擁有深圳規(guī)模最大的古碉樓群、曾號(hào)稱(chēng)“小香港”的繁華市集——觀瀾古墟，即將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，160間清末民初閣樓式商鋪危房和古碉樓將在徹底修繕后，進(jìn)行保護(hù)性開(kāi)發(fā)。

而與古墟修繕開(kāi)發(fā)同步進(jìn)行的，還有貴湖塘客家圍村，這座具有200多年歷史的傳統(tǒng)客家民居村落，也即將華麗轉(zhuǎn)身。
 

貴湖塘老圍改造效果圖

觀瀾古墟改造效果圖

觀瀾，居于深圳北部一隅，莞深交界之地，山水鐘靈，人文毓秀，歷史積淀和文化底蘊(yùn)厚重如山。對(duì)于歷史文化遺存，如何做到既能充分保護(hù)其歷史文化資源，又能挖掘歷史遺存的文化旅游價(jià)值，一直是“觀瀾古墟-貴湖塘”開(kāi)發(fā)面臨的難題。

去年以來(lái)，秉承著“將觀瀾古墟和貴湖塘打造成為集旅游、休閑、商貿(mào)、文化為一體的具有濃厚客家民俗特色的古商業(yè)街和古民居”理念，觀瀾街道在全市率先引入政府主導(dǎo)修繕、企業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的“DOT”模式，走出了一條對(duì)歷史文化遺存開(kāi)展保護(hù)性開(kāi)發(fā)的新路，讓歷史文化遺存通過(guò)政府和社會(huì)共同輸血，煥發(fā)出新的生機(jī)，也為觀瀾打造現(xiàn)代生態(tài)文化片區(qū)再添新的文化地標(biāo)。

200多年歷史古墟和客家村落百?gòu)U待興

觀瀾古墟，與東門(mén)老街、沙井清平墟、沙頭角老街并稱(chēng)為深圳歷史上的“四大名墟”，作為深圳僅存的古代墟市,它承載著深圳不可替代的嶺南商業(yè)墟市的歷史人文價(jià)值。

相傳，400年前有一位高人路過(guò)觀瀾古墟所在的位置，看到觀瀾河波瀾壯闊，想起了《孟子·盡心上》的“觀水有術(shù)，必觀其瀾”，便大呼“此處好觀瀾！”“觀瀾”之名遂由此而來(lái)。

清朝乾隆年間，嶺南風(fēng)水名師鄧?yán)ぴ朴沃劣^瀾河一處大榕樹(shù)，見(jiàn)此處河水盤(pán)旋奔騰，后有小山，遂命人在此建寺，是謂“觀瀾寺”。

觀瀾寺地處觀瀾河交通要沖，人流頻密，古寺周邊逐漸成為遠(yuǎn)近聞名的墟市和商貿(mào)中心，上達(dá)龍華，下通塘廈等地。因毗鄰香港，靠著觀瀾河碼頭，清末民初之時(shí)，沿著古廟而形成的觀瀾古墟，曾經(jīng)是中外商品交流的中轉(zhuǎn)站，號(hào)稱(chēng)“小香港”。

與觀瀾古墟相距約500米的貴湖塘老圍，建于清代嘉慶年間，距今已有180多年的歷史，是觀瀾貴湖塘陳氏客家的祖屋群，建筑群具備完整而典型的客家民居民俗特色，是龍華區(qū)現(xiàn)存最完整、規(guī)模最大、功能最完善的傳統(tǒng)客家民居村落。

早在10多年前，觀瀾古墟和貴湖塘老圍就已被列為區(qū)級(jí)文物保護(hù)單位。然而由于經(jīng)費(fèi)和權(quán)屬等問(wèn)題，有關(guān)觀瀾古墟和貴湖塘老圍的保護(hù)性開(kāi)發(fā)工作一直停滯不前。

文物保護(hù)＋旅游開(kāi)發(fā)：探尋歷史文化遺存發(fā)展新路

“觀瀾古墟的街巷風(fēng)韻猶存，依然能勾勒出完整的近現(xiàn)代嶺南商業(yè)墟市的歷史風(fēng)貌，而貴湖塘老圍也完整保留了客家圍村的樣式和風(fēng)貌。”觀瀾街道相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，觀瀾古墟和貴湖塘老圍具有寶貴的建筑科學(xué)、歷史人文和文化藝術(shù)研究?jī)r(jià)值，更是觀瀾不可多得的歷史文化旅游資源。

面對(duì)觀瀾古墟、貴湖塘老圍因年久失修出現(xiàn)的破損、倒塌情況，2010年6月開(kāi)始，原觀瀾街道辦委托新瀾經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司先后與觀瀾古墟內(nèi)部分商鋪、房屋業(yè)主簽訂了租賃合同，由政府統(tǒng)租20年；2015年底，觀瀾街道辦對(duì)貴湖塘老圍內(nèi)房屋進(jìn)行了空屋行動(dòng)，并委托桂花股份合作公司與業(yè)主簽訂租賃合同，租期20年。

在觀瀾古墟持續(xù)保護(hù)期間，全國(guó)各地關(guān)于歷史人文遺存保護(hù)與開(kāi)發(fā)的研討和實(shí)踐不斷深入，其中成都以城市懷舊文化為主題，催生出中國(guó)首個(gè)院落式情景消費(fèi)體成都城市懷舊和深度旅游的人文游憩中心“寬窄巷子”；古都南京則主打“民國(guó)文化牌”，營(yíng)造出兼具文化歷史底蘊(yùn)和現(xiàn)代時(shí)尚休閑文化的商業(yè)街“1912”。這些經(jīng)典的文產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，均是當(dāng)?shù)卣c社會(huì)力量合作的結(jié)晶。

“目前很多歷史遺跡保護(hù)和開(kāi)發(fā)工作都沒(méi)有做到共贏。如果只注重保護(hù)，就需要政府大量輸血維持運(yùn)營(yíng)，造成極大行政負(fù)擔(dān)；如果注重開(kāi)發(fā)，將對(duì)歷史遺跡造成破壞。”觀瀾街道相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，觀瀾一直在思索通過(guò)文物保護(hù)和旅游開(kāi)發(fā)共贏，讓歷史文化遺存煥發(fā)新的生機(jī)。

全市首創(chuàng)“DOT”模式：實(shí)現(xiàn)文化保護(hù)與社會(huì)效益“雙贏”

2016年至今，觀瀾古墟項(xiàng)目工作組上下求索。一方面到浙江特色小鎮(zhèn)、佛山嶺南新天地等多地考察學(xué)習(xí)，汲取經(jīng)驗(yàn)；另一方面也邀請(qǐng)商業(yè)地產(chǎn)、古建筑、旅行社等多方面專(zhuān)業(yè)人士與觀瀾古墟本地居民一起召開(kāi)座談會(huì)。今年1月，秉著“文物保護(hù)為主，開(kāi)發(fā)為輔”的原則，觀瀾街道在全市率先引入政府主導(dǎo)修繕、企業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的“DOT”模式（設(shè)計(jì)優(yōu)化-運(yùn)營(yíng)-移交）。

該項(xiàng)目由政府部門(mén)出資，按照文物修繕的原則，開(kāi)展古建筑搶救性修繕工程，重現(xiàn)文物歷史風(fēng)貌，并委托專(zhuān)業(yè)單位編制保護(hù)性開(kāi)發(fā)規(guī)劃及商業(yè)定位報(bào)告，確立以文化建設(shè)為主、保留原有特色的運(yùn)營(yíng)方向。同時(shí)引入社會(huì)資本運(yùn)營(yíng)，為文物保護(hù)“造血”，參與古建筑修繕、市政管網(wǎng)建設(shè)、片區(qū)風(fēng)貌提升等工程的設(shè)計(jì)工作，并在項(xiàng)目建成后負(fù)責(zé)協(xié)議期限內(nèi)的招商、運(yùn)營(yíng)、管理工作。

“引入社會(huì)資本，一方面化解了文物保護(hù)單靠政府‘輸血’的困境，另一方面讓私產(chǎn)文物業(yè)主也能獲得租金收益，調(diào)動(dòng)其積極性，使文物在開(kāi)發(fā)中得到更好的保護(hù)。”項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為保證評(píng)定標(biāo)公平公正，社會(huì)運(yùn)營(yíng)商招取采用評(píng)定分離方式面向全國(guó)公開(kāi)招標(biāo)，由專(zhuān)家評(píng)審?fù)稑?biāo)文件，推薦3名中標(biāo)候選人，最終由龍華區(qū)相關(guān)部門(mén)、集體資產(chǎn)股份公司、街道辦等單位共同參與定標(biāo)。

項(xiàng)目小規(guī)劃定運(yùn)營(yíng)特色

片區(qū)大規(guī)劃建綜合配套

目前，觀瀾古墟-貴湖塘保護(hù)性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有了實(shí)質(zhì)進(jìn)展，該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)商最終花落“深圳羽翎投資發(fā)展有限公司”，運(yùn)營(yíng)期限10年，將打造龍華區(qū)城市發(fā)展的新名片。

根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，觀瀾古墟-貴湖塘將被打造成古今輝映的深圳本土文化新地標(biāo)、多元綜合的創(chuàng)新服務(wù)中心、可持續(xù)的安居樂(lè)業(yè)家園。其中觀瀾古墟將根據(jù)自身活化理念，打造包括復(fù)古理發(fā)店、裁縫鋪、客家手工藝制品等文化業(yè)態(tài)，以及輕餐飲、酒吧、書(shū)吧、特色零售等休閑業(yè)態(tài)，將200多年前的商埠文化和現(xiàn)代業(yè)態(tài)融合。此外，觀瀾古墟還將構(gòu)建九大引擎產(chǎn)品，重現(xiàn)觀瀾古寺、宗祠、碉樓、公益酒家、百年榕樹(shù)以及賣(mài)布街、南門(mén)街等古墟歷史景觀，傳承客家文化。而貴湖塘則以文化教育培訓(xùn)為主，以貼合陳氏家族重視教育的特點(diǎn)，宣揚(yáng)客家文化傳承精神。

為保證社會(huì)效益，該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)還詳細(xì)限定了各類(lèi)業(yè)態(tài)布置比例，規(guī)定觀瀾古墟文化產(chǎn)業(yè)與非經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不得少于55%，貴湖塘的文化產(chǎn)業(yè)與教育培訓(xùn)類(lèi)面積占比超70%，運(yùn)營(yíng)單位要進(jìn)行文化推廣投入，對(duì)區(qū)域內(nèi)仍具備歷史風(fēng)貌的商家進(jìn)行“原貌恢復(fù)”，興建歷史遺存博物館和規(guī)劃展廳等，實(shí)現(xiàn)文化保護(hù)與社會(huì)效益“雙贏”。

尤其值得一提的是，作為龍華人的母親河，項(xiàng)目將對(duì)觀瀾河進(jìn)行人文生態(tài)景觀價(jià)值重塑，包括修建棧道、碼頭、客家文化展示墻等。同時(shí)，項(xiàng)目整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一環(huán)一弧一帶”，即圍繞觀瀾河景觀帶、樟坑徑河水街和老街公園慢行帶，共同構(gòu)成活力環(huán)；觀瀾古墟、游客中心、貴湖塘老圍和社區(qū)文化中心串聯(lián)成文化??；沿觀瀾大道和軌道4號(hào)線(xiàn)的用地作為T(mén)OD發(fā)展帶。

而為緩解該片區(qū)交通壓力，龍華區(qū)還將完善周邊路網(wǎng)，增設(shè)1個(gè)公交首末站和6處社會(huì)停車(chē)場(chǎng)，預(yù)計(jì)可提供800個(gè)車(chē)位；同時(shí)開(kāi)設(shè)觀瀾專(zhuān)線(xiàn)旅游巴士，將觀瀾古墟-貴湖塘、觀瀾版畫(huà)村、紅木產(chǎn)業(yè)街等觀瀾特色文化名片全部串聯(lián)，方便市民游覽參觀等。通過(guò)政府與社會(huì)力量攜手描繪，一幅物質(zhì)文化遺產(chǎn)活化新生的美好藍(lán)圖已躍然紙上。

來(lái)源：深圳特區(qū)報(bào)