在“限地價(jià)”、“競(jìng)配建”、“競(jìng) 自持”、“搖號(hào)”、“配建租賃住房”等成為土地出讓中的“標(biāo)配”之后，今年深圳的土地市場(chǎng)終于回歸理性。數(shù)據(jù)顯示，第三季度深圳僅出讓5宗土地，總出讓面積為4 .29萬平方米，環(huán)比大降89%。而加大重大產(chǎn)業(yè)及總部經(jīng)濟(jì)等項(xiàng)目用地供應(yīng)也成為深圳新增土地供應(yīng)的主流。
    三季度土地出讓面積環(huán)比降89%
    在全國(guó)樓市調(diào)控持續(xù)加碼的大背景下，開發(fā)商對(duì)土地市場(chǎng)的嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度愈發(fā)增強(qiáng)，去年從熱點(diǎn)一線城市不斷蔓延到重點(diǎn)二線城市的“地王”盛況被有效“扼殺”在“搖籃”之中。根據(jù)此前中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)》顯示，今年前9個(gè)月，全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為34%，較去年同期下降14%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價(jià)率為39%，同比下降22%。其中，一線城市的土地平均溢價(jià)率僅為18%，較去年同期大幅下跌45%。
    進(jìn)入第三季度以后，土地的出讓門檻依然高企，“限地價(jià)”、“競(jìng)配建”、“競(jìng)自持”、“搖號(hào)”、“配建租賃住房”等已經(jīng)成為土地出讓條件的普遍標(biāo)配。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心的監(jiān)測(cè)，在一線城市之中，為了加大租賃住房供應(yīng)，上海表現(xiàn)突出，本季度不斷推出租賃住房用地。而從成交結(jié)果來看，這些租賃住房用地主要以低于市價(jià)水平被具有國(guó)企背景的開發(fā)商收入囊中。
    按照美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，第三季度深圳僅出讓5宗土地，總出讓面積為4.29萬平方米，環(huán)比大降89%，相比去年同期更是下降93%。而且，在底價(jià)出讓成為主流趨勢(shì)的情況下，今年第三季度深圳土地出讓金額僅52.02億元，相較第二季度也大幅下跌77%。
    商辦工業(yè)用地幾乎“承包”土地市場(chǎng)
    值得關(guān)注的是，自去年12月之后，深圳至今仍未有住宅用地成交，商辦、工業(yè)用地幾乎“承包”了今年的整個(gè)土地市場(chǎng)。中國(guó)指數(shù)研究院提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三季度深圳商辦、工業(yè)用地合計(jì)成交31宗，總建設(shè)用地面積近55萬平方米，合計(jì)收金超過418億元。
    第一太平戴維斯在其《第三季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及展望》也指出，深圳2017年至今成交的土地中，74%為商業(yè)用地，大部分都位于南山區(qū)。其中，深圳灣超級(jí)總部基地成交面積占全市的36%，前海和留仙洞總部基地成交用地分別占6%和10%。從土地性質(zhì)來看，第三季度的這5宗土地，商業(yè)用地也占3宗，其余2宗為工業(yè)用地。
    “今年深圳中心三區(qū)的供地力度有所增強(qiáng)，福田區(qū)民生設(shè)施建設(shè)用地、羅湖區(qū)城市更新及征地返還用地、南山區(qū)產(chǎn)業(yè)用地都是深圳新增土地供應(yīng)的主要渠道。”第一太平戴維斯給出了自己的預(yù)判，深圳將加大產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)，同時(shí)加強(qiáng)城市更新及征地返還的供地力度，未來幾年內(nèi)可能會(huì)有更多土地資源被釋放。
    加大重大產(chǎn)業(yè)及總部經(jīng)濟(jì)等項(xiàng)目用地供應(yīng)，這在今年7月份深圳規(guī)土委公布的《深圳市2017年度城市建設(shè)與土地利用實(shí)施計(jì)劃》中已見端倪。該計(jì)劃表示，要落實(shí)《關(guān)于支持企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力的若干措施》，進(jìn)一步加大深圳重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的用地供應(yīng)，保障總部經(jīng)濟(jì)等項(xiàng)目的用地需求，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。2017年安排產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模203公頃，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地98公頃。這兩個(gè)數(shù)據(jù)占2017年深圳全市計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地的約22.3%。
    除此之外，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至10月19日，深圳預(yù)計(jì)將在10-11月出讓3宗土地。其中，位于龍華民治街道的地塊作為本年度深圳土地市場(chǎng)首塊純住宅用地，將在11月出讓。該地也是深圳第一宗“只租不售”宅地，采取“單限雙競(jìng)”的方式，即限成交地價(jià)、競(jìng)成交地價(jià)和人才住房面積。不過該宗土地建成后的人才住房將無償移交政府，且租賃住房需自持70年。
    李宇嘉在受訪中認(rèn)為，培育發(fā)展租賃市場(chǎng)，構(gòu)建租售并舉的模式，已經(jīng)是長(zhǎng)效機(jī)制最重要的內(nèi)容?，F(xiàn)在北京廈門上海等城市已經(jīng)相繼推出這種“只租不售”地塊，深圳此舉符合政策方針。
    美聯(lián)物業(yè)預(yù)測(cè)，第四季度的土地出讓量有望超過第三季度，但是宗地出讓條件仍然比較嚴(yán)格，整體溢價(jià)率難以上漲。