深圳，曾創(chuàng)造了世界城市發(fā)展史上的奇跡，也隨之雜生出數(shù)量龐大的違建問(wèn)題。眾所周知，深圳是全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題較為突出的城市之一，小產(chǎn)權(quán)房占全市住房總套數(shù)的56%，約一半深圳人居住其中。小產(chǎn)權(quán)房的違法交易更是屢禁不止。深圳小產(chǎn)權(quán)房火熱銷售背后的驅(qū)動(dòng)力是什么？以后將何去何從？近日記者實(shí)地探訪了在售的位于深圳光明新區(qū)的萬(wàn)興大廈小產(chǎn)權(quán)房交易現(xiàn)場(chǎng)，了解相關(guān)情況，試圖找尋一些答案。

探訪“灰色地帶”

    在深圳小產(chǎn)權(quán)房有三種類型：一是村集體組織在村集體用地上建設(shè)的統(tǒng)建樓；二是一戶一棟基礎(chǔ)上原村民超建和加建的樓層，也稱農(nóng)民房；第三類則是外來(lái)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買村里的原村集體用地，未經(jīng)合法報(bào)建手續(xù)而建設(shè)并出售的房屋。目前小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)方有村委會(huì)、公司、個(gè)人名義三種。不同建設(shè)方所簽訂的合同也有所不同,但從嚴(yán)格意義上來(lái)講，小產(chǎn)權(quán)房并不是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆尚g(shù)語(yǔ)，它是民間對(duì)這種特殊不動(dòng)產(chǎn)的稱謂。
    記者來(lái)到了深圳市光明新區(qū)白花名苑附近，映入眼簾的是兩棟樓盤在售賣。銷售員宋先生告訴記者，這棟樓名叫萬(wàn)興大廈，有三房、二房可供選擇，帶記者看了一套138平方米的三房和91平方米的二房。宋先生一直在傳述購(gòu)買此樓的商業(yè)價(jià)值和未來(lái)升值的潛力，“在觀瀾富士康南門，出租也有市場(chǎng)，自住也不錯(cuò)，依山傍水，距離光明高鐵站近，去深圳北站也方便。”“消防通道已驗(yàn)收，這個(gè)萬(wàn)興大廈是工業(yè)用地，以公司宿舍的名義對(duì)外銷售，毛坯交房，同一時(shí)期已建10多層的村委統(tǒng)建樓都停工了，但我們老板的萬(wàn)興大廈建成了，并且銷售至今”。宋先生說(shuō)。
    為何小產(chǎn)權(quán)房一直有火爆的市場(chǎng)？深圳的面積僅為1900多平方公里，是北京的1/8，上海的1/3，廣州的1/4。過(guò)千萬(wàn)人口擠在這1900多平方公里的土地上，有限的土地供應(yīng)量與強(qiáng)烈的住房剛需，成為一對(duì)矛盾。
    在深圳市房地產(chǎn)研究中心主任、國(guó)家住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控決策專家王鋒看來(lái)，深圳住房潛在的購(gòu)房需求在全國(guó)來(lái)看都是最強(qiáng)烈的，因?yàn)檫@里“幾乎擁有全世界最高的人口密度”。
    王鋒表示，深圳人口不斷在涌入，都是來(lái)這里創(chuàng)業(yè)的年輕人，談戀愛(ài)、結(jié)婚、生子，這些都包含著對(duì)房子的剛需。這也是深圳房?jī)r(jià)只升不降的原因，來(lái)深圳的人需要房子居住，房?jī)r(jià)如此高，而選擇購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，房主則壓力減輕不小。
    實(shí)際上，深圳市民大多認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房和商品房沒(méi)有過(guò)多區(qū)別。由于小產(chǎn)權(quán)房不用繳納土地出讓金和稅款等費(fèi)用，加上建設(shè)密度很高和配套設(shè)施不完善，所以，小產(chǎn)權(quán)房和同地段的商品房?jī)r(jià)格存在巨大的落差，造就了其廣闊的市場(chǎng)需求。

還是要給小產(chǎn)權(quán)房找出路

    1999年深圳市人大常委會(huì)決定對(duì)違章建筑進(jìn)行清理和處罰；2012年國(guó)土部決定在全國(guó)試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房；2015年深圳市出臺(tái)了《中共深圳市委深圳市人民政府關(guān)于嚴(yán)查嚴(yán)控違法建設(shè)的決定》、《深圳市關(guān)于全面疏導(dǎo)從源頭遏制違法建設(shè)的若干措施》、《深圳市查處違法用地和違法建筑工作共同責(zé)任考核辦法》等“1+2”文件，3個(gè)文件“劍指”違建，強(qiáng)調(diào)要敢于面對(duì)違法用地、違法建筑等歷史遺留問(wèn)題，嚴(yán)查嚴(yán)控違法建設(shè)行為；2016年中共中央國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》，對(duì)城市規(guī)劃亂問(wèn)題都有提議。
    深圳這些年出臺(tái)的各類查違和管控違建政策，對(duì)違建起到一定管控作用，但仍是禁而不止。深圳市政府今年3月根據(jù)《深圳市人民政府關(guān)于修改〈深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法（試行）〉的決定》，制定了深圳市房屋征收補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格，但是補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格是針對(duì)特定的、符合條件的歷史遺留建筑，并非針對(duì)全市普遍的小產(chǎn)權(quán)房，然而據(jù)記者了解，某些小產(chǎn)權(quán)房銷售人員以深圳市政府3月的文件作為噱頭來(lái)推銷，以此據(jù)證明小產(chǎn)權(quán)房會(huì)有保障，與商品房無(wú)差別。
    中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院（深圳）旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，還是要給小產(chǎn)權(quán)房找出路，要分門別類。“我建議分期分批納入城市更新計(jì)劃，而舊改的過(guò)程允許原業(yè)主自行組建股份公司執(zhí)行或加盟，而一旦舊改以后容積率會(huì)提高，那么會(huì)形成新的住房供應(yīng)，有利于平抑房?jī)r(jià)，同時(shí)原業(yè)主能銷售獲利，那就不再給予拆遷補(bǔ)償了，如此一來(lái)加建小產(chǎn)權(quán)房的利益驅(qū)動(dòng)也小了。”
    但是，宋丁也認(rèn)為，城市更新畢竟沒(méi)那么快，那么對(duì)于暫時(shí)不能納入的，在經(jīng)過(guò)法律確權(quán)和安全整治之后，轉(zhuǎn)化為保障房，緩解新建保障房的壓力，至于轉(zhuǎn)化方式，可以是政府回購(gòu)作為經(jīng)濟(jì)適用房，也可以是經(jīng)過(guò)確權(quán)和限價(jià)以后作為廉租房，同時(shí)，還有一些過(guò)渡，那就發(fā)一個(gè)證，明確一定年限內(nèi)不準(zhǔn)買賣，但可以作為自用和租賃，以解決低收入者的租房難問(wèn)題。
    對(duì)于2017年的查違工作，深圳市查違辦負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，下一步將按照深圳市政府批示要求，確保完成今年拆除消化各類違建2200萬(wàn)平方米目標(biāo)任務(wù)，為提升“深圳質(zhì)量”貢獻(xiàn)一份力量。

購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房隱患大

    總體上來(lái)看，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房很可能會(huì)引發(fā)后續(xù)的一系列問(wèn)題和法律風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)廣東華途律師事務(wù)所合伙人盛旺介紹，小產(chǎn)權(quán)房由于拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者實(shí)際上只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶，甚至因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)，未來(lái)在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩。
    事實(shí)上，在法律沒(méi)有明確認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候，在建的小產(chǎn)權(quán)房可能面臨停建或強(qiáng)制拆除、開(kāi)發(fā)商跑路，購(gòu)房者可能既失房屋又不能及時(shí)索回房款，若遇上國(guó)家征地拆遷，購(gòu)房者將得不到拆遷補(bǔ)償款或者安置，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比則微乎其微。
    現(xiàn)實(shí)生活中，城市小產(chǎn)權(quán)房由于其自身的特殊性，大多數(shù)屬于違法建筑，故不可能依照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的相關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記并獲得通過(guò)，也就無(wú)從獲得房屋所有權(quán)證書(shū)。而未能依法取得房屋所有權(quán)證的小產(chǎn)權(quán)房的租賃行為不受我國(guó)法律保護(hù)。
    另外，盛旺表示，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，其房屋質(zhì)量以及售后保修、公共設(shè)施維護(hù)、物業(yè)管理等也都難以保證，存在一定的安全隱患，其救濟(jì)途徑也相當(dāng)有限；如果購(gòu)買的是違建類不合法小產(chǎn)權(quán)房，目前的狀態(tài)下是沒(méi)有辦法得到保障的。假如買的是經(jīng)合法報(bào)建手續(xù)的合法建筑類小產(chǎn)權(quán)房，比如集資房、軍產(chǎn)房、福利房、沒(méi)有取得紅本產(chǎn)權(quán)證的保障房等，這類交易實(shí)際只有一紙合同，而這類合同往往屬于無(wú)效合同。