從星巴克集團(tuán)副總裁高級(jí)助理到美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，鄒子捷做出的轉(zhuǎn)型讓她成為了美國(guó)房地產(chǎn)復(fù)蘇乃至繁榮中的受益者。

“我自己的感覺(jué)是接待的客戶一直都沒(méi)停過(guò)，每天都在工作，幾乎沒(méi)有休息日。尤其是一到中國(guó)的假期，看房的人就會(huì)特別多。”作為巴菲特旗下伯克希爾-哈撒韋公司房地產(chǎn)服務(wù)公司的經(jīng)紀(jì)人，已移民美國(guó)25年的鄒子捷主要的服務(wù)對(duì)象是西雅圖地區(qū)高科技行業(yè)的白領(lǐng)和中國(guó)的新移民。她說(shuō)，自己接待的客戶里八成以上都是中國(guó)人。由于多次月銷售量排名第一，她是該房地產(chǎn)公司全國(guó)系統(tǒng)頂尖1%的經(jīng)紀(jì)人。

根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）最近發(fā)布的《2017年美國(guó)住宅房產(chǎn)外國(guó)買家報(bào)告》（下稱“報(bào)告”），在2016年4月-2017年3月的統(tǒng)計(jì)周期，中國(guó)繼續(xù)保持美國(guó)海外購(gòu)房群體中的“第一大買家”地位，成交金額超過(guò)其后的加拿大、英國(guó)、墨西哥和印度。

作為美國(guó)外國(guó)人購(gòu)房的主力，中國(guó)人這一年的購(gòu)房總成交額達(dá)317億美元（約合2140億元人民幣），比上年的273億美元上升了16%，也超過(guò)前年的286億美元，創(chuàng)下歷史新高；購(gòu)房數(shù)量也超過(guò)4萬(wàn)套，在2016年回落后再次沖擊歷史最高點(diǎn)。

隨著中國(guó)外匯流向和全球投資機(jī)會(huì)的變化，中國(guó)人在美國(guó)的買房和投資行為就像一面鏡子，折射著豐富的信息。而這一群體所呈現(xiàn)出的特點(diǎn)和故事，也是市場(chǎng)發(fā)出的訊號(hào)。

近七成全額現(xiàn)金支付申請(qǐng)貸款不容易

2016年秋天，就在外界擔(dān)憂人民幣對(duì)美元匯率將會(huì)持續(xù)下降進(jìn)入“7時(shí)代”的時(shí)候，拿到美國(guó)綠卡一年多的賈喬（化名）在美國(guó)紐約市周邊用全款買下了一棟價(jià)值30萬(wàn)美元左右的房子。

賈喬對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，全款是迫不得已。他本想貸款但卻無(wú)奈申請(qǐng)不到。由于工作在國(guó)內(nèi)，沒(méi)有美國(guó)的收入和消費(fèi)記錄，因此無(wú)法向銀行申請(qǐng)正常利息的貸款。

像賈喬這樣的人并非少數(shù)。在美國(guó)全款買房的群體中，大部分都是來(lái)自加拿大和中國(guó)內(nèi)地的買房者。

上述報(bào)告顯示，在美國(guó)的加拿大購(gòu)房者有76%的人選擇全款買房，只有21%的人申請(qǐng)了美國(guó)的貸款，而中國(guó)購(gòu)房者則有65%選擇全款買房，26%申請(qǐng)了美國(guó)貸款。與之相對(duì)的是，在美國(guó)的印度購(gòu)房者只有18%全款買房，高達(dá)79%的人申請(qǐng)了房貸；墨西哥人則有42%全款買房，51%申請(qǐng)房貸；英國(guó)人買房時(shí)的這兩個(gè)比例分別為36%和47%。

有意思的是，在不少經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)驗(yàn)里，那些來(lái)自加拿大的買房者不少也是華裔。

“這些華裔買家覺(jué)得加拿大房?jī)r(jià)太高了，轉(zhuǎn)而到美國(guó)投資以獲得更多資源和更高回報(bào)率。”關(guān)注海外房源的居外網(wǎng)中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)總監(jiān)、美國(guó)持牌經(jīng)紀(jì)人吳光慧這樣告訴第一財(cái)經(jīng)記者。鄒子捷也表示，不少加拿大買家是從中國(guó)移民過(guò)去的。

吳光慧告訴記者，中國(guó)購(gòu)房者希望能盡量利用銀行的杠桿，即貸款買房，但難度比較大，因?yàn)?ldquo;可選擇的銀行比較少，美國(guó)一些大銀行都關(guān)閉了這個(gè)口子（向外國(guó)購(gòu)房者放貸），也是變相控制外國(guó)人買房，以避免他們炒高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)”。

美國(guó)咨詢管理公司Sino-American Insight首席顧問(wèn)趙桐對(duì)于當(dāng)?shù)劂y行的房屋貸款較為了解。她對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，美國(guó)大多數(shù)銀行都不會(huì)接受外國(guó)人的貸款申請(qǐng)。

在吳光慧的印象里，華美銀行、匯豐銀行、花旗銀行、美國(guó)中國(guó)信托銀行及部分美國(guó)本地銀行會(huì)接受中國(guó)人的房貸申請(qǐng)。但最好幾家銀行同時(shí)申請(qǐng)，一般來(lái)說(shuō)小銀行或者當(dāng)?shù)劂y行的效率會(huì)更高一些。

為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，絕大部分的銀行要求外國(guó)買房者的首付比例在40%以上，利率也會(huì)比當(dāng)?shù)鼐用竦母?，一般?huì)上浮1到1.5個(gè)百分點(diǎn)。“提出貸款申請(qǐng)的外國(guó)買房者，需要提供至少未來(lái)18個(gè)月的月供存款證明，在貸款銀行開(kāi)戶并將該銀行的賬號(hào)設(shè)置為自動(dòng)還款賬戶……除此之外，銀行還會(huì)要求貸款人提供過(guò)去三年的就職收入證明，首付款來(lái)源可追溯，貸款額度月供不超過(guò)家庭收入的33%。”趙桐說(shuō)。

美國(guó)買房的流程和中國(guó)不同，一般是先選房，實(shí)地看房找到心儀的房屋后，先向銀行申請(qǐng)貸款預(yù)批。拿到銀行的貸款預(yù)批信后，才會(huì)進(jìn)入簽署合同和交房環(huán)節(jié)，然后再進(jìn)入正式的貸款審批階段，須在購(gòu)房合約貸款保護(hù)期內(nèi)獲準(zhǔn)貸款。

“在交易關(guān)閉前貸款未能完成的案例并不罕見(jiàn)。所以，選擇銀行至關(guān)重要。”趙桐告訴第一財(cái)經(jīng)記者，貸款銀行會(huì)要求貸款人購(gòu)買房屋保險(xiǎn)——不管是外國(guó)人還是本國(guó)居民，這個(gè)要求都一樣。

而大部分中國(guó)人都像賈喬一樣，連最初的貸款預(yù)批信都無(wú)法獲得。不過(guò)，一個(gè)明顯的趨勢(shì)是，希望貸款買房的外國(guó)購(gòu)房者越來(lái)越多。鄒子捷說(shuō)，原來(lái)的中國(guó)買房客主要用全現(xiàn)金支付，現(xiàn)在越來(lái)越多的人會(huì)利用貸款買房了。

吳光慧認(rèn)為，如果美國(guó)進(jìn)一步加息，選擇貸款買房的人數(shù)比例會(huì)下降，中國(guó)購(gòu)房者也會(huì)考慮怎樣更合算。但對(duì)美國(guó)賣方來(lái)說(shuō)，自然是最歡迎全額現(xiàn)金支付。

有人出賣比特幣籌房款

在近一兩年來(lái)“寬進(jìn)嚴(yán)出”的背景下，個(gè)人年度購(gòu)匯每年5萬(wàn)美元的便利化額度沒(méi)有變化，同時(shí)國(guó)家外匯管理局對(duì)個(gè)人外匯信息申報(bào)管理進(jìn)行完善，房屋買家兌換美元并轉(zhuǎn)移到美國(guó)的這個(gè)環(huán)節(jié)，變得更復(fù)雜，自然也拉長(zhǎng)了中國(guó)買家準(zhǔn)備資金的時(shí)間。

由于賈喬有不少親戚數(shù)十年前就已在美國(guó)定居，他在全款買房的過(guò)程中并沒(méi)有碰到外幣兌換的煩惱。他和在美的親戚私下達(dá)成了協(xié)議，請(qǐng)親戚在美國(guó)用美元為他支付房款，而他則在國(guó)內(nèi)用人民幣與之兌換。

根據(jù)一名業(yè)內(nèi)人士的說(shuō)法，曾有人通過(guò)出售自己的比特幣資產(chǎn)，在境外獲得美元；還有人通過(guò)自己的社交圈，在美國(guó)找到愿意購(gòu)買自己收藏的鉆石的客戶，從而獲得美元，免去換匯和境外匯款的麻煩。

除了這些個(gè)別的例子，吳光慧表示，一般來(lái)說(shuō)，能申請(qǐng)到銀行貸款的海外買房者只需要準(zhǔn)備首付，在房屋成交后，需要每月償還的房貸部分可以通過(guò)獲得租金來(lái)支付。據(jù)她估算，美國(guó)目前住房投資回報(bào)率在4%～8%之間，部分二手獨(dú)立屋帶租約的回報(bào)可達(dá)10%以上，“越是好的區(qū)域，房?jī)r(jià)越高，回報(bào)率就相對(duì)低”。

對(duì)于“首付或全款的資金如何籌措”的問(wèn)題，一名在美國(guó)的中國(guó)購(gòu)房者表示，通過(guò)每年5萬(wàn)美元的多年換匯積累，以及充分利用家人的換匯額度籌集資金，再在美國(guó)申請(qǐng)一個(gè)銀行的境外賬號(hào)，比如匯豐銀行，然后通過(guò)自己在國(guó)內(nèi)的匯豐銀行賬號(hào)，直接匯出境外即可。

當(dāng)然，之前也存在通過(guò)地下錢莊等灰色方式換匯和將資金匯出境外的情況。

賈喬買下的房子在紐約市的郊區(qū)。他告訴第一財(cái)經(jīng)記者，他的房子每月租金大約1500～1800美元，扣除800～1000美元的稅費(fèi)，每月的回報(bào)在1000美元左右。用當(dāng)時(shí)購(gòu)房時(shí)的30萬(wàn)美元房?jī)r(jià)計(jì)算，回報(bào)率約為4%。

此外，從去年秋天到現(xiàn)在接近一年的時(shí)間，賈喬估計(jì)整套房子的總價(jià)已上漲了大約1萬(wàn)美元。

根據(jù)美國(guó)圣路易斯聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行的最新數(shù)據(jù)，2016年美國(guó)的房產(chǎn)自有住宅的空置率低至1.7%，已達(dá)2003年以來(lái)的最低水平。2008年為最高峰，空置率達(dá)2.8%，隨后逐年下降?？罩寐实南陆担欢ǔ潭壬弦馕吨夥渴袌?chǎng)的火熱，相應(yīng)的投資回報(bào)率也會(huì)上升。

關(guān)于在美國(guó)買房的目的和用途，上述報(bào)告的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，39%的中國(guó)購(gòu)房者在美國(guó)的首套房，即為了自?。涣碛?9％是為了度假和住宅投資；還有8%是為了孩子上學(xué)。其中作為移民自住用的人數(shù)比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于印度（76%）和墨西哥（56%）的購(gòu)房者。

隨著中國(guó)人購(gòu)買能力的提升，去美國(guó)買房的中國(guó)人不再只是超級(jí)富有的人，越來(lái)越多中產(chǎn)階層也具備了移民和海外投資的能力，為了孩子教育等目的的購(gòu)房行為也變得更加理性。然而，和其他國(guó)家相比，中國(guó)買家的“土豪”屬性依然強(qiáng)烈，53萬(wàn)美元的房?jī)r(jià)中位數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于美國(guó)整體房?jī)r(jià)的中位數(shù)23.6萬(wàn)美元，前者是后者的2.2倍。