購房合同附加不公平格式條款詬病已久。買房一般是開發(fā)商提供的格式合同，其實(shí)合同里面的不公平條款很多，條條觸目驚心，作為購房者來說，由于沒有議價(jià)空間，買，你就必須接受這些不公平條款，要么，你就不買；實(shí)踐過程中，基本上是沒有磋商余地，在法律上《民法通則》《民法總則》都規(guī)定了，可以雙方自由協(xié)商，事實(shí)上，是協(xié)商不了的，開發(fā)商太強(qiáng)勢，購房者處于弱勢。

2017年，針對房產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)鬧心事，深圳市消委會(huì)開展房地產(chǎn)領(lǐng)域不公平格式條款調(diào)查評議工作，收集了部分房地產(chǎn)一手房預(yù)售買賣合同的附加協(xié)議，并對格式條款進(jìn)行了專題分析論證。

昨日，市消委會(huì)發(fā)布房地產(chǎn)預(yù)售買賣合同附加協(xié)議不公平格式條款點(diǎn)評意見，指出房地產(chǎn)領(lǐng)域存在12大陷阱，消費(fèi)者買房簽協(xié)議時(shí)需謹(jǐn)慎。

市消委會(huì)與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了座談，聽取了各房地產(chǎn)企業(yè)的意見。大部分房地產(chǎn)企業(yè)對點(diǎn)評的內(nèi)容表示充分肯定，并以書面形式反饋了意見，表示將在后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目中，依法對合同條款進(jìn)行修改和完善。

●否認(rèn)格式條款，借以免除自身法定責(zé)任。國家法律對格式條款的制定方設(shè)定了相對嚴(yán)格的法律責(zé)任，因而出賣人將附加協(xié)議中的條款約定為非格式條款。

●出賣人利用單方制定格式條款的優(yōu)勢，為己設(shè)置免責(zé)條款。對格式條款的提示說明義務(wù)是出賣人的法定義務(wù)，該義務(wù)是否履行是一個(gè)需要舉證證明的事實(shí)問題，而不是一個(gè)以條款的形式聲明的問題。

●絕對地將售樓廣告、售樓書、售樓模型、樣板房等排除出要約的范圍。相關(guān)法律規(guī)定，出賣人的銷售廣告和宣傳資料所作的說明和允諾具體確定并對合同訂立和房屋價(jià)格有重大影響的，應(yīng)視為要約，并對出賣人具有約束力。但出賣人經(jīng)常將宣傳廣告資料排除要約的范圍。

●出賣人逾期交房和買受人逾期付款的違約責(zé)任不對等。包括三個(gè)方面的不平等：逾期違約金規(guī)定不平等、解除合同的違約金嚴(yán)重不平等、解約期限不平等。

●不可抗力的范圍過于寬泛?！逗贤ā芬?guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。“不可抗力”具有其明確的內(nèi)涵，其適用條件是十分苛刻的，其適用范圍也是有邊界的。

●質(zhì)量爭議以原監(jiān)理單位驗(yàn)收或檢測意見為準(zhǔn)。項(xiàng)目原監(jiān)理單位為出賣人所聘請并支付監(jiān)理費(fèi)，竣工驗(yàn)收經(jīng)其確認(rèn)認(rèn)可，由其作為買賣雙方質(zhì)量爭議的裁決者無法保證公平公正，應(yīng)由與買賣雙方無利害關(guān)系的第三方檢測機(jī)構(gòu)驗(yàn)收檢測結(jié)果為準(zhǔn)。

●對原規(guī)劃、設(shè)計(jì)任意變更及免除通知義務(wù)。類似“出賣人可對原有規(guī)劃、設(shè)計(jì)做出局部調(diào)整，并且可不通知買受人”此類條款是出賣人未盡到通知義務(wù)，而通知義務(wù)是房屋買賣合同的附隨義務(wù)。

●將法定屬于全體業(yè)主共有的合法權(quán)益違法約定屬于出賣人所有。有的條款中將法定屬于業(yè)主共有的“外墻、屋頂、大堂、電梯間、公共場所、公共綠地”等物業(yè)共有部分，規(guī)定為出賣人所有，直接違反了《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定。

●按揭不成不論原因均需要買受人一次性付款或短期內(nèi)一次性付款。按揭不成的原因有多種，不可一概而論，有條款規(guī)定“無論何種原因”按揭不成仍須在期限內(nèi)付清購房款未具體區(qū)分導(dǎo)致買受人按揭不成的原因，一概要求買受人承擔(dān)一次性付款，不符合法律規(guī)定。

●不論逾期付款金額大小，出賣人都有權(quán)單方面解除合同。

●不合理規(guī)定以預(yù)繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為交房條件。

●隨意規(guī)定由出賣人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

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