查封狀態(tài)下房屋簽訂的買賣合同是否有效，是否能夠要求法院判決繼續(xù)履行辦理過戶手續(xù)，很多法律同仁持否定態(tài)度，認(rèn)為查封房屋屬于禁止交易物，所簽買賣合同無效，即便有效，因客觀履行不能也無法判決繼續(xù)履行。

本團(tuán)隊(duì)對(duì)此持不同意見，并于2016年9月23日對(duì)比福田法院和羅湖法院相反判決（福田法院有三個(gè)在先查封仍判決業(yè)主繼續(xù)履行合同，羅湖法院有一個(gè)在先查封，且業(yè)主債權(quán)人出庭表示同意買家代償，仍判決不能繼續(xù)履行），認(rèn)為查封房屋買賣合同不但有效，而且可以判決繼續(xù)履行合同辦理過戶手續(xù)。

今日收到深圳市中級(jí)人民法院終審判決，確認(rèn)本團(tuán)隊(duì)律師觀點(diǎn)正確，撤銷羅法一審判決，改判業(yè)主繼續(xù)履行合同。

基本案情：簽約查封房屋，履約過程中再遭查封

房屋坐落于羅湖區(qū)，處于查封狀態(tài)，2015年4月10日簽約，成交價(jià)225萬，合同備注約定：買家已了解該物業(yè)被查封的現(xiàn)狀，業(yè)主承擔(dān)解封的相關(guān)費(fèi)用，任何一方不履行合同導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)承擔(dān)定金罰則或支付成交價(jià)百分之一的違約金！

合同簽訂后，買家當(dāng)日支付定金5萬元，2015年4月13日監(jiān)管首期款85萬元，2015年4月21日取得135萬元貸款承諾函，期間房?jī)r(jià)暴漲業(yè)主反價(jià)，因加價(jià)數(shù)額未能達(dá)成一致。2015年5月15日業(yè)主因與案外人楊某糾紛，房屋被福田法院再次查封，導(dǎo)致交易徹底無法進(jìn)行。

委托起訴：明知山有虎，偏向虎山行，代理買家起訴強(qiáng)制過戶

鑒于房?jī)r(jià)已經(jīng)暴漲過百萬，而合同約定的違約金只有百分之一即2.25萬元，買家僅支付5萬定金，如起訴解約索賠，最多只能要求雙倍返還定金獲賠5萬元，從利益最大化角度出發(fā)，本團(tuán)隊(duì)建議買家起訴繼續(xù)履行合同，追加業(yè)主債權(quán)人楊某為第三人，并將福田法院過往判決提供給承辦法官，據(jù)理力爭(zhēng)，詳細(xì)闡述了買家有權(quán)行使滌除權(quán)，自愿代償業(yè)主所欠楊某債務(wù)，楊某在清償后可以解除在前查封，合同可以判決繼續(xù)履行的理由，并在起訴時(shí)輪候查封了涉案房屋。

業(yè)主以出售房屋未經(jīng)其配偶同意侵犯配偶共有權(quán)、涉案房屋屬于查封房屋為由，反訴要求確認(rèn)合同無效。

羅法判決：在先查封是障礙，買家敗訴

羅湖法院經(jīng)審理認(rèn)為（判決原文）：“因涉案房產(chǎn)目前已被福田法院查封，此種情形下，原告仍要求繼續(xù)履行涉案二手房買賣合同、過戶、支付遲延交付違約金、行使滌除權(quán)等本訴請(qǐng)求，本院不予支持。”

2016年8月30日羅湖法院一審判決：

駁回買家全部訴訟請(qǐng)求。

中法判決：在先查封無障礙，買家勝訴

買家不服一審判決，委托本團(tuán)隊(duì)律師上訴，深圳中級(jí)法院經(jīng)審理認(rèn)為（判決原文）：

關(guān)于合同的效力：涉案合同在簽訂時(shí)雖然存在查封情況，但該情況只是合同能否履行的障礙，并不是合同無效的理由。涉案合同是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，各方均應(yīng)切實(shí)嚴(yán)格履行。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條并非合同效力性、強(qiáng)制性的規(guī)定，不能以此來確定合同的效力。

合同有效，能否繼續(xù)履行：合同有效，如果能夠繼續(xù)履行，各方應(yīng)切實(shí)嚴(yán)格履行。從本案的實(shí)際情況看，涉案房產(chǎn)除本案查封外，還存在著福田區(qū)法院的一個(gè)在先查封，如果福田區(qū)法院的在先查封能夠解封，則涉案合同的履行即沒有障礙。根據(jù)福田法院回函內(nèi)容可知，在先查封所涉金額約30多萬元，沒有超過本案合同涉案金額，如果上訴人（買家，下同）同意將該部分執(zhí)行金額支付給福田法院，則在先查封將予以解封，本案合同履行的障礙將不存在。本案中，上訴人同意將該部分執(zhí)行金額先予支付給福田法院，因此涉案合同履行的障礙已經(jīng)不存在，涉案合同能夠繼續(xù)履行。

2017年2月27日二審判決：

1、撤銷深圳市羅湖區(qū)人民法院一審判決；

2、買賣雙方繼續(xù)履行《二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》，買家在本判決生效10日內(nèi)將剩余房款220萬元支付業(yè)主，業(yè)主應(yīng)在收到220萬元剩余房款后及時(shí)消除在先查封并按照約定將房屋過戶到買家名下（買家亦可直接代為償付業(yè)主在福田法院在先查封案件中的付款義務(wù)，代為償付的有關(guān)房款在220萬元房款中扣除），并在收到全部房款之日起三日內(nèi)將房屋交付買家。過戶的有關(guān)稅費(fèi)按照合同約定負(fù)擔(dān)。業(yè)主負(fù)有配合買家申請(qǐng)稅費(fèi)減免的合同附隨義務(wù)。本判決未明確的合同約定的其他義務(wù)雙方按照約定履行；

3、中介方托管的5萬元房款應(yīng)在判決生效10日內(nèi)支付業(yè)主；

4、駁回買家其他訴訟請(qǐng)求。

律師說法：律師職責(zé)，逢兇化吉，實(shí)現(xiàn)客戶利益最大化
 

1、早在2012年廣東省高級(jí)人民法院《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（粵高法【2012】240號(hào)）已有明確，查封狀態(tài)下簽訂的房屋買賣合同確定合法有效；

2、本案以終審判決的形式確認(rèn)了查封房屋可以判決繼續(xù)履行、買家享有滌除權(quán)，即：買家有權(quán)代為清償業(yè)主到期債務(wù)，消除在先查封，排除履行障礙，起訴繼續(xù)履行，即便在全國范圍，也是鮮有判決，為深圳中院點(diǎn)贊！

3、就查封房屋起訴繼續(xù)履行的情況，之前本團(tuán)隊(duì)代理案件在福田法院、羅湖法院、南山法院遭遇情況不一：福法同意追加業(yè)主債權(quán)人為第三人判決繼續(xù)履行；羅法經(jīng)多次給法官講道理后同意追加業(yè)主債權(quán)人為第三人，但仍駁回買家繼續(xù)履行之訴；南法不同意追加業(yè)主債權(quán)人為第三人，委托人最終選擇要賠償和解，此次判決后希望各區(qū)法院能夠統(tǒng)一觀點(diǎn)；

4、運(yùn)籌帷幄，決勝法庭。作為代理律師不僅是訴訟程序的參與者，更是訴訟程序的引導(dǎo)者，在不具備勝訴條件下，要善于創(chuàng)造勝訴條件。如本案，為達(dá)到委托人勝訴目的，本團(tuán)隊(duì)律師申請(qǐng)追加了業(yè)主債權(quán)人參加訴訟，要求行使滌除權(quán)，向在先查封執(zhí)行法院提出執(zhí)行中止，向法官擺事實(shí)、講法律、講道理，最終判決委托人勝訴，獲益數(shù)百萬；

5、探索法律盲區(qū)是法律人的追求，就像本團(tuán)隊(duì)撰文《后違約時(shí)代：過戶判決生效后，業(yè)主是否還有權(quán)解約？》探討買家不能按判決付款超過合同約定期限，業(yè)主是否可以買家新違約行為起訴解除合同一樣，律師思維不應(yīng)為法條法律框架所限，亦不應(yīng)因沒有過司法判例望而卻步，而應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，運(yùn)用法律原理，合理合法，有禮有節(jié)，據(jù)理力爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)委托人利益最大化！