深圳房?jī)r(jià)穩(wěn)定庫(kù)存夠賣14.8個(gè)月 推行限售必要性不大
在傳統(tǒng)“金九銀十”旺季來臨之際，新一輪調(diào)控大潮再次猝不及防地襲來。9月22日起，多個(gè)房?jī)r(jià)仍上漲的次熱點(diǎn)城市，樓市調(diào)控再現(xiàn)集中升級(jí)，“限售”全面出現(xiàn)在人們的視野中。缺席了3月底的那一波調(diào)控，深圳樓市的房?jī)r(jià)在過去11個(gè)月里，一直保持相對(duì)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，無論是一手住宅還是二手住宅，9月前四周的成交均價(jià)均出現(xiàn)微幅下跌。
而截至9月24日，深圳一手住宅成交量有所抬頭，但二手房成交量依然上下起伏。多位業(yè)內(nèi)人士表示，深圳樓市從去年10月至今一直控制得比較好，推行限售的必要性不大。
全國(guó)累計(jì)超40個(gè)城市限售
始于去年9月30日的樓市調(diào)控，時(shí)隔一年還“奔跑”在路上。在剛剛過去的9月22-23日，南昌、南寧、重慶、貴陽(yáng)、石家莊、長(zhǎng)沙等多座城市聯(lián)動(dòng)加碼調(diào)控，這一次，限售成為核心聚焦點(diǎn)，年限從兩年、三年至五年不等。
“此輪政策的調(diào)控對(duì)象，都是省會(huì)城市(或直轄市)，是近期新一輪房?jī)r(jià)上漲和交易量上漲的熱點(diǎn)城市。”鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)分析，這部分限售城市總體上仍然是未來的人口凈流入城市，房?jī)r(jià)上漲的壓力一定程度上客觀存在，調(diào)控屬于情理之中。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，南昌市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0 .9%，漲幅全國(guó)第三，同比上漲8.7%。而貴陽(yáng)、南寧、長(zhǎng)沙等地的一二手住宅價(jià)格單月環(huán)比的漲幅也處于較高水平。曾作為全國(guó)同類城市房?jī)r(jià)相對(duì)洼地之一的重慶，近2個(gè)月房?jī)r(jià)均已在萬元以上，近半年漲幅均在20%以上。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，截至9月底，全國(guó)累計(jì)已有超過40個(gè)城市加入到限售隊(duì)列里，其中諸如廈門、廣州、青島等城市，采取的是全面限售的手段，而南昌、揚(yáng)州、保定等城市則進(jìn)行了不同程度的分口限售。
“限售政策下，新房轉(zhuǎn)化為二手房的年限延長(zhǎng)，致使樓市的潛在供應(yīng)減少，短期內(nèi)對(duì)于市場(chǎng)降溫，引導(dǎo)消費(fèi)者市場(chǎng)預(yù)期會(huì)起到相應(yīng)的效果。但從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)政策需要保持一個(gè)中性的價(jià)值觀。只有保證合理的成交量，需求才能有序合理釋放，房?jī)r(jià)才能穩(wěn)定。因此仍需要長(zhǎng)效機(jī)制的配合”，楊現(xiàn)領(lǐng)說。
深圳樓市在短期博弈中實(shí)現(xiàn)平衡
“有地產(chǎn)商朋友讓我猜深圳會(huì)不會(huì)出限售，我認(rèn)為不會(huì)，沒必要。”9月26日，資深地產(chǎn)觀察人士朱羅紀(jì)在其微信文章中擲地有聲地表示，深圳出臺(tái)限售政策缺乏現(xiàn)實(shí)的必要性。
誠(chéng)然，在限售大潮席卷而來之后，今年已經(jīng)“缺席”過3月底那輪調(diào)控的深圳樓市，究竟會(huì)不會(huì)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)“跟風(fēng)”限售，也成為深圳地產(chǎn)圈一眾業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注焦點(diǎn)。
對(duì)此，朱羅紀(jì)給出了自己的觀點(diǎn)，他認(rèn)為自去年10月以來至今11個(gè)月里，房?jī)r(jià)基本保持了穩(wěn)定。截至9月26日，深圳新建住宅庫(kù)存是341萬平方米，按照二季度深圳新房的月均成交量大約是23萬平方米來計(jì)算，去化周期是
14 .8個(gè)月，已經(jīng)屬于需要“去庫(kù)存”的水平。“深圳的調(diào)控已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)短期穩(wěn)定的目標(biāo)，房?jī)r(jià)短期也不具備再度上漲的可能，推行限售來‘繼續(xù)穩(wěn)定’房地產(chǎn)價(jià)格的迫切性不大。”
南都記者查詢8月及9月前24天深圳樓市的成交情況發(fā)現(xiàn)，在上半年新房供應(yīng)創(chuàng)下歷史新低之后，8月起，深圳樓市終于重現(xiàn)集中推盤潮的痕跡。根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測(cè)，8月份共有18個(gè)新盤入市，其中15個(gè)含住宅，新房住宅的推售量達(dá)到7526套，環(huán)比飆升209.71%。整體開盤銷售率達(dá)約36%，環(huán)比也有所上升。不過，在進(jìn)入9月份之后，許是受這一波“限售潮”的心理影響，原本計(jì)劃入市的16個(gè)項(xiàng)目，截至9月27日僅剩6個(gè)，住宅推貨量為871套，環(huán)比下降88%。
從成交量來看，9月份前四周一手住宅成交較為活躍。深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月24日，全市累計(jì)成交2249套，已經(jīng)超過8月整月的成交量。但根據(jù)深圳市規(guī)土委的備案數(shù)據(jù)，二手房成交量除了第三周(9月11-17日)環(huán)比上升之外，其余三周的成交量都環(huán)比下跌。在價(jià)格方面，無論是一手住宅還是二手住宅，9月前四周的成交均價(jià)均出現(xiàn)微幅下跌。
“今年的金九銀十肯定不如往年，但最近這段時(shí)間算是今年以來的成交高點(diǎn)。”深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究總監(jiān)徐楓表示，在年初的一系列調(diào)控之后，今年整個(gè)深圳市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生改變，這種大概念的平淡市場(chǎng)可能還要持續(xù)一年左右。
“由于買家需要騰名額或籌首付，很多新盤的備案時(shí)間比較久，二手房的放款現(xiàn)在也很慢，如果用官方成交數(shù)據(jù)來判斷市場(chǎng)熱度的話，其實(shí)是具有滯后性的。”一位長(zhǎng)期觀察深圳樓市的資深業(yè)內(nèi)人士更傾向于用“詭異”一詞，來形容近期的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)。他告訴南都記者，這個(gè)月深圳二手房實(shí)際成交經(jīng)歷了月初比較活躍、中旬比較冷清、臨近月底又比較好的階段。“以前我們按月分析市場(chǎng)即可，現(xiàn)在變幻莫測(cè)，已經(jīng)需要按周來分析了。”
按照上述資深業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，今年深圳樓市與以往最大的不同，不在于有沒有“金九銀十”，而是下半年以來雖然推盤量加大，但在沒有任何外力的作用下，市場(chǎng)走勢(shì)卻不能定性。“不同以往需要較長(zhǎng)時(shí)間才能顯現(xiàn)出效果，現(xiàn)在買賣雙方的博弈通常不會(huì)堅(jiān)持太久，短期內(nèi)就達(dá)成交易的平衡。因此，市場(chǎng)成交一直上下起伏，并不穩(wěn)定于某種態(tài)勢(shì)。這也說明，深圳購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)很敏感，而且會(huì)根據(jù)實(shí)際情況迅速做出各種反應(yīng)。”
市場(chǎng)總體平淡的大趨勢(shì)，也促使在本周的采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士都與朱羅紀(jì)持相似的觀點(diǎn)，“深圳樓市從去年10月至今一直控制得比較好，并不需要大張旗鼓進(jìn)行調(diào)控加碼。”他們認(rèn)為。
投資模型正在發(fā)生變化投資趨向長(zhǎng)期與理性
事實(shí)上，無論是何種手段的調(diào)控，矛頭直接對(duì)準(zhǔn)的都是投機(jī)投資需求。深圳的投資需求曾在2016年達(dá)到29%，為近7年的高峰。不過，在深圳鏈家研究院此前發(fā)布的2017年上半年數(shù)據(jù)中，在去年“3·25”調(diào)控新政與“深八條”雙重作用之下，深圳上半年的改善投資需求已經(jīng)明顯減少至23.5%。而根據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)，6月以來，新房限價(jià)作用顯著，調(diào)控初見成效，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)中帶跌的趨勢(shì)，投資占比因此小幅增長(zhǎng)至29.02%。
朱羅紀(jì)在上述文章中同時(shí)指出，目前正在執(zhí)行的限購(gòu)限貸、對(duì)假離婚的控制、嚴(yán)查消費(fèi)貸首付貸、房貸利率上浮等政策，已經(jīng)讓1-2年短期炒賣的空間被鎖死。
“短炒型買家已經(jīng)沒有太多空間了，所以現(xiàn)在投資模型正在發(fā)生變化。”一位長(zhǎng)期與深圳投資客圈子打交道的業(yè)內(nèi)人士分析，現(xiàn)在活躍的投資客，都是至少預(yù)期投資三五年以上。“他們所要做的就是選擇一個(gè)相對(duì)合適的入市時(shí)機(jī)和物業(yè)。今年投資的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也與往年有很大區(qū)別，一類投資客會(huì)青睞比較容易出租的房子，考慮持有期間的租金收益。另一類投資客則不太在乎租金，而是希望以后出手時(shí)，收益能跑贏大市，因此他們往往會(huì)選擇新盤。今年新盤定價(jià)普遍比較保守，而且交易稅費(fèi)更低，投資比例也是最高的。”
“我和身邊一些投資房產(chǎn)的朋友都很理性。”資深樓市投資客深圳投資那些事兒向南都記者表示，伴隨著交易稅費(fèi)的增加，首套及多套房貸利率的差別，以往那種快進(jìn)快出的投資方式已經(jīng)被摒棄，但如果有合適的時(shí)機(jī)和標(biāo)的，他們還是會(huì)繼續(xù)投資房地產(chǎn)。“畢竟從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)投資還是一種能跑贏很多其他投資的資產(chǎn)配置方式。”
“金九”深圳樓市成色如何？
A
一手房
關(guān)鍵詞：“金九”前24天，一手住宅成交量超8月
解析：冷清了大半年的深圳樓市，在8月份終于有了一絲熱鬧的痕跡。一直被壓抑的開發(fā)商入市積極性開始重新“冒頭”，根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測(cè)，8月份共有18個(gè)新盤入市，其中15個(gè)含住宅，新房住宅的推售量達(dá)到7526套，環(huán)比飆升209 .71%。整體開盤銷售率約達(dá)36%，較上月也有所上升。受備案延遲及限價(jià)影響，8月一手房住宅共成交1984套，環(huán)比下跌1.93%。成交均價(jià)為54382元/平方米，環(huán)比下降0 .12%。不過，在中原地產(chǎn)代理(深圳)二級(jí)市場(chǎng)董事總經(jīng)理玉家雄看來，8月的實(shí)際成交已經(jīng)處于筑底回升階段。而進(jìn)入9月第一周(8月28日-9月3日)，新房市場(chǎng)明顯活躍起來。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)周新房成交500套，環(huán)比上升25.6%。這種環(huán)比上升的趨勢(shì)在隨后的第二、三周連續(xù)保持，直至第四周(9月18日-24日)，新房成交566套，又環(huán)比下降27.3%。在價(jià)格方面，除了第一周成交均價(jià)環(huán)比上漲0 .4%至54701元/平方米之外，后三周成交均價(jià)均環(huán)比下跌，但跌幅比較微弱，介于1%左右。從整體上看，截至9月24日，9月全市一手住宅累計(jì)成交2249套，已經(jīng)超過8月整月的成交量，成交均價(jià)54100元/平方米。
B
二手房
關(guān)鍵詞：放盤量連續(xù)三周增加，但議價(jià)空間逐步顯現(xiàn)出來
解析：雖然8月份一手推盤量大增，但受政策影響，新房普遍采取低調(diào)開盤策略，回暖效應(yīng)無法擴(kuò)散至二手住宅，因此，與新房市場(chǎng)相反，根據(jù)深圳規(guī)土委的備案數(shù)據(jù)，8月份二手住宅共成交5732套，環(huán)比下降1 .33%。與此同時(shí)，在新房限價(jià)影響下，二手價(jià)格也呈現(xiàn)一定壓力。但深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從反映業(yè)主和經(jīng)理人對(duì)后市預(yù)期的中原報(bào)價(jià)指數(shù)和中原經(jīng)理指數(shù)來看，業(yè)主與經(jīng)理人對(duì)后市的看漲情緒已經(jīng)有所提升。
而觀察九月前四周的成交情況，除了第三周(9月11- 17日)，二手房成交量環(huán)比上升，達(dá)到1429套之外，其余幾周二手房的成交量都在環(huán)比下跌，成交均價(jià)則是連續(xù)四周下降。截至9月24日，全市二手住宅累計(jì)成交4391套，成交均價(jià)為52389元/平方米。
在深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)新鮮出爐的周報(bào)中，從9月4日起，業(yè)主放盤量已連續(xù)三周提升，但各區(qū)二手住宅的放盤價(jià)格與放盤量表現(xiàn)并不一致。這也從一個(gè)側(cè)面說明，在二手住宅業(yè)主普遍成交意愿提升的同時(shí)，二手住宅的議價(jià)空間開始逐步顯現(xiàn)出來。
C
庫(kù)存與供應(yīng)
關(guān)鍵詞：截至9月底，庫(kù)存去化周期達(dá)到14.8個(gè)月
解析：在調(diào)控政策特別是“限價(jià)”令趨嚴(yán)的影響下，上半年深圳新房供應(yīng)量同比去年上半年大幅減少。根據(jù)深圳鏈家研究院上半年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，新房住宅批售僅67.35萬平方米，供應(yīng)7300套，這也導(dǎo)致全市庫(kù)存從1月的3.4萬套下降至6月末的2.9萬套，庫(kù)存去化周期為12.5個(gè)月。上半年累積的開盤意愿在8月集中爆發(fā)，不少新盤扎堆入市，按照此前深圳中原研究中心的預(yù)測(cè)，9月份將有16個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，其中6個(gè)含住宅，7個(gè)含公寓。然而，在最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，截至9月27日，深圳僅6個(gè)新盤開盤，推出871套住宅，環(huán)比下降88%，同比也大跌82%。而根據(jù)深圳市規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，截至9月26日，深圳市可售面積達(dá)約341.1萬平方米，如果按照二季度月均成交面積23萬平方米來計(jì)算，去化周期延長(zhǎng)到14 .8個(gè)月，已經(jīng)超過6-12個(gè)月的安全水平。
D
信貸政策
關(guān)鍵詞：首套房貸利率上浮10%成主流
解析：深圳首套房貸利率自去年9月份以來普遍維持的9折優(yōu)惠，在今年4月份開始被打破。以招行率先緊急將首套房貸利率由9折上調(diào)至9.5折為風(fēng)向標(biāo)，從5月初多數(shù)銀行上浮到9.5折，直至目前的上浮10%。5個(gè)月時(shí)間內(nèi)，深圳首套房貸利率連續(xù)5次上調(diào)，如今與此前的9折優(yōu)惠相比已增加了0 .98%。而在9月22日之后，深圳四大銀行統(tǒng)統(tǒng)將房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮10%。至此，首套房貸利率上浮10%成為當(dāng)前深圳房貸市場(chǎng)的主流。而且，南都記者走訪深圳各大商業(yè)銀行發(fā)現(xiàn)，從6月末以來，房貸以及個(gè)人消費(fèi)貸的額度都很緊張，現(xiàn)在，大部分的銀行都需要排隊(duì)等待房貸，部分銀行停貸，有些消費(fèi)者甚至已經(jīng)等了4個(gè)月。
此前，不少投機(jī)者會(huì)“走捷徑”，向銀行申請(qǐng)消費(fèi)貸充當(dāng)首付款。進(jìn)入9月之后，深圳人民銀行、深圳銀監(jiān)局也齊齊發(fā)聲，要求商業(yè)銀行嚴(yán)查消費(fèi)貸流向，如若發(fā)現(xiàn)消費(fèi)貸用作流入樓市，商業(yè)銀行則立刻收回貸款。
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