樓市和股市，在中國的經(jīng)濟當中像是一對蹺蹺板，一方升起意味著另一方落下。樓價和股價的交替上升，在過去20年來為中國創(chuàng)造出了驚人的財富。

目前，中國的樓市面臨著越來越嚴寒的冬天，國家限賣限買，力推租賃市場，很多城市的樓市成交量價齊跌，樓市的價格似乎到了一個頂部。與此同時，A股自進入今年5月以來，一直在緩步上升。這個上升的通道暫時還看不出逆轉(zhuǎn)的可能。

中國的樓市和股市，配合漲價的套路玩了多年，深諳兩者間隔周期的投資者靠這個賺得盆滿缽滿。現(xiàn)在，我們是否也迎來了樓市低迷而股市醞釀大漲的時機呢？

一，因為宏觀調(diào)控，中國樓市遇上了一個大頂

前幾天，中國地產(chǎn)大鱷潘石屹評價王健林酒店賣得太便宜：才199億，以為看錯了。

潘石屹原話是說：“前幾天，聽說王健林（萬達集團董事長）將77家酒店賣給富力，才199億元（1元人民幣約合0.1488美元），我以為我看錯了。（77家酒店）為什么便宜？（因為）東西多。辦公樓也多，二線城市辦公樓空置率高達20%-40%”。

的確，王健林賤賣家當，一度讓人大跌眼鏡，更讓人覺得套路很深的是，當初買家孫宏斌的錢還是王健林借給他的，轉(zhuǎn)了一圈下來，等于是王健林左手轉(zhuǎn)右手。

詭異的背后常常藏不為人知的隱情。而王健林當初的隱情肯定是和“錢”有關，由于整個萬達集團攤子鋪的太大，且都是長期才能看到回報的項目，更要他命的是，中國整頓金融圈，嚴控金融風險，王健林首當其沖是一個，海外投資被停貸了，這猶如切斷了王健林生死存亡的生命線。

如果老王不賤賣家產(chǎn)，恐怕他也沒有別的辦法自保。但是反過來說，潘石屹也無形中說出了當下房地產(chǎn)的真實現(xiàn)狀。在潘石屹看來，全中國的房子都是多的。此前，他直言，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模發(fā)展的天花板已經(jīng)來臨。

如果我們通過樓市數(shù)據(jù)來看，頂部的感覺會更加直觀。

8月14日，中國國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1至7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達到59761億元人民幣，同比名義增長7.9%，增速比1至6月份回落0.6個百分點，已經(jīng)是連續(xù)第3個月回落。

而根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，7月份15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續(xù)全部回落，14個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降或持平。分城市來看，一線城市房價環(huán)比趨于穩(wěn)定，二三線城市漲幅有明顯回落。

從開發(fā)端到銷售端數(shù)據(jù)，以至二手房價格，目前都在整體趨于緩和。這個結(jié)果，顯然是由于過于嚴厲的限購政策造成的。換言之，房價這只“老虎”，現(xiàn)狀之所以不跑了，不是因為跑不動，而是遇到了武松。這個“武松”就是強制性的房價宏觀調(diào)控。

通過百城房價平均值，我們可以大致看出，中國的房價的周期大概在三年左右。每隔三年，大中城市的房價都會有一個小幅的回調(diào)。但總體趨勢一直都是上行的。不過，由于目前的調(diào)控政策實在太嚴格，以至于2017年的這一波回調(diào)周期可能比以往要更長

層層設限的宏觀調(diào)控以普通人幾乎無法投資房地產(chǎn)為代價，暫時凍結(jié)了房價。這其實也就預示著，在未來的很多年內(nèi)，只要限購政策一有松動，老百姓但凡還買得起房，房價還會繼續(xù)暴漲。換言之，現(xiàn)在的不漲，不過是政策帶來的周期性調(diào)整。只不過，這個周期，可能比某些人想象的要更長。

可以這樣說，在未來相當長的一段時期，中國樓市調(diào)控將繼續(xù)處在高壓態(tài)勢，針對樓市的資金面仍以緊縮為主，全國商品房銷售增速也將下滑，熱點城市銷售下滑更明顯。開發(fā)商“補庫存”的動力會有所下降，拿地和新開工高位托底開發(fā)投資的動能也將下降。

人民日報8月14日刊發(fā)《調(diào)控，讓樓市回歸理性》一文指出，樹不能長到天上，房地產(chǎn)價格也一樣。通常，房地產(chǎn)的居住屬性決定了其會隨著經(jīng)濟發(fā)展與城鎮(zhèn)化進程而興旺。但是，如果房屋在投資屬性的主導之下上漲過快、漲幅過大，久而久之就會帶來各種各樣的風險和隱患。

這篇文章強調(diào)，加快形成促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制，不僅是中國經(jīng)濟平穩(wěn)轉(zhuǎn)型的必要條件，同時也是未來各地樓市調(diào)控措施的真正航向。實際上，所有的跡象都說明，這一波中國房地產(chǎn)調(diào)控是要玩真的。主旋律的各種加持，意味著這一大波抑制房價的政策并不會很快結(jié)束。

為何這次要對房產(chǎn)來直接硬的？畢竟，之前的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進行了數(shù)輪，但老百姓大失所望。效果是越調(diào)控，房價越上漲，這一怪圈令有關部門的威信大大降低，更是降低了政府公信力。所以，將房地產(chǎn)調(diào)控進行下去，也是挽救政府公信力的措施。

二，當樓市的頂遇上股市的底

不論這一波抑制房價上漲的周期有多長，人們都不得不面臨一個問題，那就是在房價上漲不明顯，不動產(chǎn)投資受限的時候。是否預示著股市將會全面上漲呢？在人們已經(jīng)對房市暫時不抱希望的時候，股市是不是會成為未來最大的投資亮點？

如果說抑制樓市是為了讓老百姓避免失望，那么推高股市或許是一個讓老百姓重新有希望的想辦法。樓市的頂和股市的底相接觸，必然產(chǎn)生化學反應，但問題在于，這樣的機會，多少人又能抓得住。

上文說過，國家大手筆調(diào)控樓市，一方面固然是因為，房地產(chǎn)的興旺繁榮，已經(jīng)嚴重擠壓了實體經(jīng)濟生存空間，虛擬經(jīng)濟盛行。這些將會加大金融杠桿斷裂風險，影響金融局勢穩(wěn)定，進而影響整個社會的穩(wěn)定和諧。

另一方面，強力將資金逼出樓市以后，才有可能使用一定方法使之進入股市，從而造成一波行情。不過，這個前提是要盡可能讓流出中國錢不會流向北美、歐洲等地的房產(chǎn)市場。

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（National Association of Realtors）的一項調(diào)查顯示，在美國買房的外國人中，中國人名列第一。在上一年，中國人的購房花銷總計273億美元，超過了排在中國之后的四個國家加起來的總和。由美國一地可窺見，流出中國的資金去向主要是外國地產(chǎn)行業(yè)。

假如人民幣無處可去，既被堵死了去往國外的路徑，也失去了大舉進入樓市的機會。那么，流入股市就是一種大概率事件。

這也就是為何現(xiàn)在的外匯管制愈加嚴格的原因。2017年，中國居民每人5萬美元購匯額度并未縮減。但辦理環(huán)節(jié)繁瑣了數(shù)倍，難度也提高了很多。比如，銀行會對換匯目的進行嚴格審查和過濾，并且外匯嚴令禁止用來買房。

嚴控外匯的政策趨勢讓人想起前幾年的時間里，高達一萬億美元的外流。通常人們都是認為外企及外資撤離中國造成的。但其實并不是這樣。

雖然，外資外企從十年前就開始撤離大陸，但是中國的外匯管理條例往往管制住外資外企大規(guī)模一下子的撤出中國。中國至今仍然規(guī)定，外企每月匯出資金總額不得超過上年底境內(nèi)總資產(chǎn)的百分之二十。事實上，這當中更普遍的情況是內(nèi)地的企業(yè)用各種方法將資本撤離中國。

因此，如今嚴格的外匯政策可以說是對于之前瘋狂的資本外逃的一種修正，也是對內(nèi)地投資市場的改革之一。但是僅僅管得住外逃也還是不夠，更要把這些錢吸回來。也就是說除了節(jié)流，也需要“開源”的工作。

“開源”的一個國際經(jīng)濟背景，在于美股的回調(diào)期即將來臨。北美和亞太這兩大經(jīng)濟市場中，蹺蹺板效應更為明顯。如果美股回調(diào)，國際熱錢就會傾向于進入亞洲新興市場，尤其是成長率很高的中國市場。根據(jù)彭博社的分析，比起美股，今年盈利顯著改善的新興市場將會跑贏，且在弱美元周期下，資金將會持續(xù)流入新興市場。

再者，從中國的內(nèi)部環(huán)境來看，在目前中國大陸肅貪未來告一段落以后，即將進入經(jīng)濟穩(wěn)定、建設階段，且預估今年經(jīng)濟成長率仍有6.7%以上，是少數(shù)大型經(jīng)濟體中還能維持高成長者，加上大陸大型企業(yè)如建行等，配息穩(wěn)定，利率也有5%。因此，很多國際機構都看好中國經(jīng)濟和中國股市基本面表現(xiàn)。而內(nèi)地投資市場為了吸引國際投資者，必然會在“節(jié)流”的同時，采取“開源”政策。

想要吸引更多的外資進入大陸股市和債市的前提，那么現(xiàn)在就是時候開始選擇性地放寬對資本外逃的限制。

尤其是大陸開放滬港通、深港通及宣布納入MSCI后，理論上對于外資進入內(nèi)地的管制會逐漸減少，其實也為股市注入活水，推升股市表現(xiàn)。即是說，對于資本流出中國設限，但對于流入中國的資本，則是更多的采取接納的態(tài)度。

出不去的錢，買不了房的錢，進入中國投機的錢……這幾股錢的力量湊在一起，很可能在近期內(nèi)顯著推高中國股市?？傊?，市面上的錢多了，一時半會無處可去，那么股市必然大漲。

“錢多了，股市就漲”是一個簡單又深刻的道理，但的確是個真理。正因如此，我們會發(fā)現(xiàn)所謂中國樓市股市“蹺蹺板”效應并不是很明顯。真正與之有明顯相關的，是中國的貨幣政策。貨幣寬松的時候，股市會漲，反之，則會上出現(xiàn)股市低迷。中國經(jīng)濟從實體到虛擬，全靠發(fā)鈔來撐，絕對是一句真理。

如果具體來看國內(nèi)過去幾年的股市、樓市和貨幣發(fā)行的關系，不難發(fā)現(xiàn)：貨幣寬松周期下的房價下跌通常對股市有利，但貨幣緊縮周期下的房價下跌并不會使資金回流股市。在貨幣政策越是寬松的時候，股市的表現(xiàn)會較好。

2008年9月、2014年5月這兩次房價下跌都處于貨幣寬松周期之中，這期間股市一次先跌后漲、一次大幅上漲，確實不排除有房市資金流入了股市。而2011年9月房價下跌之前，貨幣政策是在不斷收緊的。到了2011年12月5日的降準才確認了貨幣政策從緊縮到寬松的轉(zhuǎn)變，而在當時整個房價下跌期內(nèi)股市都是震蕩下跌的，說明房市資金并沒有回流股市。

樓市的這個回調(diào)周期，暫時讓投資客沒賺頭。股市在這個調(diào)整期內(nèi)會有作為。此外，加上國內(nèi)的、國外的錢，A股的行情是一個可預見的趨勢。在近期這個趨勢之下，金融類股、長期成長質(zhì)量佳且估值合理的個股以及優(yōu)質(zhì)的高股息股票等都具有很強的投資價值。