租賃市場或成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的“重頭戲”。作為全國首批開展住房租賃試點城市，深圳關(guān)于發(fā)展住房租賃的相關(guān)政策日前正式面向社會征求意見。

日前市規(guī)劃國土委網(wǎng)站發(fā)布《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（征求意見稿）及《深圳市住房租賃試點工作方案》（征求意見稿）的通知。記者梳理中注意到，相較國內(nèi)目前已經(jīng)發(fā)布相關(guān)實施意見的住房租賃試點城市，深圳的政策強化了對城中村租賃市場的指導(dǎo)，提出日后在城中村租房將享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務(wù)。此外，深圳將允許商業(yè)用房改建為租賃租房，并將創(chuàng)新探索發(fā)行租房租賃券，提高職工提取住房公積金支付房租的比例。

市規(guī)土委解讀稱，實施意見總體上以規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場為主要方向，健全以市場配置為主，政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發(fā)展，滿足我市中低收入家庭和各類人才住房需求。

深圳租賃市場規(guī)模占比國內(nèi)最大

目前，無論從租賃住房占比，還是從租賃需求人群占比來看，我市租賃市場的規(guī)模占比在國內(nèi)最大。深圳的流動人口年齡偏小，積蓄有限，大部分人需要依靠租房來解決居住問題，有數(shù)據(jù)顯示，深圳有高達78.2%的年輕人處于租房狀態(tài)，粗略估算，深圳的租房市場規(guī)模在1000億元以上。《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2016-2020）》曾指出：“十三五”期間，預(yù)計全市住房總需求約180萬套，其中，購房需求約70.8萬套，租賃住房需求約109.2萬套。

業(yè)內(nèi)人士認為，深圳已初步形成“以租為主、租售并舉、先租后買”的住房消費模式，而以城中村為主的、龐大的、租金相對較低的住房租賃市場，已成為深圳房地產(chǎn)市場最重要的組成部分。

市規(guī)土委對實施意見進行了解讀，認為深圳的城中村是大學(xué)畢業(yè)生、外來人群來深的“第一站”，也是深圳吸引人才、積聚年輕人口的重要支柱。據(jù)統(tǒng)計，深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場供應(yīng)最重要的主體之一。但也普遍存在衛(wèi)生條件差、消防安全不合格、物業(yè)管理普遍缺失、“打隔斷”和“二房東”等問題。在此背景下，目前解決租賃市場尤其是城中村租賃秩序混亂、消防安全問題隱患嚴重、租賃關(guān)系不穩(wěn)定與租賃無法享受同等公共服務(wù)等尤為重要。

城中村租房給予公共服務(wù)配套

根據(jù)實施意見，深圳將從幾方面入手破解城中村租賃問題。要將城中村租賃住房統(tǒng)一納入住房租賃信息服務(wù)于監(jiān)管平臺，加大規(guī)范管理與市場監(jiān)測。

市規(guī)土委解讀稱，目前需要解決城中村租賃關(guān)系合法與房屋產(chǎn)權(quán)不合法的不平衡問題?；诔侵写遄赓U關(guān)系的合法，對符合消防與安全條件的出租房，各區(qū)租賃管理部門應(yīng)加大租賃合同備案管理，保護租賃雙方權(quán)益。

此外，在備案的基礎(chǔ)上，符合條件、納入政府監(jiān)管平臺的城中村租賃住房，將享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務(wù)，給予辦理居住證明、子女上學(xué)等，政府增加城中村周邊公共配套規(guī)劃與供應(yīng)。為整治城中村黑二房東現(xiàn)象，深圳還將出臺二房東轉(zhuǎn)租示范合同，加大轉(zhuǎn)租備案管理,明確轉(zhuǎn)租超過一定套數(shù)住房的二房東個人必須成立租賃企業(yè)，登記運營。

深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺認為，收儲100萬套農(nóng)民房發(fā)展租賃，有利于規(guī)范深圳的租賃市場，提供更有效的房源，保障租房群體利益。但是問題在于，本身這些房源處于出租狀態(tài)，因此不會憑空產(chǎn)生新房源，新房源不增加，市場供應(yīng)量就比較有限，只是整合收編改造加強管理，通過這個方式降低租金和房價的作用不大。

提高職工提取公積金支付房租比例

值得注意的是，深圳的實施意見，也強化了完善租賃公共配套服務(wù)，提高租賃供給效率。市規(guī)土委解讀稱，基于目前我市租房人群還不能享受與買房人群同等公共配套服務(wù)，特別是租房不能享有同等接受義務(wù)教育的權(quán)利，降低了租賃的吸引力，導(dǎo)致住房需求紛紛轉(zhuǎn)向購房（而不是租房），加劇供需矛盾、房價上漲預(yù)期。

借助于租賃立法，各相關(guān)部門就要落實租賃一定年限可享有配套公共服務(wù)的權(quán)利。其中提出，要提高職工提取住房公積金支付房租的比例，住房公積金管理部門縮短相關(guān)手續(xù)辦理的時間。

此外，還將借鑒美國的經(jīng)驗，為低收入人群發(fā)放住房租賃券，享受這種補助的家庭可在市場上自由選擇適合自己居住住房，用住房租賃券抵扣部分租金。

探索商業(yè)建筑改租賃住房

近年來，我市4大支柱產(chǎn)業(yè)及7大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟貢獻已經(jīng)達到80%，加上互聯(lián)網(wǎng)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)工商業(yè)對空間的需求明顯下降，存量商業(yè)、辦公的功能也需隨產(chǎn)業(yè)升級而調(diào)整。

市規(guī)土委介紹，深圳產(chǎn)業(yè)周期約為20年，建筑物規(guī)劃用途大多在40年以上，改造和盤活存量具有必然性。同時，我市空間開發(fā)強度已近極限，未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)貫徹“?？臻g重于保土地”的原則。

實施意見提出，未來，在產(chǎn)業(yè)、人口集聚區(qū)內(nèi)的租賃需求較為集中的區(qū)域的城市更新，要增加租賃型居住類更新的占比，而且更新后供應(yīng)的具有居住功能的商務(wù)公寓、公寓式辦公原則上只租不售。

其次，近年來，隨著前期規(guī)劃的大型商業(yè)及綜合體項目快速入市，加上城市更新均配建商業(yè)綜合體，部分區(qū)域（特別是原特區(qū)外）商業(yè)建筑存在一定空置的現(xiàn)象。因此，允許將符合城市規(guī)劃和公共配套要求的已建成但空置的商業(yè)建筑按規(guī)定改建為租賃住房，并同步配置公共服務(wù)配套，由租賃企業(yè)進行規(guī)?；赓U經(jīng)營。此外，在住房建設(shè)年度計劃及住房發(fā)展規(guī)劃中，統(tǒng)一平衡商品房銷售與租賃市場的關(guān)系，確保商品住房供應(yīng)的前提下，增加租賃供應(yīng)規(guī)模。

鄧志旺提出，發(fā)展租賃應(yīng)該“市場主導(dǎo)，政府推動”,“政府應(yīng)該在立法、政策、日常管理等方面加強，市場的事情應(yīng)該交給市場去做，市場主體去做連鎖出租、品牌出租等等。而政府可以通過補貼這些主體，在立法方面進行規(guī)范等，使市場朝著品牌化、規(guī)模化租賃服務(wù)商聚集”。

深圳市住房租賃試點工作方案要點歸納

●依托現(xiàn)有或新成立市屬國有企業(yè)，于2017年底前籌建3~5家國有住房租賃企業(yè)，著力發(fā)揮市人才安居集團政策性、專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃平臺作用。

●“十三五”期間，除人才住房和保障性住房外，國有住房租賃企業(yè)還應(yīng)通過新建、改建、收購、租賃、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等方式收儲不低于10萬套房源，開展專業(yè)化、市場化、規(guī)?；》孔赓U業(yè)務(wù)。

●各區(qū)政府、新區(qū)管委會應(yīng)于2017年底前至少要組織開展一項“城中村”規(guī)模化租賃試點工作（有條件的區(qū)、新區(qū)可以街道為單位開展試點工作），引導(dǎo)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位開展規(guī)模化租賃業(yè)務(wù)。“十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)。

●鼓勵300家房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理企業(yè)或其他市場主體轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)或設(shè)立子公司拓展住房租賃及其他“管家式”業(yè)務(wù)，推動住房租賃經(jīng)營品牌化、規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展。

●“十三五”期間，鼓勵300家各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)、總部基地、大學(xué)城區(qū)管理機構(gòu)及駐地單位，利用其自有或管理的配套職工宿舍、公寓和住房，開展專業(yè)化、規(guī)?；赓U經(jīng)營。

●對個人出租住房的，增值稅減按1.5％的稅率繳納；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6％的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，按照5％的征收率繳納增值稅。

●對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題。

●自2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地除按規(guī)定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，還應(yīng)按不低于規(guī)劃建筑面積20%的比例建設(shè)自持租賃住房，自持年限為70年。

●除福田、羅湖、鹽田區(qū)外，其他行政區(qū)、新區(qū)、前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)應(yīng)于2018年6月底前至少供應(yīng)一宗地塊用于全部建設(shè)自持租賃住房或商務(wù)公寓，租賃住房自持年限為70年，商務(wù)公寓自持年限為40年。

●在現(xiàn)有50%的基礎(chǔ)上，研究提高住房公積金繳存額用于支付房租的提取比例，進一步加大住房公積金對個人承租住房的支持力度。（完成時限：2017年12月）

●建設(shè)政府住房租售交易服務(wù)平臺。搭建政府住房租售交易服務(wù)平臺（以下簡稱“租售平臺”），并于2018年6月底前上線運行。

來源：深圳都市報

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