深圳灣超級總部基地的土地出讓正在加速。距離深圳碳云控股、恒力集團(tuán)拿地僅過去兩個月，昨日該區(qū)域的三宗商服用地又一次“速戰(zhàn)速決”，花落中興通訊股份有限公司、神州數(shù)碼集團(tuán)股份有限公司、中國電子有限公司三家企業(yè)。
    底價成交三塊地掛牌總價近100億元
    “我們有點擔(dān)心會臨時出問題。”哪怕大紅的土地使用權(quán)掛牌列表上，三塊地的狀態(tài)一直是“一人申請”，而開拍前10分鐘，一名競拍企業(yè)的工作人員還是私下表達(dá)出自己的擔(dān)憂。不過短短10分鐘之后，包括該名工作人員在內(nèi)，中興通訊、神州數(shù)碼、中國電子的多位現(xiàn)場人員，都露出了如釋重負(fù)的微笑。
    如同預(yù)期，昨日編號為T 208-0049、T207-0052的兩宗商業(yè)服務(wù)業(yè)用地以及編號為T208-0052的商務(wù)服務(wù)業(yè)用地，在開拍一分鐘內(nèi)，分別被中興通訊、神州數(shù)碼、中國電子以底價收入囊中。
    出讓公告顯示，上述三塊地都位于南山區(qū)深圳灣超級總部基地，總占地面積分別約4 .77萬平方米、2 .56萬平方米、2.71萬平方米，總建面分別約18 .99萬平方米、20 .6萬平方米、16萬平方米，土地使用年限均為30年。其中，T 208-0049宗地掛牌起始價為35 .42億元，T 207- 0052宗地掛牌起始價為36.26億元，T 208-0052宗地掛牌起始價為26 .13億元。單日出讓三塊地，掛牌起始總價接近100億元，這在今年以來一直相對冷清的深圳土地市場中無疑投下一顆“重磅炸彈”。
    定向出讓限定競買人“準(zhǔn)入門檻”
    與兩個月前的那場出讓相似，這三塊地依然延續(xù)“定向出讓”的“土拍規(guī)則”，早在出讓公告中就給競買人主體資格限定“準(zhǔn)入門檻”。其中，三宗地除了都必須滿足“符合《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法(試行)》里規(guī)定的遴選要求”這個條件之外，T 208-0049宗地的競買申請人應(yīng)該是在深圳證券交易所上市，且從事通信產(chǎn)品研發(fā)、制造及銷售的國家高新技術(shù)企業(yè)，還必須是根據(jù)《深圳市鼓勵總部企業(yè)發(fā)展暫行辦法》認(rèn)定的總部企業(yè)。T 207-0 0 52宗地的申請人必須是在深圳注冊、具有獨立法人資格的國內(nèi)主板上市企業(yè)。T 208- 0052宗地的競買人則應(yīng)該是經(jīng)市政府認(rèn)定的符合深圳灣超級總部基地入駐條件的企業(yè)。
    嚴(yán)苛的準(zhǔn)入條件注定了這三塊地的樓面地價也具有絕對優(yōu)勢，中興通訊拿下的地塊折合樓面價約18652元/平方米，神州數(shù)碼拿下的地塊折合樓面價約17602元/平方米，中國電子拿下的地塊折合樓面價約16331元/平方米。
    “接下來，我們計劃把地塊打造成集團(tuán)辦公用房。”中國電子的一名負(fù)責(zé)人對南都記者透露。而中興通訊也第一時間發(fā)布公告稱，計劃將地塊發(fā)展為商業(yè)綜合建筑群，作為本集團(tuán)辦公室場所或作投資用途。
    延展
    A
    高價地“鼻祖”
    目前也是深圳最具價值土地
    事實上，自2013年9月《深圳灣超級總部基地控制性詳細(xì)規(guī)劃》正式出爐之后，由濱海大道、深灣一路、深灣五路、白石三道、白石路圍合而成的深圳灣超級總部基地，就因周邊匯聚了深港西部通道口岸、軌道2、9、11號線、深圳灣公園、紅樹林保護(hù)區(qū)、華僑城內(nèi)湖濕地、華僑城主題景區(qū)、大沙河及沙河高爾夫等得天獨厚的資源，成為深圳最具價值的土地。
    公開資料顯示，深圳灣超級總部基地規(guī)劃為以總部辦公、高端商務(wù)配套及部分文化設(shè)施為主。2014年9月，深圳灣超級總部基地開工，目前在建項目有中信金融中心和地鐵紅樹灣物業(yè)兩個。
    事實上，深圳灣超級總部基地所在區(qū)域，就是如今深圳赫赫有名的紅樹灣豪宅區(qū)。15年前，這里曾經(jīng)出讓過三塊土地，成為彼時深圳乃至全國高價地的“鼻祖”。此后，紅樹灣剩余的土地再無出讓。
    2007年，深圳市政府正式提出“深圳灣超級總部基地”的概念。2014年初，中信證券股份有限公司與金石澤信投資管理有限公司以35 .49億元的掛牌起始價聯(lián)合競得“深圳灣超級總部基地”DU03- 02、DU03- 03地塊，成為第一家進(jìn)駐的總部型企業(yè)。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，3年多來，深圳灣超級總部基地僅出讓過8宗土地。
    B
    賣地速度為何慢
    選擇更有實力的企業(yè)進(jìn)駐
    雖然自帶“光環(huán)”，但由于政府規(guī)劃將這里打造成基于智慧城市和立體城市、虛擬空間與實體空間高度合一的未來城市典范，構(gòu)建世界級濱海城市天際線，在過往幾年“土拍史”中，深圳灣超級總部基地已出讓的地塊全部都是底價“定向”成交。
    此前曾有業(yè)內(nèi)觀點指出，由于深圳對深圳灣超級總部基地的入駐企業(yè)要求相當(dāng)苛刻，導(dǎo)致土地出讓的速度相對比較慢，目前還有較大部分土地沒有出讓，建設(shè)周期會較長。在深圳市英聯(lián)土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司董事長宋星慧看來，“主要目的是為了選擇更好更有實力的企業(yè)進(jìn)駐。深圳灣超級總部基地既是南山未來的發(fā)展方向，也是深圳的中心，還是特區(qū)內(nèi)少有的土地集中尚未出讓的核心區(qū)域，未來升值空間很大”。
    而出讓公告除了設(shè)置較高的準(zhǔn)入門檻之外，對項目建成之后的物業(yè)也提出了嚴(yán)格的要求。“在地價上實行優(yōu)惠，但在出讓條件上卻如此嚴(yán)苛，這是為了規(guī)避隨意出讓土地導(dǎo)致地價高企。”宋星慧解釋。深圳中原研究中心對此持相似觀點，“嚴(yán)苛的競買申請資格，政府用意十分明顯，旨在將深圳灣超級總部基地打造成為全球高端產(chǎn)業(yè)集聚地的典型和世界級城市功能中心”。