凱德集團(tuán)與萬科、印力、Triwater共同拉開了2018年房地產(chǎn)行業(yè)大宗并購的序幕。凱德集團(tuán)以17.059億新元（83.65億人民幣）向這三位買家出售了中國20家購物中心項(xiàng)目公司的100%股權(quán)，并承接相應(yīng)負(fù)債。

據(jù)凱德集團(tuán)回應(yīng)媒體稱：買方在近期提出購買意向，考慮到集團(tuán)整體的資產(chǎn)管理策略，所以公司決定出售部分在中國的資產(chǎn)。此次交易的戰(zhàn)略意義重大，出售部分成熟資產(chǎn)項(xiàng)目持有公司的股權(quán)，有利于優(yōu)化凱德集團(tuán)資產(chǎn)配置和集中資源，所獲資金將用于在中國繼續(xù)投資優(yōu)質(zhì)物業(yè)，進(jìn)一步強(qiáng)化凱德集團(tuán)在華五大核心城市群——北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市的業(yè)務(wù)布局和規(guī)模優(yōu)勢

這20個(gè)購物中心，凱德通過旗下公司平均持有已達(dá)10年，很多都是當(dāng)?shù)厥讉€(gè)購物中心。通過凱德的專業(yè)運(yùn)營，發(fā)展為成熟物業(yè)，有著穩(wěn)定的收益，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)升級。

這些項(xiàng)目的總估值是78.42億人民幣，交易價(jià)格為17.059億新元（83.65億人民幣），比資產(chǎn)估值高出7%。交易價(jià)格是根據(jù)估值、買賣雙方的溝通協(xié)商等共同確定的。

這意味著，以萬科為代表的巨頭已進(jìn)入運(yùn)營時(shí)代。

有龍頭公司戰(zhàn)略發(fā)布為例。

2017年12月19日下午，恒大與萬科分別以底價(jià)55.52億元和31.37億元拍下深圳灣超級總部基地地塊各一幅，預(yù)計(jì)萬科、恒大將在該地塊上建立新的總部基地，昭示一個(gè)全新的房地產(chǎn)服務(wù)時(shí)代來臨！

據(jù)媒體報(bào)道，10月18日下午，深圳市南山區(qū)政府與萬科集團(tuán)共同簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方在南山區(qū)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面構(gòu)建全面戰(zhàn)略合作關(guān)系。據(jù)悉，萬科集團(tuán)將以深圳灣超級總部基地為支點(diǎn)，推動(dòng)城中村綜合整改運(yùn)營、住房租賃等業(yè)務(wù)在南山區(qū)進(jìn)一步蓬勃發(fā)展。這意味著，萬科正在切入城市配套服務(wù)。

　“誰再說萬科是發(fā)展商，我和誰急”，12月8日晚，在萬科于廈門舉辦的南方區(qū)域媒體交流會(huì)上，董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮說。關(guān)于未來，郁亮稱，萬科作為發(fā)展商的時(shí)代已經(jīng)過去了，我們是為城市發(fā)展做貢獻(xiàn)，做配套服務(wù)的角色，這更符合我們對未來行業(yè)的定位。

郁亮說，“在城市配套服務(wù)商時(shí)代，所有開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)清零，大家重新站在了同一起跑線上。”在轉(zhuǎn)型面前，萬科已不再看重規(guī)模競爭，而是全力打造資產(chǎn)管理能力和城市運(yùn)營能力。

萬科和郁亮新近甚至提出一個(gè)概念“美好生活場景師”來表達(dá)轉(zhuǎn)型方向。在郁亮看來，公寓、辦公、商業(yè)、教育、養(yǎng)老等諸多城市配套服務(wù)，均是美好生活場景的一部分。萬科正逐步實(shí)現(xiàn)對出生、教育、就業(yè)、度假、養(yǎng)老等人生全階段的覆蓋，變身為全生命周期產(chǎn)品提供者和多元資產(chǎn)管理者。

2017年年初，恒大啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提出要堅(jiān)定實(shí)施發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。

●在發(fā)展戰(zhàn)略上，由“規(guī)模型”發(fā)展戰(zhàn)略向“規(guī)模+效益型”發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變；

●在發(fā)展模式上，由以往高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

目前，恒大完成了多元化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局，實(shí)現(xiàn)了由“房地產(chǎn)業(yè)”向“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”的轉(zhuǎn)型，即由“房地產(chǎn)業(yè)”向“房地產(chǎn)+健康+旅游+金融”的轉(zhuǎn)型，也就是由“房地產(chǎn)”向“房地產(chǎn)+服務(wù)老人+服務(wù)兒童+服務(wù)社會(huì)”的轉(zhuǎn)型。

無獨(dú)有偶，2017年的房地產(chǎn)的大并購案主角：萬達(dá)、融創(chuàng)和富力。2017年7月19日下午，融創(chuàng)、萬達(dá)和富力在北京萬達(dá)索菲特召開戰(zhàn)略合作簽約儀式。儀式上，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌宣布，融創(chuàng)將繼續(xù)接手萬達(dá)的13個(gè)文旅項(xiàng)目，而富力將加入其中，接手萬達(dá)的77個(gè)酒店項(xiàng)目。王健林則表示，融創(chuàng)略微提升了對13個(gè)萬達(dá)城的收購價(jià)格，而且不需要萬達(dá)對融創(chuàng)進(jìn)行借款。

先說，融創(chuàng)。孫宏斌動(dòng)作頻頻，包括融創(chuàng)投資樂視的邏輯：關(guān)注消費(fèi)升級，文化、內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)是其將來的方向，這正是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向運(yùn)營的風(fēng)向標(biāo)。

從規(guī)模上看，2013年-2016年期間，富力地產(chǎn)每年酒店擴(kuò)展速度平緩。觀點(diǎn)指數(shù)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，包含合資項(xiàng)目，富力地產(chǎn)處于已落成、運(yùn)營或開業(yè)籌備中的酒店每年以1-2間的速度增長；而處于運(yùn)營中的酒店數(shù)量分別為6間、8間、12間和14間。

在上述背景下，富力地產(chǎn)對于酒店運(yùn)營業(yè)務(wù)仍表現(xiàn)出大展拳腳的決心。2017年7月19日，以199.06億元的價(jià)格收購萬達(dá)賬面凈值為330億元的77間酒店，總建筑面積合計(jì)將超過324.9萬平方米，總房間也達(dá)到23200個(gè)。

此后，富力先后兩次修改收購萬達(dá)酒店資產(chǎn)內(nèi)容，收購將不包括三亞萬達(dá)希爾頓逸林酒店、廣州萬達(dá)希爾頓酒店、南京萬達(dá)希爾頓酒店以及煙臺(tái)萬達(dá)70%的權(quán)益，同時(shí)將大連萬達(dá)中心寫字樓納入收購事項(xiàng)，交易代價(jià)亦下降至189.55億元。

這也就意味著，富力地產(chǎn)收購的萬達(dá)酒店將修改為73間，加上已落成、運(yùn)營或開業(yè)籌備中的酒店（包含合資項(xiàng)目）24間，其所擁有的酒店數(shù)量將達(dá)到97間。

以六折價(jià)格一下子吃進(jìn)規(guī)模如此巨大的酒店資產(chǎn)，問題在于這些酒店能給富力帶來多大的脾益？據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，2014年全年、2015年全年及2016年上半年，萬達(dá)酒店整體毛利率高于富力酒店，但表現(xiàn)在分部業(yè)績上，依然處于虧損狀態(tài)，虧損幅度分別為-6.05億元、-6.02億元及-1.33億元。

接下來，富力能否玩轉(zhuǎn)酒店，關(guān)鍵要看他始何運(yùn)營了！

回頭來說萬達(dá)。并不是說，萬達(dá)向融創(chuàng)和富力出售文旅項(xiàng)目和酒店之后，就不作為了，甚至真的不看好運(yùn)營。恰恰相反。2017年12月19日，在蘇寧智慧零售大開發(fā)戰(zhàn)略暨合作伙伴簽約大會(huì)上， 王健林公布稱，“我們有個(gè)宏偉的計(jì)劃，明年開始，力爭10年內(nèi)將萬達(dá)廣場發(fā)展到1000家左右。”王健林稱，從2019年開始萬達(dá)開店的速度將會(huì)大幅度增加。十年后，萬達(dá)廣場將會(huì)覆蓋90%以上的城市人口。

王健林的運(yùn)營思很清晰：如果到1000店是什么概念呢？拿今年的數(shù)據(jù)來說，開業(yè)滿一年的廣場，我們大概平均5千萬，三線、四線甚至五線城市有下沉，那也意味著開到1千店的時(shí)候，每一年光是萬達(dá)廣場的客流就在130-150億的投資。我假設(shè)一個(gè)人每年去30次，這個(gè)頻率已經(jīng)不算低了，那就意味著有大概4-5億人，是重復(fù)性消費(fèi)的顧客。那個(gè)時(shí)候我估計(jì)中國城市的人口可能會(huì)超過10億，真正有消費(fèi)人力的們也就是6-7個(gè)億，因?yàn)橛行『?、還有老大歲數(shù)的老人家。那就意味著1000個(gè)店，大概會(huì)覆蓋中國90%以上的城市，其中這個(gè)城市人口三分之二都是我們這兒重復(fù)消費(fèi)的顧客。

1月3日下午，上海靜安體育中心，“丁祖昱評樓市”舉辦了第二屆年度發(fā)布會(huì)，易居中國CEO丁祖昱發(fā)布了他對2018年的預(yù)測。此外，丁祖昱還邀請了周忻、任志強(qiáng)和林中等人發(fā)表了觀點(diǎn)。

丁祖昱分享一個(gè)觀點(diǎn)稱，克爾瑞花了一多月的時(shí)間，利用星巴克、共享單車、外賣、高鐵和航班等指標(biāo)綜合考量，從三四線城市里挑出了20個(gè)看好的城市，它們是：無錫、東莞、佛山、常州、溫州、泉州、紹興、嘉興、珠海、煙臺(tái)、臺(tái)州、南通、惠州、鎮(zhèn)江、中山、金華、潮州、蕪湖、徐州和唐山。

易居董事會(huì)主席周忻認(rèn)為，房地產(chǎn)未來會(huì)越來越關(guān)注房子之外的“生活”，并透露，碧桂園和雅居樂的物業(yè)管理公司都在上市進(jìn)程中。
 

旭輝董事長林中認(rèn)為，傳統(tǒng)行業(yè)，包括房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)入龍頭時(shí)代，跟美國上世紀(jì)七八年代出現(xiàn)“漂亮50”一樣。房企會(huì)從追求速度過渡到追求品質(zhì)。市場需求越來越多樣化，細(xì)分領(lǐng)域會(huì)出現(xiàn)一批小而美的企業(yè)，細(xì)分市場拼的不是資本和規(guī)模，拼的是獨(dú)特的資源整合能力和靈魂人物。這個(gè)靈魂人物不會(huì)是職業(yè)經(jīng)理人，有匠心有情懷的人才能做好細(xì)分市場。

當(dāng)然，最不能忽視的是，互聯(lián)網(wǎng)+社群正在影響著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，U+公寓、阿那亞、奧倫達(dá)、聚龍小鎮(zhèn)、藍(lán)城小鎮(zhèn)等一個(gè)個(gè)鮮活案例，他們以最低成本，最高效率及最懂客戶的方式，創(chuàng)造了一個(gè)個(gè)屬于新時(shí)代的“神盤”，并讓傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)重?zé)ㄉ鷻C(jī)。這也正是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，由流量思維轉(zhuǎn)向運(yùn)營用戶思維的轉(zhuǎn)變。商業(yè)正從“物以類聚”，走向“人以群分”！
 

一位業(yè)內(nèi)朋友在朋友圈中驚嘆：“我認(rèn)為地產(chǎn)下半場陣地是舊改和小鎮(zhèn)，從長遠(yuǎn)看，核心能力都必須在項(xiàng)目的社區(qū)營造上！搞好社區(qū)營造就會(huì)成為明星項(xiàng)目。即使是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的本質(zhì)也是產(chǎn)業(yè)社區(qū)營造，而不是急功近利的產(chǎn)業(yè)鏈招商。因?yàn)槲霎a(chǎn)業(yè)和買房子的人，都必須依賴社區(qū)價(jià)值觀營造的系列活動(dòng)。提早關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)下半場的本質(zhì)！”

當(dāng)然，中國房地產(chǎn)進(jìn)入“運(yùn)營時(shí)代”，還有一個(gè)不得不提的是：租賃市場，更是體現(xiàn)運(yùn)營能力的時(shí)候。當(dāng)金融去杠桿，經(jīng)濟(jì)回歸實(shí)體，“房住不炒”時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)該拼什么？除了產(chǎn)品之外，應(yīng)該就是基于服務(wù)之上的運(yùn)營了吧。