廣州的溫女士和丈夫連某多年來，感情淡寡，連某從國(guó)企辭職后創(chuàng)業(yè)失敗，身負(fù)重債。為了獲得銀行貸款，連某私自盜取了溫女士父親留給溫某位于天河區(qū)的一處房產(chǎn)的房產(chǎn)證，并與某公證處公證員駱某（已停職）兩人假冒簽名做了公證。
廣州的溫女士在毫不知情的情況下將失去賴以居住的房屋，這是怎么回事？原來，溫女士的丈夫偷拿房產(chǎn)證、偽造簽名將房屋抵押，一審法院判令拍賣房屋，款項(xiàng)優(yōu)先償還貸款。廣東中立法律服務(wù)社律師受溫女士委托，查出銀行多處違規(guī)，抵押貸款發(fā)放不合常理，二審改判銀行非善意取得抵押權(quán)，溫女士勝訴。

丈夫偽造簽名抵押房屋
廣州的溫女士和丈夫連某長(zhǎng)期感情不和，連某從國(guó)企辭職后創(chuàng)業(yè)失敗，在外面負(fù)債累累。后來，連某盜取了溫女士父親留給溫某位于天河區(qū)的一處房產(chǎn)的房產(chǎn)證，與某公證處公證員駱某（已停職）兩人假冒簽名做了公證。
基于此偽造的委托書，某銀行和不法財(cái)務(wù)公司安排了連某個(gè)人擔(dān)保貸款34萬元。不法財(cái)務(wù)公司從中獲取6.13萬元高額手續(xù)費(fèi)，銀行獲取年利率8.613%的超額利息。
連某身負(fù)債務(wù)后不知所終，銀行起訴。假冒簽名的公證被某公證處撤銷，不法財(cái)務(wù)公司法人代表也被判刑，基于被撤銷公證設(shè)立的抵押被一審法院認(rèn)為銀行構(gòu)成抵押權(quán)的善意取得，判決拍賣涉案房屋來清償貸款。
銀行善意取得抵押權(quán)？

一審法院認(rèn)為，向銀行借款時(shí)，連某與溫女士還是夫妻關(guān)系，連某向銀行出具了公證委托書，后被證明假冒簽名而撤銷，但銀行并不具備鑒定能力；其次，連某不是房屋所有權(quán)人，卻取得了房產(chǎn)證原件，涉案房屋做了抵押登記。因此銀行構(gòu)成抵押權(quán)的善意取得，故判決銀行以抵押房屋拍賣、價(jià)款優(yōu)先受償。
溫女士找到廣東中立法律服務(wù)社的余春明代理二審上訴。余律師認(rèn)為，如果銀行按《貸款通則》等要求對(duì)借款人、擔(dān)保人、抵押物等任何一項(xiàng)做到審慎審查和監(jiān)管，此筆貸款都不會(huì)發(fā)生。銀行在簽訂貸款時(shí)未審查連某的個(gè)人信用，也沒有聯(lián)系房屋產(chǎn)權(quán)人溫女士及其兒子核實(shí)二人資料，銀行涉嫌故意向抵押人隱瞞抵押事實(shí)。

改判：銀行有義務(wù)進(jìn)行審查
廣州中院二審認(rèn)為，銀行有義務(wù)也有能力對(duì)抵押人的身份以及擔(dān)保意愿真實(shí)性、抵押物價(jià)值等內(nèi)容進(jìn)行審查。銀行因信任公證而不審查，應(yīng)承擔(dān)公證失實(shí)的法律后果。銀行委托非銀行人員在未審核抵押人身份的情況下，出具《具結(jié)書》，房管部門據(jù)此為銀行辦理了他項(xiàng)權(quán)證。對(duì)此，銀行應(yīng)承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。原審法院認(rèn)定銀行善意取得涉案房屋抵押權(quán)不當(dāng)，予以糾正。
銀行被判不構(gòu)成善意取得
我國(guó)物權(quán)法第一百八十條規(guī)定了可供抵押的不動(dòng)產(chǎn)包括建筑物和其他土地附著物等，不動(dòng)產(chǎn)抵押以登記為公示方法。物權(quán)公示的公信力乃是不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得制度的理論基礎(chǔ)。物權(quán)公示的公信力是指，依法定方式進(jìn)行公示的物權(quán)，具有使社會(huì)一般人信賴其正確的效力，即使公示的物權(quán)狀況與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不符，法律對(duì)信賴公示的善意第三人從公示的物權(quán)人處所取得的權(quán)利應(yīng)予以保護(hù)。但正如本案中二審意見中所說，銀行有義務(wù)也有能力對(duì)抵押人的身份以及擔(dān)保意愿真實(shí)性、抵押物價(jià)值等內(nèi)容進(jìn)行審查。
銀行因信任公證而不審查，應(yīng)承擔(dān)公證失實(shí)的法律后果。
我國(guó)物權(quán)法第一百零六條僅對(duì)動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的善意取得規(guī)定了構(gòu)成要件，并未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得做出具體規(guī)定，只是言及“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款的規(guī)定”，筆者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得應(yīng)符合以下要件：

1、不動(dòng)產(chǎn)登記簿存在權(quán)屬登記錯(cuò)誤。就抵押權(quán)設(shè)立而言，登記簿上登記的所有權(quán)人并非真正所有權(quán)人。
2、無權(quán)處分人設(shè)立抵押權(quán)的行為。這是指行為人（登記名義人）在沒有處分權(quán)的情況下在他人的不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)的行為。
3、債權(quán)人在抵押權(quán)設(shè)立時(shí)系出于善意。善意的判斷時(shí)間應(yīng)為抵押權(quán)設(shè)立之時(shí)。
4、已進(jìn)行抵押權(quán)設(shè)立登記。如果抵押權(quán)未經(jīng)登記，真正權(quán)利人仍能追及物之所在，否定抵押權(quán)設(shè)立的效力，而不能適用善意取得制度。

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