公積金系列之(二)：房貸那些事兒

上一課老班開了個(gè)頭，講了公積金都有哪些用途。和大部分同學(xué)關(guān)系最大的無(wú)非就是買房和租房，所以接下來(lái)的兩課里，老班將分別講講關(guān)于使用公積金買房和租房的那些事兒。

(PS. 話說(shuō)上一課發(fā)粗來(lái)之后看到好多同學(xué)留言說(shuō)自己沒(méi)有公積金，老班表示很桑心…這事兒老班也木有轍…)

9月30號(hào)出臺(tái)的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》(也就是大家口中的 房貸新政 )想必很多同學(xué)已經(jīng)知道了，新政到底有什么變化?我們來(lái)逐一分析。

作者：和訊房產(chǎn)綜合整理

一、首套房or二套房，怎么認(rèn)定?

新政對(duì)此的認(rèn)定方法簡(jiǎn)單通俗的來(lái)說(shuō)就是認(rèn)貸不認(rèn)房，也就是說(shuō)如果你買過(guò)一套房但貸款已還清，再買房的時(shí)候，貸款利率神馬的政策等同首套房執(zhí)行，下限為基準(zhǔn)利率0.7倍。

既然按照首套房認(rèn)定有這個(gè)好處，那大家肯定很關(guān)心怎樣能被認(rèn)定為首套房。比較常見(jiàn)的幾種情況包括：

1. 貸款買過(guò)一套房，但商貸已還完，再次貸款買房，按首套房算。

2. 首套房未貸款，而是全款付清，再次購(gòu)房使用貸款，按首套房算。

3. 夫妻二人，一方婚前有房無(wú)貸，另一方婚前有貸無(wú)房(納尼?為啥有貸還能無(wú)房?賣了唄~)，婚后貸款買房，按首套房算。

4. 個(gè)人名下曾有兩套商貸購(gòu)房，均已還清貸款并出售，再次貸款買房，按首套房算(需提供兩套房的出售證明).

5. 還有就是個(gè)人名下有房，但當(dāng)?shù)胤课莸怯浵到y(tǒng)查不到，再次買房也可按首套房算。至于為什么會(huì)查不到…有可能是當(dāng)?shù)夭痪邆浞课莸怯浵到y(tǒng)查詢條件，也可能是其他什么神奇的原因…。

什么情況下算二套房?

1. 貸款買過(guò)一套，商貸尚未還清，再次貸款買房算二套房。

2. 個(gè)人名下已有兩套貸款購(gòu)房，一套已還清，一套未還清，再次貸款買房，算二套房。

3. 夫妻二人，一方婚前商貸購(gòu)房，另一方婚前公積金貸款購(gòu)房，婚后以夫妻名義共同貸款并且尚未還清，再次購(gòu)房，算二套房。

二、按首套房算，利率能有多優(yōu)惠?

雖然算成首套房能享受貸款利率優(yōu)惠，不過(guò)現(xiàn)實(shí)中還沒(méi)有銀行真能給到7折的力度，縱覽各家銀行目前的首套房利率情況，9折就算灰常不錯(cuò)的了，而且往往附加其他限制，具體見(jiàn)下表：

三、使用公積金貸款買房有什么限制條件?

上一課老班說(shuō)過(guò)，公積金貸款買房固然比商貸劃算許多，但也不是無(wú)限制的，目前幾大主要城市公積金貸款最高限額如下：

四、幾個(gè)喜聞樂(lè)見(jiàn)的好消息

1. 關(guān)于使用公積金貸款買房有個(gè)好消息：新政規(guī)定，連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上，即可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款(以前規(guī)定12個(gè)月).

2. 新政策要求，各地要實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)。這意味著：第一，在異地繳納公積金的同學(xué)在老家買房也可以申請(qǐng)公積金貸款啦。(注：需持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請(qǐng));第二，曾在異地繳納公積金的同學(xué)，根據(jù)原繳地公積金管理中心出具的繳存證明與現(xiàn)所在地合并計(jì)算。醬紫就很容易滿足第一條中說(shuō)的6個(gè)月要求了呢。

3. 根據(jù)新政策，取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目。這些中間費(fèi)用一般占公積金貸款總額的千分之三至千分之四，最高可達(dá)千分之八。以100萬(wàn)的公積金貸款為例，取消4項(xiàng)收費(fèi)最高可省8000元。

五、公積金貸款小tips

1. 合理拉長(zhǎng)貸款年限

前面說(shuō)了，公積金貸款有上限，所以對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)需要商貸+公積金貸款的組合貸款方式。大家知道，商貸利率高于公積金貸款利率，所以商貸應(yīng)該優(yōu)先盡快還。按照這個(gè)思路，那么就應(yīng)當(dāng)拉長(zhǎng)公積金貸款期限，縮短商貸利率。這樣，在每期還款額差不多的情況下，就能使還款額中商貸所占的部分更大。比如同樣是100W商貸+100W公積金貸款，15年商貸+30年公積金貸款肯定比15年公積金貸款+30年商貸劃算。

2. 小兩口申請(qǐng)公積金貸款有訣竅

由于目前公積金貸款政策中，公積金貸款的年限是依據(jù)房齡和主貸人的年齡來(lái)決定的。So，如夫妻二人年齡差距較大，則讓年輕一方做主貸人，可拉長(zhǎng)公積金貸款期限。

3. 買房前提前停止租房提取公積金

正在租房并且暫時(shí)沒(méi)有買房打算的同學(xué)，可先使用公積金來(lái)cover房租，未來(lái)準(zhǔn)備買房了，算好時(shí)間提前停止提取公積金用于租房即可。畢竟，公積金貸款額度有上限，賬戶里留太多錢也未必都用得上。這樣租+貸的形式能更充分利用公積金。