小產(chǎn)權(quán)房，因價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房而獲得普通市民青睞，雖經(jīng)官方屢屢打壓，房產(chǎn)律師頻頻提示風(fēng)險，依然活躍于深圳這方熱土。

近日，讓所有購買小產(chǎn)權(quán)的人顫抖的事終于發(fā)生了。深圳市寶安區(qū)小產(chǎn)權(quán)房——明月花都購房者遭村委起訴，要求確認(rèn)合作建房合同無效，返還房屋......

綜合整理自公眾號“信榮律師團(tuán)隊”、樂居直播間

1、寶安小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主遭村委起訴

要求確認(rèn)合作建房合同無效，返還房屋

隨著深圳商品房價格的急速飆升，高昂的房價讓不少購房者望而卻步。即使能勉強湊夠買房的首付，但每月七八千甚至上萬的月供壓力也讓不少購房者內(nèi)心打鼓。在居住屬性上與普通商品房上無多大差異，價格卻便宜一半的村委統(tǒng)建樓，中介費用和過戶費用等相關(guān)稅費相對比普通二手房交易少一半，小產(chǎn)權(quán)房凸顯了其價格優(yōu)勢。

于是，小產(chǎn)權(quán)房市場開始活躍，村委開始吃香。為了防止任何一方違約，交易雙方開始找村委蓋章確認(rèn)。然而，2017年9月發(fā)生的明月花都村委起訴非村民確認(rèn)合同無效案，直接刺穿了所有購買小產(chǎn)權(quán)房人的心。

明月花都位于寶安西鄉(xiāng)大道與共和工業(yè)路交匯處（大益廣場旁邊），是共樂村建的統(tǒng)建樓。2017年7月19日至30日期間，深圳市共樂股份合作公司先后就劉某等人提起六個訴訟。以其非本村所在村民，無資格購買自己出售的房屋、自己所建房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房，合作建房不合法等理由，要求確認(rèn)集資建房合同無效，收回房屋！

據(jù)悉，當(dāng)初建房時房價僅九千，目前已近三萬。

早在2007年，住建部就曾發(fā)出風(fēng)險提示，提醒不要購買在農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋，并提醒購房者此類房屋不受法律保護(hù)。這種房屋沒有國家辦法的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，其產(chǎn)權(quán)證也并非真正合法有效。

盈科信榮（全國）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊首席律師張茂榮此前接受樂居采訪時曾表示，深圳市政府是不認(rèn)可深圳有小產(chǎn)權(quán)房的，深圳都是國有土地，沒有集體土地之說。深圳市官方一直對外表示，深圳不存在“小產(chǎn)權(quán)房”概念。小產(chǎn)權(quán)合同基本無效，存在業(yè)主反悔的風(fēng)險。他建議，權(quán)衡價格和風(fēng)險，慎重購買小產(chǎn)權(quán)房。

另外，針對本次案件，信榮房地產(chǎn)律師團(tuán)隊表示了他們的擔(dān)憂。從業(yè)多年，他們見慣了村民與非村民合作建房后，因為房價暴漲，或者列入拆遷，村民反悔搶房的案件，而對于村委反悔的事還是第一次看到。“村委靠不住，小產(chǎn)權(quán)房的安全還能靠誰？而一旦被確認(rèn)無效，是不是又將引發(fā)深圳大面積的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主違約潮？”

2、“非主流”購房渠道哪些風(fēng)險？

在房價高企的今天，不少承受不了商品房高價的剛需，會另辟蹊徑滿足置業(yè)需求，如購買小產(chǎn)權(quán)房、回遷房、法拍房等。這一現(xiàn)象自然逃不過眼神犀利的投資客，因此也會有投資客也殺入這些“非主流”市場。不過，既然是“非主流”，就意味著存在著一定風(fēng)險。（補充：此處所說的“非主流購房渠道”指法拍房、回遷房及小產(chǎn)權(quán)房）

購買“小產(chǎn)權(quán)房”存在的風(fēng)險：

1）無法辦理房產(chǎn)證

小產(chǎn)權(quán)只具備使用性質(zhì)，不具備普通商品房的法律性質(zhì)。購房者的購房合同在法律看，屬于無效合同。

2）無法抵押貸款

小產(chǎn)權(quán)其房屋的產(chǎn)權(quán)證并非由國家的房管部門頒發(fā)的，該房屋不具備上市交易的條件。對于小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主來說，只是擁有了房屋的居住權(quán)，而不是擁有房屋的所有權(quán)，自然也就不能用來申請抵押貸款。

3）交易難

購買二手小產(chǎn)權(quán)房是無法辦理貸款的，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風(fēng)險，而且購買二手小產(chǎn)權(quán)房以后如果再想出手賣掉，也是比較麻煩的一件事。

4）拆遷補償難以保障

小產(chǎn)權(quán)房價格誘人，但是“出身”不明，購房人對兩者的權(quán)衡實際上就是對小產(chǎn)權(quán)未來“轉(zhuǎn)正”前景的一種賭博。如果購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯、合同無效，即使開發(fā)商或物業(yè)公司違約，購買人的權(quán)利也得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)。

同時，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)商常常缺乏資質(zhì)，也沒有得到政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證，因此在入伙后如果發(fā)生房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)和物業(yè)管理問題，其救濟(jì)途徑非常有限。

張茂榮表示，法拍房主要有兩大風(fēng)險：收房風(fēng)險和不明費用風(fēng)險。法院不負(fù)責(zé)清場交房的，競買后可能因租客存在未到期合法長租或其他占有人拒不同意交房而無法收房，“比如前段時間媒體報道的華僑城波托菲諾豪宅潑油漆案即是租客不走，競買人收不了房。”法拍房均以現(xiàn)狀拍賣，費用均由買家承擔(dān)，很多拖欠費用無法查明，可能導(dǎo)致成本增加。

回遷房方面，重點是期權(quán)回遷房，一方面沒有產(chǎn)證，必須等到原村民辦下來一手證后才能辦理二手過戶手續(xù)，跨時長，違約風(fēng)險大；另一方面，購買時只有回簽合同無產(chǎn)證（有的開發(fā)商還沒有交付房屋），原村民完全可能“一女多嫁”重復(fù)出售、重復(fù)抵押，后患無窮。“我們隊代理的大沖城市花園回遷房糾紛，2014年380萬一次性付款后，業(yè)主債務(wù)纏身失聯(lián)，多家債主堵門換鎖搶房，起訴后又被其他兩債權(quán)人搶先查封執(zhí)行，至今一審未果。”

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