)行更開(kāi)放性的合作，合作對(duì)象是政府、企業(yè)，或任何手里有房有項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)，此外，也有可能介入城市更新和城中村改造中。
目前，YOU+前海項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)展前期的準(zhǔn)備工作。郁珽透露，2017年2月，前海店將試營(yíng)業(yè)，1個(gè)月后正式營(yíng)業(yè)，YOU+的去公寓化將以前海店?duì)I業(yè)為開(kāi)端。前海店的租期是6年，YOU+希望用三至五年的時(shí)間，在項(xiàng)目租期結(jié)束之前，完成自身的轉(zhuǎn)型和升級(jí)。
規(guī)?；目简?yàn)
YOU+“去公寓化”的本質(zhì)是以消費(fèi)場(chǎng)景為載體，在居住功能之外，實(shí)現(xiàn)社交價(jià)值的變現(xiàn)，并拓展增量的貨幣化路徑。
楊現(xiàn)領(lǐng)把YOU+“去公寓化”的探索看作是創(chuàng)收的另一個(gè)方式和方向，“不代表行業(yè)的風(fēng)向，更不代表公寓行業(yè)無(wú)利可尋。”
楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)，存在“供給結(jié)構(gòu)的錯(cuò)配”。首先是租賃市場(chǎng)供應(yīng)總量不平衡且結(jié)構(gòu)不合理，租賃需求增長(zhǎng)和住房供給不足都出現(xiàn)在一線城市;其次是品質(zhì)租賃需求時(shí)代正在快速來(lái)臨，如何能夠在可承擔(dān)的租金范圍內(nèi)住的好一點(diǎn)是租客們考慮的重要因素，而房屋供給還是集中在廉租房、公租房的框架里面。
多個(gè)數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)五到十年，租賃市場(chǎng)的供給和需求都會(huì)大大增加，市場(chǎng)將有更大的發(fā)展。
2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)范化租賃企業(yè)發(fā)展。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，“盡管立法需要漫長(zhǎng)的過(guò)程，但不失為可期待的政策紅利。”
長(zhǎng)租公寓在一線城市有廣泛的發(fā)展空間，但已不再是簡(jiǎn)單、粗暴、給租客糟糕體驗(yàn)的門檻過(guò)低的二房東模式，在資本和運(yùn)營(yíng)商耕耘數(shù)年之后，轉(zhuǎn)變成需要專業(yè)化、精細(xì)化運(yùn)作的行業(yè)。
盡管青年公寓的出發(fā)點(diǎn)是人文關(guān)懷，但商業(yè)模式的落腳點(diǎn)必須是規(guī)模和盈利。
楊現(xiàn)領(lǐng)的研究發(fā)現(xiàn)，規(guī)模和盈利之間有條臨界線。他告訴第一財(cái)經(jīng)記者，“單個(gè)公寓項(xiàng)目的盈利能力要強(qiáng)于多個(gè)，公寓進(jìn)行跨區(qū)域跨城市落地時(shí)，管理成本會(huì)堆高。但一旦拓展到2萬(wàn)間房源左右的數(shù)量時(shí)，管理成本和后臺(tái)成本就會(huì)得到大量的分?jǐn)偅?guī)模效應(yīng)就會(huì)發(fā)揮出來(lái)，這時(shí)多個(gè)項(xiàng)目就會(huì)強(qiáng)于單個(gè)。”
但集中式的長(zhǎng)租公寓進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張很難，目前能達(dá)到2萬(wàn)間房源數(shù)量的集中式公寓只有魔方，YOU+距離此還有大段空間。且不算外部競(jìng)爭(zhēng)，光是自身的管理經(jīng)驗(yàn)和資金就是規(guī)模的巨型攔路虎。
在管理經(jīng)驗(yàn)上，YOU+是栽過(guò)跟頭的。2015年，在北京蘇州橋店，因開(kāi)業(yè)倉(cāng)促，YOU+被租客投訴甲醛超標(biāo)、房屋漏水，此時(shí)的問(wèn)題歸根結(jié)底是管理經(jīng)驗(yàn)和人才隊(duì)伍跟不上擴(kuò)張速度的原因。時(shí)至今日，劉洋回憶起，仍覺(jué)得此事嚴(yán)重，損害了YOU+的品牌。
劉洋告訴記者，這半年YOU+沒(méi)有開(kāi)新的店，而是在進(jìn)行盤整，在管理、細(xì)節(jié)和編制上做出調(diào)整和改善。劉洋談到Y(jié)OU+在擴(kuò)展過(guò)程中遇到的包括獲得房源、管理經(jīng)驗(yàn)和人員團(tuán)隊(duì)方面的瓶頸，如今卻是輕舟已過(guò)萬(wàn)重山。
比管理經(jīng)驗(yàn)更重要的是資金，從小而美進(jìn)化為全國(guó)性公寓必須依賴資本和并購(gòu)手段。毫無(wú)疑問(wèn)，這是拼資金成本的時(shí)刻。資本無(wú)善惡之分，只要回報(bào)，但過(guò)度地使用風(fēng)投會(huì)導(dǎo)致潛在成本過(guò)高。
萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰此前在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)，對(duì)此現(xiàn)象表示擔(dān)憂。“如果想快速掙錢，毫無(wú)疑問(wèn)要跟資本緊密合作來(lái)演一出戲，來(lái)滿足資本的胃口，但是如果要把長(zhǎng)租公寓當(dāng)作是一個(gè)事業(yè)來(lái)做的話，就要更理性地對(duì)待與資本之間的關(guān)系。”
與自持物業(yè)的成本過(guò)高，公寓企業(yè)獲取房源的成本必然加大。譚華杰認(rèn)為最理想的持有資產(chǎn)的人應(yīng)該是REITs，做不到這一點(diǎn)就很難在國(guó)際資本市場(chǎng)上獲得高估值。楊現(xiàn)領(lǐng)有相近看法，“美國(guó)公寓模式核心就是REITs，公寓REITs發(fā)展帶來(lái)的結(jié)果便是行業(yè)能獲得機(jī)構(gòu)化的發(fā)展、專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的成長(zhǎng)、行業(yè)效率的提升。”
在中國(guó)推出標(biāo)準(zhǔn)REITs還有很長(zhǎng)的路要走，在此之前，金融化方向是幫助運(yùn)營(yíng)商邁過(guò)規(guī)模瓶頸的方法。楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，租約資產(chǎn)證券化、運(yùn)營(yíng)供應(yīng)鏈金融，及囊括房屋空置期風(fēng)險(xiǎn)、租客信用問(wèn)題等內(nèi)容的保險(xiǎn)場(chǎng)景都將成為行之有效的方向。
瓶頸越過(guò)之后便是分水嶺，但路還很長(zhǎng)。沒(méi)有完美的商業(yè)模型，只有時(shí)移勢(shì)易下，運(yùn)營(yíng)商對(duì)產(chǎn)品和模式的不斷探索和嘗試。行業(yè)的獨(dú)角獸至今還沒(méi)出現(xiàn)，但相關(guān)通道已經(jīng)打開(kāi)了。