每戶地址五年內只享有一次同校對口的入學機會

在上海靜安區(qū)，一套破舊的二手房報價可達8萬元/平方米，理由有且只有一個& & 這是一套學區(qū)房。據《第一財經（微博)日報》記者了解，靜安區(qū)一套房齡老、位置差的學區(qū)房報價可以比周邊一套全新的非學區(qū)房報價高2萬元/平方米以上。

過去幾年，無論樓市大環(huán)境好與壞，上海的學區(qū)房價格始終沒有停止上漲的腳步。一些機敏的商人也從中看到了無風險套利的機會，炒作學區(qū)房成風。面對這樣的 亂局 ，地方政府顯然已經 坐不住了 。

日前，靜安區(qū)教育局發(fā)布的《關于2014年本區(qū)義務教育階段學校招生入學工作的實施意見》指出，從今年起，靜安區(qū)各公辦小學將開始建立對口入學新生數據庫，靜安區(qū)每戶地址五年內只享有一次同校對口的入學機會。

這一頗具 一刀切 意味的新規(guī)被稱為 最嚴入學新政 ，不過，多位業(yè)內人士對本報記者稱，政策看似很嚴厲，但并沒有徹底解決深層次問題，即教育資源公平分配，因此， 學區(qū)房熱 還會延續(xù)。

學區(qū)房只漲不跌的神話

2009年，吳先生以1.7萬元/平方米的價格購買了一套上海長寧區(qū)的學區(qū)房，目前，這一房齡達25年的二手房報價已達5萬元/平方米，五年內價格漲了兩倍。

據21世紀不動產統計，近一年來，上海二手房均價一路攀升，一年內的漲幅為18.1%，其中，學區(qū)房領漲全市二手房價格，部分區(qū)域如浦東三林，學區(qū)房的漲幅甚至達到30%~35%。

德佑地產晶華店位于此次出臺新政的靜安區(qū)，該門店經理劉東東告訴記者，門店附近對口靜教附小的 晶華園 ，盡管小區(qū)本身品質在區(qū)域內比較一般，但大戶型房源單價已超過6萬元/平方米，而附近的 達安錦園 盡管小區(qū)品質明顯高于晶華園，但由于不對口靜教附校，單價反而略低于晶華園。

至于一些純粹掛靠戶口用的小戶型學區(qū)房，單價就更為驚人了，如 海防村中不乏一些掛牌單價8萬元/平方米的房源。 劉東東稱。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍對《第一財經日報》記者表示，在靜安區(qū)，不僅學區(qū)房和非學區(qū)房價格相差很大，重點學校和非重點學校周邊的學區(qū)房總價，價格差也可以達到20萬~50萬元。

靜安區(qū)教育局相關人士表示，出臺此項規(guī)定的目的正是為了遏制學區(qū)房倒賣問題。按照規(guī)定，靜安區(qū)公辦學校依照就近入學的原則，實行地塊（居委）對口的方法，劃定公辦小學的對口入學范圍。

進入公辦小學需要兒童和父母戶籍在對口地塊一年以上，房屋戶主和產權人或承租人為兒童父母。對于同一戶地址享有同校對口入學機會的間隔年限，靜安區(qū)教育局此前的規(guī)定是三年。

靜安區(qū)教育局相關負責人在接受采訪時表示，考慮到實際情況，新規(guī)定在今明兩年內暫時不強制執(zhí)行，而針對疑問較多的雙胞胎、二胎等情況，教育局將當作個案處理。

一刀切 能否抑制投機

靜安區(qū)共有13所公辦小學，其中第一師范學校附屬小學、第一中心小學和教育學院附屬學校最為搶手。為了讓孩子進入優(yōu)質學校接受教育，不少家長爭相購買學校周邊的學區(qū)房。

教育學院附屬學校是一所九年一貫制學校，由于其周邊學區(qū)房既對口小學也對口初中，房價被一路炒高。該校校長張人利告訴記者，學校經過統計發(fā)現，同一地段的對口學生數原先只有20多人，近幾年來卻猛增到近150人，其中 有大量學生家長買了房子也不住，一進學校就把房子賣掉 。由此，本來每套房子只有一名入學名額，現在則要負擔2到3人。

據張人利介紹，同一戶址多人入學的情況極大增加了學校負擔，而買了學區(qū)房卻不入住的情況實際上也違背了 就近入學 的基本原則。

張人利也向記者表示，靜安區(qū)教育局推出這一政策，保證了就近入學，控制了對口學生數，預計新規(guī)定的效果會在幾年后顯現。

和限購政策一樣，此次 最嚴入學新政 也頗具 一刀切 意味，然而，祭出這樣的 狠招 恰恰說明，上海學區(qū)房的炒作之風已經讓管理層無法接受。

不過，在不少業(yè)內人士看來，這一政策能否收到實效還存在疑問。

學校和房子其實不應掛鉤，學生的 擇優(yōu)錄取早已演變成 擇房錄取，本身就給入學設置了一道門檻。 上海中原地產研究咨詢部高級研究員盧文曦對本報記者表示，如果一個學校容納能力有限，完全可以通過改變劃分范圍來實現，而目前整個區(qū)都實施這樣的政策在無形中增加了社會流動成本和教育資源的浪費。

盧文曦表示，如果某個學生中途轉學，名額空出，但是由于5年的限制，不能由其他學生來享受優(yōu)質教育資源，顯然存在不合理性。 再舉個通俗例子來講，上海到南京的火車，有人在蘇州下車了，現在規(guī)定不允許有人上車，一定要在鎮(zhèn)江才能上，中間的空缺造成資源浪費。

據劉東東介紹，新政只是規(guī)定了 本區(qū)內每戶地址五年內只享有一次同校對口入學機會 ，這也就意味著假如學區(qū)房業(yè)主在孩子讀完小學畢業(yè)后再將房產轉賣，接盤的買家將不會受到這一政策的影響，況且靜安區(qū)即便買房入戶，也要在一年后才能入學。

據德佑地產靜安區(qū)16家門店統計數據，目前學區(qū)房的交易后，大多數業(yè)主都是在孩子小學畢業(yè)后才將房屋轉賣，中途轉賣的情況較少出現，因此該政策對于學區(qū)房市場的影響不會特別嚴重。

同時，新政還明確了 人戶一致 家庭在入學中的優(yōu)先地位，這一舉措顯然是針對近年來一些缺乏實際居住功能的小面積的學區(qū)房被反復炒作至畸高價格的局面。

德佑地產研究部總監(jiān)陸騎麟對《第一財經日報》記者稱，新政一旦得到實施，純以掛戶口為目的購買小面積學區(qū)房的行為將面臨較大的風險，不但購買者自身可能享受不到預想中的學區(qū)待遇，在轉賣時也可能由于政策風險而難以獲利。