據(jù)新華社北京8月30日電 繼九部門啟動(dòng)12個(gè)城市租賃改革試點(diǎn)后，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部再確定北上廣等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，多部門圍繞租住房改革密集出臺(tái)政策，釋放出重要信號(hào)，表示出中央加大房地產(chǎn)改革的決心。

為什么選這13個(gè)城市試點(diǎn)？

為什么選擇北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都試點(diǎn)？分析人士認(rèn)為，本次選擇的13個(gè)試點(diǎn)城市基本囊括本輪房價(jià)上漲較快城市，對(duì)需求側(cè)的把握極為精準(zhǔn)。

“此次是要在超大、特大城市和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)的發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)城市中，按照地方自愿原則，部署開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。”國土資源部土地利用司負(fù)責(zé)人對(duì)記者說，作為人口凈流入的代表性城市，這些城市租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿、有資金來源，政府監(jiān)管和服務(wù)能力相對(duì)較強(qiáng)。

據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21％，其中以新就業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員為主。在高房價(jià)時(shí)代，與新市民旺盛的住房租賃需求相比，我國大中城市租賃市場存在房源總量嚴(yán)重不足、租價(jià)高、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、租住環(huán)境一般等問題。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，對(duì)于住房庫存較為短缺、人口凈流入速度較快、房價(jià)較高、服務(wù)業(yè)占比超過50％的城市，需要通過發(fā)展租賃市場以保證住房供給。

為什么推出集體土地建租賃住房？

在房價(jià)、租金居高不下的大中城市，土地、房源供應(yīng)長期緊張，導(dǎo)致這一現(xiàn)狀的原因有很多，現(xiàn)行的土地管理制度是重要因素之一。

在土地市場引入招拍掛制度后，我國土地制度“城鄉(xiāng)二元”結(jié)構(gòu)不斷加劇。一方面，熱點(diǎn)一二線城市宅地供應(yīng)異常緊缺，土拍競爭愈加激烈，地價(jià)飆升，地王頻現(xiàn)；另一方面，農(nóng)村土地不能直接轉(zhuǎn)化為城市住房用地，在耕地紅線的高壓線下，大城市國有土地總量已經(jīng)觸頂，唯有集體建設(shè)用地入市，才能在緩解城市供地壓力的同時(shí)，盤活農(nóng)村最大一筆資產(chǎn)。

在復(fù)旦大學(xué)發(fā)展與政策研究中心主任陸銘看來，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場將拓展我國集體土地用途，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程，有利于構(gòu)建實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

對(duì)平抑高租金影響幾何？

受訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，意味著未來將有一大批低成本土地入市，這對(duì)于抑制高房價(jià)、高租金或產(chǎn)生一定作用。

“租賃房源不需要建立在成本高昂、基本以招拍掛等方式出讓的國有建設(shè)用地上，從而降低了租賃房屋的建設(shè)和運(yùn)營成本，租金水平會(huì)大大低于現(xiàn)有市場房源。”楊現(xiàn)領(lǐng)說。

據(jù)易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)測(cè)算，國有土地購置成本占房價(jià)的三分之一至三分之二，加上如由村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織參與開發(fā)的話，部分建安成本也可省略，綜合算下來，此類租賃房源與現(xiàn)有同類房源相比，租金水平或?qū)⒔?0％至70％，對(duì)平抑市場價(jià)格將產(chǎn)生較大影響。

“房租下降的前提是獲取項(xiàng)目的成本下降，政策從供給端進(jìn)行改革，擴(kuò)大租賃房來源，對(duì)短期租金的上漲會(huì)有所抑制，也有利于降低開發(fā)成本，我們會(huì)密切關(guān)注，積極參與。”旭輝領(lǐng)寓國際副總裁高杰說。

楊現(xiàn)領(lǐng)建議，未來政府應(yīng)進(jìn)一步降低開發(fā)、交易租賃房產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)，以保障各項(xiàng)租賃利好政策的落地，從而在住房租賃市場建立低成本的流通體系。

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