北京擬推“共有產(chǎn)權(quán)住房” 新老北京人都能買

《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（下簡(jiǎn)稱《辦法》）正式面向社會(huì)公開征求意見(jiàn)。

 

《 辦法》提出，“共有產(chǎn)權(quán)住房”對(duì)“新北京人”分配不少于30%。各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。

 

“共有產(chǎn)權(quán)住房”實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申請(qǐng)。符合條件的家庭，登陸區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）官方網(wǎng)站提出項(xiàng)目購(gòu)房申請(qǐng)，在線如實(shí)申報(bào)家庭人口、戶籍、住房等情況，并準(zhǔn)備相關(guān)證明材料。

 

《 辦法》提出，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買5年后，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭。此舉有利于實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)住房循環(huán)使用，更大程度上發(fā)揮保障作用。

 

“共有產(chǎn)權(quán)住房”跟誰(shuí)共有？

 

顧名思義，這種“共有產(chǎn)權(quán)住房”其實(shí)就是買房人與政府共有房屋產(chǎn)權(quán)。

 

共有產(chǎn)權(quán)住房是對(duì)原自住型商品房政策的進(jìn)一步調(diào)整、優(yōu)化、升級(jí)、規(guī)范，不論從建設(shè)品質(zhì)、管理水平、供應(yīng)規(guī)模上均會(huì)進(jìn)一步提高。

 

這些房子與自住房類似，都是沖著“剛需”去的。如果你手上錢不夠買普通商品房，又不想住公租房，那么這種共有產(chǎn)權(quán)房恰恰適合你，解決你的住房困難。

 

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)：“共有產(chǎn)權(quán)住房政策，通過(guò)實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購(gòu)房人，進(jìn)一步降低了房屋出售價(jià)格，最大限度支持夾心層首次購(gòu)房需求，滿足無(wú)房家庭住房剛需，政府和老百姓一起努力解決住房困難。”

 

共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)r(jià)格如何？

 

共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價(jià)，應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格，以項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤(rùn)為基礎(chǔ)，并考慮家庭購(gòu)房承受能力等因素綜合確定。

 

購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額，參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例確定；政府產(chǎn)權(quán)份額，原則上由項(xiàng)目所在地區(qū)級(jí)代持機(jī)構(gòu)持有，也可以由市級(jí)代持機(jī)構(gòu)持有。

 

哪些人能申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房？

 

征求意見(jiàn)稿中明確了供應(yīng)對(duì)象為符合本市住房限購(gòu)條件且家庭成員名下均無(wú)住房家庭。其中，單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。一個(gè)家庭只能購(gòu)買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。

 

申購(gòu)要點(diǎn)一：名下無(wú)房

特別強(qiáng)調(diào)的是，“名下無(wú)房”的定義有點(diǎn)廣，實(shí)現(xiàn)從嚴(yán)限購(gòu)條件：已簽訂住房購(gòu)買合同、征收（拆遷）安置房補(bǔ)償協(xié)議的、有住房轉(zhuǎn)出記錄的等家庭不得購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房。也就是此前賣過(guò)住宅的人是萬(wàn)萬(wàn)不能申購(gòu)了的。

 

另外，申請(qǐng)家庭有違建未拆除的不能申購(gòu)；有住房家庭夫妻離異單獨(dú)提出申請(qǐng)，申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)距離婚年限不滿三年的也不能申購(gòu)。

 

申購(gòu)要點(diǎn)二： 職住平衡

還有就是“職住平衡”，申購(gòu)自住房的人都明白這四個(gè)字的意義。

 

共有產(chǎn)權(quán)住房也會(huì)做到精準(zhǔn)分配：房源優(yōu)先配售給項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無(wú)房家庭，以及符合本市住房限購(gòu)條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無(wú)房家庭。這和目前的自住房“職住平衡”基本一致，概括一下就是：所在區(qū)優(yōu)先，當(dāng)然也會(huì)照顧“新北京人”。

 

共有產(chǎn)權(quán)住房能賣嗎？

 

回到房屋性質(zhì)上，房子產(chǎn)權(quán)是共有的，所以出租出售都不是個(gè)人說(shuō)了算。

 

在“賣”的問(wèn)題上，有5年的大限：已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房不滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額；滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。滿五年，購(gòu)房人也可按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。

 

在“租”的問(wèn)題上，已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，所得租金收入按照購(gòu)房人與代持機(jī)構(gòu)所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例進(jìn)行分配。

 

共有產(chǎn)權(quán)住房上，會(huì)有“代持機(jī)構(gòu)”。

 

購(gòu)買5年后想要轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)份額，在同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭。

 

這樣也就能有利于實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)住房循環(huán)使用，更大程度上發(fā)揮保障作用。

 

共有產(chǎn)權(quán)住房會(huì)不會(huì)很偏遠(yuǎn)？

 

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)：“共有產(chǎn)權(quán)住房結(jié)合城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行項(xiàng)目選址，優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動(dòng)就業(yè)與居住的合理匹配，促進(jìn)職住平衡。”

 

同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“綜合招標(biāo)”等多種出讓方式，遵循競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)、公平的原則優(yōu)選建設(shè)單位，并實(shí)行建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和工程質(zhì)量承諾制。

 

房屋方面，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市規(guī)劃國(guó)土委制定共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則。市相關(guān)部門將嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查，并依法進(jìn)行日常監(jiān)督。

 

自住房何去何從？

 

已經(jīng)賣出去的自住房會(huì)有什么變化嗎？

 

新老政策銜接方面，《辦法》施行前已銷售的自住型商品住房項(xiàng)目出租、出售管理，仍按照原規(guī)定執(zhí)行；《辦法》施行后，未銷售的自住型商品住房均按本《辦法》執(zhí)行。

 

多提醒一句，共有產(chǎn)權(quán)住房上千萬(wàn)別弄虛作假、違規(guī)違法，相關(guān)部門將從嚴(yán)查處虛假申購(gòu)和違規(guī)使用行為，禁止10年內(nèi)再次申請(qǐng)本市各類保障性住房和政策性住房。申請(qǐng)家庭成員在本市信用信息管理系統(tǒng)中有違法違規(guī)或嚴(yán)重失信行為的，將限制購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房。

 

　最后，要把共有產(chǎn)權(quán)住房的意義引到房地產(chǎn)調(diào)控上。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，本市正在深入推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)住房政策推出，通過(guò)合理定價(jià)，分配更加公平合理，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，將對(duì)本市房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行起到有效推動(dòng)作用。

 

 “新北京人”分配不少于30%

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)：“各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。”

 

附專家意見(jiàn)：

 

趙秀池（首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)）

1、北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策的推出有利于職住平衡，解決北京交通擁堵的大城市病。北京的交通擁堵問(wèn)題一方面是城市人口過(guò)多，另一方面也是受職住分離影響。提供共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)，以區(qū)為單位優(yōu)先當(dāng)?shù)貞艏?、就地就業(yè)的人員購(gòu)買，實(shí)現(xiàn)了就近居住，有利于職住均衡的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而有利于北京交通擁堵問(wèn)題的解決。                                            

 2、準(zhǔn)入條件更加嚴(yán)格，聚焦無(wú)房家庭首次購(gòu)房需求，有利于解決住房民生問(wèn)題，建立購(gòu)租并舉的住房制度。盡管目前高房?jī)r(jià)下租房居住更劃算，但由于受傳統(tǒng)觀念和一些客觀因素影響，人們還是習(xí)慣買房居住。但是，由于目前北京房?jī)r(jià)較高，使很多人沒(méi)有購(gòu)房能力，望房興嘆。通過(guò)提供共有產(chǎn)權(quán)住房，明確了政府和個(gè)人持有的產(chǎn)權(quán)份額，降低了購(gòu)房人的房?jī)r(jià)，有助于百姓住房夢(mèng)的實(shí)現(xiàn)。

 

劉衛(wèi)民（國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員）

1、北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策的出臺(tái)，是落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)精神，是適應(yīng)加快推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)要求，在全國(guó)起到了帶頭引領(lǐng)作用。北京要建設(shè)四個(gè)中心，要保持活力，就要降低居住成本，共有產(chǎn)權(quán)住房是一種非常好的形式。政策中提出，在兼顧本地居民住房需求的同時(shí)，對(duì)于穩(wěn)定就業(yè)的“新北京人”的房源供應(yīng)要不少于30%，擴(kuò)大了保障范圍，是邁向住有所居的重要舉措，對(duì)于北京市建設(shè)國(guó)際一流和諧宜居之都具有重要意義。

 

2、北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策的針對(duì)性和目的性都很強(qiáng)，就是為了解決剛需家庭的住房困難；北京市通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)住房政策統(tǒng)籌各類銷售型保障房，有利于制度的規(guī)范統(tǒng)一，住房制度也更加簡(jiǎn)潔明晰。政策明確了政府與購(gòu)房家庭所持份額，對(duì)政府與購(gòu)房家庭的權(quán)利界定更加清晰，政府和購(gòu)房家庭之間是雙向選擇，可自由退出，政策彈性高，可操作性強(qiáng)。

 

陳志（北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)）

北京推出了共有產(chǎn)權(quán)住房，對(duì)于完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，支持中端購(gòu)房，抑制投機(jī)，促進(jìn)公平，具有重大意義。北京推出的共有產(chǎn)權(quán)住房制度在探討房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的推進(jìn)上，又邁出了一大步。

 

北京的共有產(chǎn)權(quán)住房，應(yīng)該是長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分之一，有許多的創(chuàng)新點(diǎn)。它兼顧了公平、特別仍然突出以保障為主，而且從使用人的角度上看，有同質(zhì)同權(quán)的創(chuàng)新，房屋的質(zhì)量、環(huán)境、以及將來(lái)物業(yè)費(fèi)的繳納等等，各個(gè)方面都透露出同質(zhì)同權(quán)的意圖。

 

共有產(chǎn)權(quán)住房制度兼顧了屬地原則，兼顧了職住平衡的原則，而且特別強(qiáng)調(diào)了對(duì)“新北京人”的同權(quán)意義。在很多的程序設(shè)計(jì)上，以便捷為主，方便群眾，充分利用了現(xiàn)代的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和條件，在整個(gè)的程序管理上，細(xì)節(jié)全面、充分、周到。應(yīng)該說(shuō)這是一項(xiàng)質(zhì)量相當(dāng)不錯(cuò)的政策。對(duì)于未來(lái)北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，也將產(chǎn)生積極的影響。

 

鄧亮（北京諾恒律師事務(wù)所律師）

共有產(chǎn)權(quán)住房是政府與購(gòu)房人按份額共同享有所有權(quán)的政策性商品住房，意在滿足居住需求，遏制投機(jī)行為。從法律角度看：

 

首先，政府與購(gòu)房人按份享有共有產(chǎn)權(quán)住房的所有權(quán)。

 

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，所有權(quán)人依法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。政府與購(gòu)房人按照各自份額享有共有產(chǎn)權(quán)住房的上述權(quán)利。政府提供地價(jià)和政策等支持，取得房屋的產(chǎn)權(quán)份額。購(gòu)房人支付其享有產(chǎn)權(quán)份額對(duì)應(yīng)的房款，依規(guī)占有和使用共有產(chǎn)權(quán)住房?；诎捶莨灿械男再|(zhì)，共有產(chǎn)權(quán)住房的出租或出售等收益、處分權(quán)利，須由按份共用權(quán)人依法依約行使。

 

再次，共有產(chǎn)權(quán)住房是政策性商品住房，供應(yīng)、持有和轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)都體現(xiàn)了保障功能。

 

其一，供應(yīng)受限。供應(yīng)對(duì)象為符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房條件的家庭。

 

其二，持有受限。購(gòu)房人通過(guò)購(gòu)買、繼承、受贈(zèng)等方式取得其他住房的，應(yīng)當(dāng)按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買政府份額，取得商品住房產(chǎn)權(quán)后實(shí)現(xiàn)退出，或由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)其所有的產(chǎn)權(quán)份額。

 

其三，轉(zhuǎn)讓受限。取得共有產(chǎn)權(quán)住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，原則上不允許轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)份額。取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，政府可優(yōu)先購(gòu)買；政府放棄優(yōu)先購(gòu)買的，符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭可受讓。

 

最后，細(xì)化了相應(yīng)監(jiān)管措施，遏制投機(jī)行為。政策中明確了騙購(gòu)或不當(dāng)使用行為的法律責(zé)任，比如取消購(gòu)買資格、騰退住房、支付違約金、禁止一定年限內(nèi)再次購(gòu)買政策性住房等。
 

 

 

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