租房分期現(xiàn)行業(yè)倒閉潮：大潮退去，巨頭初現(xiàn)

“有一家租房分期公司，開始為了沖量，大小中介或品牌公寓都接，他們家都沒有風(fēng)控系統(tǒng)，只有一個(gè)Excel表格”，孫新杰稱，結(jié)果運(yùn)行了半年，公司虧進(jìn)去幾百萬(wàn)，直接退出了市場(chǎng)。
　　租房分期，恐怕是最早覺醒的“場(chǎng)景+分期”消費(fèi)金融。

　　2015年前后，場(chǎng)景這個(gè)概念，還沒像今天這般火爆，而眾多互聯(lián)網(wǎng)玩家們，卻不約而同涌入租房分期這片萬(wàn)億市場(chǎng)。

　　一年多的廝殺，行業(yè)急速猛沖，風(fēng)控缺失，技術(shù)粗獷，行業(yè)理解太淺，一度出現(xiàn)大規(guī)模潮退：平臺(tái)或倒閉，或退場(chǎng)。

　　而幸存者，開始回歸行業(yè)本心，并尋得一條明徑……

　　01大潮退去

　　2015年，突如其來(lái)地，租房分期迎來(lái)了爆發(fā)增長(zhǎng)的春天。

　　彼時(shí)，以房司令、會(huì)分期、丁丁白條、斑馬王國(guó)、自如白條、58月付、租了么、租房寶等為代表的核心選手，集中爆發(fā)，而一些名不經(jīng)傳的小平臺(tái)，在各個(gè)地區(qū)開展業(yè)務(wù)。

　　潮起潮落，集中爆發(fā)一年之后，行業(yè)卻迎來(lái)了急速地潮退。

　　核心人員斌然透露，趣店集團(tuán)旗下的趣租，從2015年初開始著手做，7月上線，北京有30人左右的團(tuán)隊(duì)，加上各個(gè)省負(fù)責(zé)談業(yè)務(wù)的BD，“整個(gè)規(guī)模有好幾百人”。

　　當(dāng)時(shí)的趣租，可謂火力全開，和品牌公寓合作，幫公寓先墊付一年或兩年的房租，或直接找到房產(chǎn)中介，把房子租過(guò)來(lái)，裝修后再用分期的方式租出去。

　　“結(jié)果只做了半年多，就停了”，斌然稱，原因很簡(jiǎn)單，趣租的模式太重，“很多房源積壓，租不出去”。

　　而此后風(fēng)頭正勁的斑馬王國(guó)，也漸漸淡出。

　　據(jù)斑馬王國(guó)的員工稱，公司去年開始裁人，業(yè)務(wù)線幾乎停滯，“但催收部門還在運(yùn)轉(zhuǎn)”。

　　而紅極一時(shí)的丁丁白條，也因?yàn)槎《∽夥康牡归]，而徹底停擺。

　　“這些都還是知名平臺(tái)，很多小平臺(tái)，上線一段時(shí)間，就悄悄下線了”，一租房分期平臺(tái)的風(fēng)控負(fù)責(zé)人孫新杰對(duì)一本財(cái)經(jīng)稱。

　　“大部分平臺(tái)，都在洗牌中退場(chǎng)”，孫新杰稱，剩下的玩家，背后都是有大樹撐腰，如我愛我家派系的房司令、獲上市公司入股的會(huì)分期、58集團(tuán)下的58月付、鏈家和京東合作的自如白條等。

　　一年多的時(shí)間，行業(yè)洗牌，最終成為巨頭的戰(zhàn)場(chǎng)，這背后，到底發(fā)生了怎樣激烈的暗戰(zhàn)和故事？

　　02萬(wàn)億市場(chǎng)

　　時(shí)間倒流回2015年，租房分期的集中爆發(fā)，確實(shí)有其核心的邏輯——這個(gè)市場(chǎng)，實(shí)在是龐大，而且潛力無(wú)限。

　　2016年年底，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在《租賃崛起》報(bào)告分享會(huì)上，曝出一組數(shù)據(jù)：預(yù)計(jì)到2030年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬(wàn)億元增長(zhǎng)將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億元。

　　又一個(gè)萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)。

　　這種增長(zhǎng)，其實(shí)也是可預(yù)見性的，隨著房?jī)r(jià)的提高，將有越來(lái)越多的年輕人，不得不選擇租房。

　　新崛起的租房群體，是一群消費(fèi)意識(shí)覺醒的年輕人，他們追求生活質(zhì)量，樂(lè)意花更多的錢租房。

　　租房的常見規(guī)則是“押一付三”，在北上廣深這些一線城市，就意味著，一次需要拿出上萬(wàn)的資金——對(duì)于剛畢業(yè)的孩子們，壓力實(shí)在有點(diǎn)大。

　　租房分期，在這樣的背景下應(yīng)運(yùn)而生。

　　租房分期到底怎么玩？現(xiàn)在最常見的玩法，就是和場(chǎng)景合作。

　　舉個(gè)例子，房東和租客簽了一年的合同，這份合同就相當(dāng)于“應(yīng)收賬款”，是未來(lái)一年可變現(xiàn)的錢。

　　分期平臺(tái)一次性給房東支付一年的房租，而此后，租客只需要每個(gè)月將房租打給分期平臺(tái)。

　　對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，提前拿到了未來(lái)一年才能拿到的錢，提高了資金的流動(dòng)性；對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，不用押一付三，緩解了資金壓力；而分期平臺(tái)，從房東或租客手里，再收取一定的服務(wù)費(fèi)和利息——這就形成了一個(gè)三贏的關(guān)系。

　　這其中，還分為和B2C和C2C兩種模式，和B合作，就是中介或品牌公寓；和C合作，就是最直接的房東。

　　這無(wú)非也就是淘寶和天貓的區(qū)別，當(dāng)然，最終的服務(wù)對(duì)象，還是C端的租戶。

　　如此的金融服務(wù)，必然是好的，也確實(shí)在一定程度上解決了“租房難，錢緊張”的剛需。

　　“房租分期金融服務(wù)的滲透率大概在20%－25%左右”，鏈鏈金融COO蔣鵬飛對(duì)一本財(cái)經(jīng)記者透露，這個(gè)占比還有很大提升空間。

　　這片萬(wàn)億市場(chǎng)，大有遨游機(jī)會(huì)。

　　除了市場(chǎng)的潛力，而另一方面，大家不約而同選擇這個(gè)場(chǎng)景的原因——這是一個(gè)“極為安全的場(chǎng)景”。

　　孫新杰舉例稱，一個(gè)租戶出現(xiàn)了壞賬，不再分期還款，他們會(huì)寬限一周到半個(gè)月后，如果還不還款，就扣除租戶的押金作為當(dāng)月房租，讓其退租。

　　“按照這個(gè)邏輯，這個(gè)行業(yè)幾乎就是零壞賬率的”，孫新杰稱。

　　可謂天時(shí)地利人和的租房分期，為何在短短一年的時(shí)間里，就遭遇了大面積潮退？

　　03控制場(chǎng)景

　　租房這條產(chǎn)業(yè)鏈，大概是從有房子之后，就一直存在。

　　在這條交易鏈條中，有房東、中介、品牌公寓、二房東、租客等各種錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，根深蒂固，且極為混亂。

　　“開始大家都不懂，這片市場(chǎng)怎么玩”，孫新杰稱，大家用了一年的時(shí)間，各種踩坑、栽跟頭。

　　“當(dāng)初資本市場(chǎng)一股腦地投了一堆天使，但沒搞懂關(guān)鍵。”房司令CEO吳超認(rèn)為，控制場(chǎng)景才是關(guān)鍵。

　　這個(gè)租房場(chǎng)景，掌握在誰(shuí)的手中？

　　顯而易見，是房產(chǎn)中介和品牌公寓。

　　中國(guó)的房產(chǎn)中介市場(chǎng)，實(shí)在是備受詬病。在各位租房客的心中，大部分中介都并非正面形象。

　　這個(gè)群體，極難操控。

　　“一些小中介，直接找一幫人，偽造租房交易，錢一到手就跑路”，孫新杰稱，公司因此損失了幾十萬(wàn)。

　　等大家踩完這波坑，已讓很多機(jī)構(gòu)血本無(wú)歸。

　　“有一家租房分期公司，開始為了沖量，大小中介或品牌公寓都接，他們家都沒有風(fēng)控系統(tǒng)，只有一個(gè)Excel表格”，孫新杰稱，結(jié)果運(yùn)行了半年，公司虧進(jìn)去幾百萬(wàn)，直接退出了市場(chǎng)。

　　孫新杰認(rèn)為，大家開始都對(duì)這個(gè)場(chǎng)景的安全度預(yù)估太高，忽視了中介這個(gè)群體的高危性。

　　血淋淋的教訓(xùn)之后，孫新杰加強(qiáng)了B端風(fēng)控，設(shè)置了嚴(yán)苛的門檻，譬如，合作的平臺(tái)，實(shí)際運(yùn)用5年以上，營(yíng)業(yè)執(zhí)照成立兩年之上，旗下要超過(guò)400多間房源。

　　然而，即便如此，和他們平臺(tái)合作的40多家中介和品牌公寓，其中6家都出現(xiàn)了問(wèn)題。

　　去年年底，一家中介機(jī)構(gòu)突然連續(xù)申請(qǐng)了4單分期，每一單的金額極高，都是5萬(wàn)。

　　這引起了孫新杰的警惕，他把申請(qǐng)人的電話，往搜索引擎上一搜，齊刷刷顯示的都是租房信息。

　　“我點(diǎn)進(jìn)一個(gè)頁(yè)面看，我去，居然是申請(qǐng)貸款這家中介機(jī)構(gòu)的員工，三級(jí)金牌認(rèn)證經(jīng)紀(jì)人，這不是鬧嗎？”孫新杰繼續(xù)追蹤，當(dāng)天晚上就拿著租房合同，找到了房屋的業(yè)主。

　　“業(yè)主一看，說(shuō)他是租了房子，卻不是合同上這個(gè)人”，孫新杰就此核實(shí)，這是偽造交易。

　　拿著真憑實(shí)據(jù)，在他的逼問(wèn)下，中介的老總承認(rèn)了前面4單都是自己的員工申請(qǐng)。

　　“他說(shuō)急需要用錢，就借用一下”，中介老總最終在孫新杰的施壓下，將20萬(wàn)歸還，而其他平臺(tái)，就沒有那么好說(shuō)話。

　　“另一個(gè)品牌公寓的老板，甚至用自己妻子的身份證、員工的身份證申請(qǐng)，套出來(lái)40多萬(wàn)，直到半年之后再歸還”，孫新杰稱。

　　行業(yè)不得不提的隱患是，部分中介和品牌公寓，就是將分期平臺(tái)當(dāng)成一個(gè)絕佳的低成本融資渠道。

　　目前，分期平臺(tái)的利率都不高，年化率不超過(guò)12%，而加上各家平臺(tái)的競(jìng)價(jià)，利率還在下降。

　　而孫新杰的利率是7%，這個(gè)利率，大部分由中介機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)。

　　比如一個(gè)租客一年租金10萬(wàn)，扣除7000的利息，剩下的9萬(wàn)3，就會(huì)直接打到中介公司的賬戶。

　　“只需要找?guī)讉€(gè)人，過(guò)來(lái)偽裝成租房，填寫簡(jiǎn)單的資料，就可以立刻拿到大量的資金”，孫新杰稱。

　　B端套現(xiàn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)極大。“一旦出現(xiàn)，就是致命性風(fēng)險(xiǎn)”，孫新杰稱。

　　因?yàn)樽夥渴袌?chǎng)有明顯的淡季旺季，市場(chǎng)混亂，渴求現(xiàn)金流，極容易產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　克爾達(dá)是鄭州的一家老牌房屋托管公司，本地有多個(gè)店面，資格老，實(shí)力雄厚。也是孫新杰公司合作的一個(gè)平臺(tái)。

　　2017年1月開始，克爾達(dá)大批量門店關(guān)閉，對(duì)外聲稱公司裝修或者公司要被收購(gòu)。目前維權(quán)租戶人數(shù)已上千。

　　而會(huì)分期、58月付、陽(yáng)光分期等一線分期平臺(tái)，都曾和克爾達(dá)合作。

　　“克爾達(dá)倒不是跑路了，他們拿著現(xiàn)金流，去投資了一個(gè)新的項(xiàng)目，結(jié)果資金鏈斷裂，無(wú)法再支付房東的租金，房東將租戶趕出去”，孫新杰稱。

　　“房東收不到房租，我們被房東趕了出來(lái)，我們沒房子住還要還貸款。”租客在各處投訴。

　　守住了場(chǎng)景，就守住了命門，等大家明白這個(gè)道理之后，很多機(jī)構(gòu)已在洗牌中黯然退場(chǎng)。

　　但即便發(fā)現(xiàn)了這個(gè)“機(jī)密”，要想守住這個(gè)命門，又談何容易？除了考慮規(guī)模、聲譽(yù)，就連經(jīng)營(yíng)狀況和未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，都要考慮在內(nèi)。

　　04回歸初心

　　除了在風(fēng)控上的大栽跟頭，還有眾多的玩家，在一輪輪的燒錢大戰(zhàn)中，成為了“陪跑”。

　　“一家中介機(jī)構(gòu)，會(huì)同時(shí)接很多家分期平臺(tái)，租客最終會(huì)選擇哪一家？”孫新杰稱，一般有兩種情況，要么是中介有提成，極力推薦，要么就是分期的利率最低，租客主動(dòng)選擇。

　　為了搶奪市場(chǎng)，租房分期市場(chǎng)曾經(jīng)用燒錢和降息來(lái)?yè)寠Z市場(chǎng)。

　　“一些平臺(tái)中介機(jī)構(gòu)的返點(diǎn)極高，只要進(jìn)件一單，就返點(diǎn)50甚至100元，一段時(shí)間把中介們養(yǎng)得很叼，還坐地起價(jià)”，孫新杰稱。

　　價(jià)格戰(zhàn)，往往由資金雄厚的巨頭率先點(diǎn)燃。58月付房租分期產(chǎn)品推出后，0手續(xù)費(fèi)。

　　逼得其他玩家，不得不跟著降息降門檻。

　　實(shí)際上，租房分期市場(chǎng)實(shí)在是一個(gè)薄利市場(chǎng)，除非規(guī)模效應(yīng)，否則談?dòng)?，就是妄想?/p>

　　目前，房租分期普遍按照月租6-12%收取服務(wù)費(fèi)，要么由消費(fèi)者承擔(dān)，要么由中介機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)。

　　“我們目前可以拿到成本6%左右的資金”，會(huì)分期李磊透露。

　　而大多的租房分期平臺(tái)，從P2P拿錢，成本更高，“實(shí)在是連成本都覆蓋不了”，孫新杰稱。

　　因?yàn)槔麧?rùn)太薄，依靠燒錢獲客的玩家，在競(jìng)爭(zhēng)壓力之下，不得不紛紛離場(chǎng)。

　　這實(shí)在是互聯(lián)網(wǎng)中常見的戲碼——在任何有寡頭效應(yīng)的領(lǐng)域，只能容納前兩名的玩家，剩下的，大多是陪跑大軍。

　　留存的巨頭，要么背靠大樹，要么資金雄厚，所謂“屌絲逆襲”的戲碼，實(shí)在不適用在這個(gè)領(lǐng)域。

　　百家爭(zhēng)鳴之后，終于到了巨頭爭(zhēng)霸的時(shí)代。

　　好在是，2017年，行業(yè)回歸本心，殺出重圍的玩家，開始修煉內(nèi)功。

　　玩家減少后的租房分期市場(chǎng)，還沒有到綻放的時(shí)機(jī)，原因就是，市場(chǎng)上對(duì)于分期產(chǎn)品的接受度，并不高——一個(gè)用戶要申請(qǐng)一批分期貸款，可能要和分期平臺(tái)，房東，二房東簽訂一系列的合同，一旦退租，就會(huì)牽扯各種問(wèn)題。

　　因?yàn)槭袌?chǎng)教育不夠，很多租客將所有亂象，都?xì)w結(jié)到了租房分期的身上——在各個(gè)房租分期公司的貼吧里，到處充斥著用戶對(duì)于產(chǎn)品和租后服務(wù)的不滿。

　　“自如白條產(chǎn)品幾乎沒有壞賬，只有3.7%的逾期，逾期主要是因?yàn)楫a(chǎn)品體驗(yàn)不好，沒有及時(shí)提醒客戶還款造成的。”蔣鵬飛稱，接下來(lái)，他們將著重打磨產(chǎn)品，提升用戶體驗(yàn)。

　　李磊也不約而同地轉(zhuǎn)移了競(jìng)爭(zhēng)重心。

　　“好的產(chǎn)品，要做到前端使用無(wú)感知，用戶只需幾步就能得出成功借款、審核中、拒絕幾個(gè)結(jié)果。而過(guò)程中風(fēng)控運(yùn)行的數(shù)百條規(guī)則，資料調(diào)取等繁瑣細(xì)節(jié)，留給后臺(tái)去做就好”，李磊稱。

　　“如果只想在租房分期這一畝三分地賺錢，就眼光太淺了”，孫新杰稱。

　　而巨頭們的布局，都是著眼未來(lái)。

　　金融在很多時(shí)候，就如潤(rùn)滑劑，將產(chǎn)業(yè)中各個(gè)環(huán)節(jié)串聯(lián)，打破價(jià)值鏈，重塑行業(yè)。

　　在蔣鵬飛的眼中，金融同樣也是工具，最后都要?dú)w于產(chǎn)業(yè)。未來(lái)，他們會(huì)用金融服務(wù)他們可以觸達(dá)的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　而李磊的想法是，用金融的手段，先切入行業(yè)中，未來(lái)去解決“租房難”的問(wèn)題。租前、租中、租后，有太多痛點(diǎn)。

　　夢(mèng)想和野心，都挺好的。

　　集中爆發(fā)，行業(yè)陣痛，大規(guī)模退潮，到如今的洗牌之后的冷靜與克制，租房分期市場(chǎng)剛剛經(jīng)歷一個(gè)市場(chǎng)周期。

　　“任何一個(gè)行業(yè)，在沒有摸清所有細(xì)節(jié)之前，都不要冒進(jìn)”，孫新杰稱，莽撞、盲目追求流量，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)缺乏敬畏之心，都是洗牌期到來(lái)的原因。

　　也許，這個(gè)結(jié)論，可以放在任何金融行業(yè)…

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