無錢的人愁買房，有錢的人愁限購。為規(guī)避限購政策，“借名買房”成為了許多人在城市中提前“安家”的一個(gè)靈活方式。然而借名買房的成功操作，很大程度上依賴于雙方的良好信用，一旦情況有變，加之涉案房產(chǎn)價(jià)值不菲，就極易演變成雙方圍繞房產(chǎn)展開的爭奪戰(zhàn)，對簿公堂也是家常便飯。深圳市民夏小姐的案例或許能夠帶給購房者們一些思考。

    房子住了兩年就遭查封

    夏雪告訴南都記者，2012年，自己和老公剛來深圳不久，雖然兩人有意買房、后來也在蛇口看好了一套二手房，但由于深圳有限購政策，兩人當(dāng)時(shí)都沒有購房資格。但夏雪說，當(dāng)時(shí)老公和深圳市蛇口招勝石化實(shí)業(yè)有限公司(以下簡稱“招勝石化公司”)的法人代表范×迎是朋友，得知此事后，范×迎表示可以為“借名買房”提供幫助，即自己先登記由夏雪夫婦付款購買的房產(chǎn)，待夏雪滿足購房條件后再行過戶。

    經(jīng)過商議，夏雪夫婦便委托了范×迎進(jìn)行借名買房，并出資房屋全款900多萬元(含稅及中介費(fèi)用)，分十次轉(zhuǎn)賬給范×迎。據(jù)夏雪提供的部分銀行轉(zhuǎn)賬單據(jù)，她的丈夫于浩向范×迎轉(zhuǎn)賬的第一筆款項(xiàng)為300萬元，摘要中注明了是“于浩購房款”。當(dāng)年內(nèi)，范×迎辦妥房產(chǎn)證，并將其登記在公司名下，夏雪一家人住了進(jìn)去。2013年，招勝石化公司也出具了一份書面承諾，確認(rèn)了夏雪借名買房的事實(shí)，并承諾在夏雪滿足購房條件后就辦理過戶。

    然而夏雪對記者表示，自己后來通過繳納社保達(dá)到了購房條件，但多次催促范×迎辦理過戶，都被范×迎告知暫時(shí)無法辦理。她舉例說，2014年，范×迎向她展示了一份“深圳市地方稅務(wù)局”開具的“行政處罰通知書”，該通知書稱，招勝石化公司此前一筆地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)“未交所得稅”，應(yīng)補(bǔ)交“稅款”并繳納“罰款”、“滯納金”，共332萬多元。因此，公司在負(fù)擔(dān)稅收債務(wù)時(shí)無法轉(zhuǎn)移名下不動(dòng)產(chǎn)。

    夏雪稱，到了2015年10月，自己因?yàn)閾?dān)心房子一直不過戶會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，便委托朋友查詢房子的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，結(jié)果讓她吃了一驚：在2015年初，房產(chǎn)就已經(jīng)被南山區(qū)人民法院查封了。夏雪趕忙委托律師調(diào)查情況才得知，招勝石化公司在持有房產(chǎn)證后，曾向其他機(jī)構(gòu)借取高額貸款，而房子在招勝石化不予還款、遭起訴后被法院查封。夏雪向記者解釋，經(jīng)過咨詢律師她得知，法院的查封只是限定了房產(chǎn)不能向外轉(zhuǎn)讓給他人，但并不會(huì)涉及房子里居住的人。因此，一開始她才對查封一事全然不知。

    10年老朋友欲侵吞房產(chǎn)？

    對于老公的“朋友”范×迎，夏雪表示，范是老公認(rèn)識(shí)10年的朋友，最初范以其他理由推遲過戶時(shí)，夫妻倆都相信范×迎所稱的困難確實(shí)存在，還認(rèn)為是他們給范添了麻煩，不好意思強(qiáng)行要求過戶，更別提打官司了。

    據(jù)夏雪出示的與范×迎之間的短信記錄，范×迎曾提到其“幾天都在稅務(wù)局求人辦事”，為“減免我司300多萬元”的稅收債務(wù)而奔走。夏雪表示，她還得到了相關(guān)部門出具的一份證明文件，稱未向招勝石化公司發(fā)送過上述行政處罰文件。夏雪表示，至此她已經(jīng)幾乎完全認(rèn)定，這是范×迎故意“設(shè)局”，以便侵吞她的房產(chǎn)。

    涉事公司已不在注冊地經(jīng)營

    根據(jù)國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)載明的信息，深圳市蛇口招勝石化實(shí)業(yè)有限公司成立于1990年，法定代表人為范×迎，注冊地址為深圳市南山區(qū)蛇口海上世界海景廣場313A。但南都記者近日來到海景廣場這處辦公室，發(fā)現(xiàn)在此經(jīng)營的企業(yè)是一家名為“深圳市康彩文化有限公司”的企業(yè)，其公司前臺(tái)一名工作人員稱，招勝石化公司過去曾在此經(jīng)營，但已經(jīng)于春節(jié)前搬離，不知搬往了何處。

    南都記者撥打范×迎此前與夏雪聯(lián)系的手機(jī)號(hào)碼，但線路顯示已關(guān)機(jī)，據(jù)稱是范×迎弟弟電話的一個(gè)號(hào)碼也無人接聽。昨天(3月11日)，夏雪對記者表示，上次她與南山法院執(zhí)行法官聯(lián)系時(shí)，執(zhí)行法官也表示范×迎目前無法聯(lián)系、下落不明，而招勝石化公司及范個(gè)人名下也已經(jīng)是零資產(chǎn)狀態(tài)。

    南都記者聯(lián)系到了曾3次借款給招勝石化公司的深圳市東升房地產(chǎn)有限公司，一名相關(guān)負(fù)責(zé)人在電話中表示，兩家公司老板是朋友，當(dāng)時(shí)借款的原因是對方(范×迎)表示經(jīng)濟(jì)困難，希望借款求助。

    那么，東升公司在借款給招勝石化時(shí)，是否知道相關(guān)房產(chǎn)是別人借名購買的？該相關(guān)負(fù)責(zé)人表示不予回答，只稱房產(chǎn)證確實(shí)屬于招勝石化，借款程序并不違法。此前夏雪質(zhì)疑，在招勝石化公司第一次失信、逾期未還款的情況下，東升公司仍然繼續(xù)兩次提供借貸，于情于理不合，但對此東升公司未作回應(yīng)。

    出名人涉及5筆債權(quán)訴訟

    夏雪對記者指出，據(jù)公開可見的訴訟案號(hào)，以及她后來從警方和相關(guān)執(zhí)行法官處了解到的信息，自2014年以來，招勝公司和范×迎曾先后向深圳市東升房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱“東升公司”)借款3次，向兩名個(gè)人各借款1次，但到期后均未及時(shí)還款，被上述債權(quán)人紛紛起訴，隨后法院查封了其借名購買的蛇口房產(chǎn)。3月初，夏雪告訴記者，“去了國土部門打印了房產(chǎn)信息，他5筆債權(quán)訴訟已經(jīng)達(dá)到了我的全部房產(chǎn)價(jià)值。”

    據(jù)夏雪介紹，在得知債權(quán)人和招勝石化的判決結(jié)果后，她曾向南山法院申請執(zhí)行異議，但被駁回。后來，夏雪又曾提起異議糾紛訴案，駁回后再上訴，均被駁回。今年1月，夏雪收到了南山法院的執(zhí)行裁定書，裁定書稱，因被執(zhí)行人招勝石化公司未及時(shí)還款，遂將拍賣、變賣其公司名下的這套房產(chǎn)。

    法院判決

    借名買房成立但不能主張物權(quán)

    當(dāng)事人對不利后果應(yīng)有所預(yù)見

    從兩審判決書可見，南山法院一審認(rèn)定，夏雪借名買房的事實(shí)成立，與招勝石化公司的委托合同(承諾書)有效；但是招勝石化公司借貸時(shí)，涉案房產(chǎn)確實(shí)登記在其名下，且涉案房產(chǎn)已被查封并被申請強(qiáng)制執(zhí)行，法院也對此予以認(rèn)可。南山法院認(rèn)定，夏雪對于涉案房產(chǎn)登記在招勝石化公司名下可能面臨的不利后果應(yīng)有所預(yù)見，且夏雪對于涉案房產(chǎn)未能辦理過戶登記存在過錯(cuò)，其請求不能對抗現(xiàn)有強(qiáng)制執(zhí)行程序，故法院不支持夏雪要求確權(quán)、辦理過戶并要求停止執(zhí)行的請求。

    夏雪不服上訴后，市中院同樣認(rèn)定夏雪的借名買房成立，但不能主張享有物權(quán)，并且明確指出夏雪“規(guī)避政策存在過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)對登記在他人名下產(chǎn)生的不利后果有所預(yù)見，對房產(chǎn)未能及時(shí)過戶的后果應(yīng)該自行承擔(dān)”。

    律師說法

    廣東晟典律師事務(wù)所律師林蓓蓓：

    “可以依據(jù)法律，要求合同方給予相應(yīng)補(bǔ)償”

    在借名買房的情況下，涉案房產(chǎn)的權(quán)利主體應(yīng)當(dāng)歸屬于哪一方呢？廣東晟典律師事務(wù)所林蓓蓓律師受訪表示，個(gè)人認(rèn)為“借名買房”合同本質(zhì)上是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，借名買房并不能約定物權(quán)的歸屬。

    “目前我國的物權(quán)法對于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)采取‘登記生效主義’，也就是說不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，在其他條件具備情況下，是在不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記后，物權(quán)才發(fā)生變動(dòng)；并且根據(jù)《物權(quán)法》第十六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，可以看出不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有權(quán)利推定的作用。”其次，林律師指出，我國對于物權(quán)與債權(quán)采取“二分主義”，物權(quán)有自己的成立、變動(dòng)、生效要件，與債權(quán)并不是渾然一體的。另外，我國對于物權(quán)采取“物權(quán)法定主義”，物權(quán)的變動(dòng)必須符合法定的要件，不能以約定來對抗物權(quán)變動(dòng)。因此林律師認(rèn)為，借名買房合同無法對物權(quán)的歸屬作出約定，物權(quán)變動(dòng)有自己的規(guī)則。不過，“雖然說借名買房合同不能對物權(quán)歸屬做出約定，但是根據(jù)合同自由的原則，借名買房合同是當(dāng)事人雙方作出的真實(shí)意思表示，具備法律上的效力，可以作為債權(quán)債務(wù)關(guān)系對待”。

    有關(guān)借名買房的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問題，林律師表示，“應(yīng)該承擔(dān)合理范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)，也就是雙方訂立合同時(shí)所能知曉或在應(yīng)當(dāng)知曉范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)”。林律師具體解釋稱，合同是有民事行為能力的雙方，依據(jù)自己真實(shí)意思表示所達(dá)成的合意。雙方都是完全民事行為能力人，都具有社會(huì)生活的經(jīng)驗(yàn)，而雙方知道也應(yīng)當(dāng)知道可能會(huì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，但仍然決意為之，理所當(dāng)然也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)訂立合同時(shí)雙方認(rèn)知范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)。

    “但是承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)并不意味著吃虧。”林律師指出，合同法、民法總則對于合同與債權(quán)債務(wù)關(guān)系都做出了相應(yīng)的具體的規(guī)定，比如違約責(zé)任、締約過失責(zé)任，誠實(shí)信用原則等等。“在合理范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然要自己承擔(dān)，超出此范圍的風(fēng)險(xiǎn)造成損失的，當(dāng)然可以依據(jù)法律，要求對方給予相應(yīng)的補(bǔ)償。”